改革开放看深圳，这一次，深圳又率先亮出了重磅利剑。
6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房;深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。
中国改革看深圳，深圳这一步，准确而坚定地踏上了改革的新征程。30年轮回，发展的脚步从未停止，历史将记录所有。
作者 | 诺亚财富品牌市场中心 左沈怡
30年河东，30年河西。
30年前，深圳率先开启住宅用地转让，打开了房地产市场的第一步。
30年后，北京提出“加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度”，随即深圳出台二次房改意见，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，商品房比例降低至40%。
这一变化将定调未来18年的中国房地产走向。
中国改革看深圳，30年轮回，发展的脚步从未停止，历史将记录所有。
1978-1988
改革前夜的准备
1978年
1978年是恢复全国高考的第一年，那一年27岁的文学青年王石从兰州铁道学院毕业被分配到了广州铁路局，枕着一本已经被翻烂的《大卫·科波菲尔》，睡在建筑工地的竹棚里。
那一年中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5。对此，原国务院住房制度改革领导小组办公室主任陈学斌因此总结：这说明我们在建国前三十年的住房制度是失败的。
1978年深圳街景
那一年9月的北京，在中央召开的城市住宅建设会议上，邓公问了一句：“解决住房问题能不能路子宽些?”
北京领导的意图很快得到响应，上面来的消息令深圳青年切实感受到了变化已经开始。
1980年1月8日，深圳率先成立了中国第一家房地产企业深圳经济特区房地产公司，当时的深圳房地产管理局骆锦星兼任总经理。
那年4月，北京的领导指出，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售;可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。
此次拉开了全国房地产买卖的序幕。到那年10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。
1981年
1981年的东湖丽苑
1981年，由深圳经济特区房地产公司开发的东湖丽苑开售，这是中国第一个商品房小区，每套房配备3个深圳户口名额，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米约1000元。
70年代末期，和深圳一江之隔的香港已经处于楼市的狂欢末期。以尖沙咀东部为例，地价在1978年-1980年的3年间深圳小产权房办理房产证上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。1982年香港楼市开始崩盘，港商也纷纷看向了深圳这块处女地。
香港房地产经验慢慢复制到了深圳，1983年深圳首推商品房预售概念。房地产的证券化也开始试水。
1984年国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。那一年王石通过倒卖玉米，在深圳赚了第一个300万，距离万科的上市，还有7年。
1988-1998
草莽十年，地产的野蛮生
十年试水，全国房地产行业已经初具规模。
但土地市场的真正市场还还要等到1987年。
开创历史的骆锦星
1987年，成立第一家房地产公司的骆锦星将做出中国房地产史上另一件划时代的事情：土地拍卖。
那年7月9日，深圳市政府将一块面积为5321.8平方米的住宅用地，以协议的方式出让给公司进行开发，成交价525万元，出让期50年。这标志着我国土地市场开始起步。
那块土地上建起了东晓花园，第二年，东晓花园售价每平1600元，不到一小时就售罄。
1988年
重大的推进在1988年，深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》，由深圳在全国率先发起的住房制度改革，提出“补贴
之后的十年，是全国商品房大发展的十年。
那一年，王石把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。同年11月，万科以2000万元的价格拍下地王，正式进军房地产行业，3年后万科挂牌深交所，在A股市场上市，开启了万科的黄金时代。
邓小平二次南巡
1992年，邓小平第二次南巡，市场经济确立，房地产开始迅猛发展。
几乎同时期，许家印、王健林、冯仑和他的5个伙伴、李彬海等人都纷纷嗅到了新的机会，万达、万通、保利、滨江等后来叱咤风云的一众房地产企业纷纷成立。
从92年到93年，全国的房地产规模暴增，全国的地产泡沫率先在海南破灭。
资料显示，1992年房地产价格放开后，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现了“房地产过热”。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段;只要结果，不管过程。
当时的泡沫有多严重?总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。
1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%，地方房地产投资普遍增长50%以上，其中海南暴增211%。
1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。
1993年，国家开始出手调控。
1994年
住房改革的势头从深圳蔓延到了全国。
1988年至1993年是住房改革的第一阶段，实行以提租为主的办法，用了5年多时间。全国各城市的公房房租，仅从原来的每平方米一两角钱提高到3至5角。
1994年开始，全国房改进入了第二阶段，从提租转向出售公房。
1994年7月18日国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，即43号文，提出了出售公房确定售价的操作办法，并正式推行住房公积金制度。
1998-2008
激荡二十年，商品房的黄金时代
十年一轮经济周期，1997年的亚洲金融风暴如约而至。
中国经济承压后的变革，压在了房地产上。
1998年
从1998年7月1日开始，我国的房改进入了第三阶段，即推行住房分类供应新制度阶段。
1998年7月3日，国务院发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文。
23号文的推出具有划时代的意义，这是一个对深化房改所涉及的各个重要方面进行全面安排的文件。
其中最具有突破性的内容是，决定在全国城镇停止公房低租金制度，推行新住房制度，即住房分类供应制度。
新制度的主要内容是：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个住房商品化、适度的住房社会保障与加强调控管理相结合的住房制度，是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。
至此，在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代。
楼市开始疯涨
2000年房企重启上市通道，2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱，从此房企们更开始百花齐放。
这一年，如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立，成为房地产最后一波强势企业。
随后的几年，房地产业起起伏伏，运气并没有那么好，2003年全国非典，行业更是跌入谷底。
冯仑说过，伟大是熬出来的。
转机出现在2008年。
2008年的金融危机给中国经济带来了严重的影响，这一次，政府再次把改革深圳兆驰小产权压在了房地产上。
“四万亿计划“的救市为中国的房地产行业注入了一剂强心针，从此来开中国地产行业的十年暴涨。
2009年开始，房地产开始空前繁荣，“地王”频现，当年破百亿的房企达到了20家。
全国的房价也开始水涨船高，靠着房地产的高歌猛进，中国经济也迎来了高速发展的十年，全国一线城市房价每平米10万已成为常态。
2018-2035
二次房改的新时代
狂暴的欢愉必将有狂暴的结局。
高企的房价下，逐渐暴露出越来越多的问题。中国经济的增速开始下降，“去杠杆、调结构、稳增长”成为新的改革重点。
2016年开始，政府高调启动了楼市调控政策。“房子是用来住的，不是炒的。”，楼市进入增量到存量的下半场。
然而，调控的效果总是不尽如人意。各地政策纷纷出台，压下葫芦浮起瓢，新盘一抢而空的场面并未改善。
2018年
中国改开看深圳，这一次，深圳又率先亮出了重磅利剑。
6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房;深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。
在这份详细的住房规划中，深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化;在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
根据文件，这4类房子具体的划分是——
30年轮回，中国房地产走向了新的时代。根据十九大报告中指出的，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
深圳的这一步，准确而坚定地踏上了改革的新征程。
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