6月5日上午，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。
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重点一：人才住房、安居型商品房和公共租赁住房供应总量不低于60%
根据《意见》，将深圳全市的住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，其中政策性支持住房包括人才住房以及安居型商品房。从各住房类型与住房供应总量的占比结构来看，《意见》要求：
1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公东莞长安振安路小产权房共租赁住房租金的10%。
图1：住房实物供应类型一览表
来源：深圳市住房和建设局，海银财富研究部
重点二：到2035年，新增各类住房170万套，保障性住房不少于100万套
根据《意见》的工作目标，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。按照前述的占比结构来看，170万套新增供应住房中，大约可分为商品住房68万套、人才住房34万套、安居型商品房34万套、公共租赁住房34万套，按照到2035年计算，则每年新增供应住房约10万套，新增供应人才住房约2万套。
另外，《意见》将现在到2035年划分为近期、中期、远期三个阶段，并作出详细规划：
第一阶段(近期)，2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
第二阶段(中期)，2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
第三阶段(远期)，2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。
图2：新增建设筹集各类住房结构(估计)
来源：深圳市住房和建设局，海银财富研究部
至于这170万套的目标是如何确定的，深圳市住房和建设局负责人在答记者问时指出，截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。
自2015年至2017年，深圳每年常驻人口分别增长5.56%、4.66%及5.21%，位居北上广深四座一线城市之首，同时，要实现2035年1800万常住人口的规模，则自2018年起每年要维持至少2%的平均增速。
图3：深圳常住人口&图4：广州常住人口
来源：Wind，海银财富研究部
图5：北京常住人口&图6：上海常住人口
来源：Wind，海银财富研究部
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从《意见》来看，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;而安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。其重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
图7：粤港澳大湾区各城市样本住宅平均价格(2017年末)(单位：元/平方米)
来源：深圳市住房和建设局，海银财富研究部
重点四：八大供应主体、六大保障渠道、实物供应+货币补贴
深圳政府确立了八大供应主体：
1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房;
2、以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓;
3、以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;
4、以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;
5、支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房;
6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;
7、支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;
8、支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。
深圳政府确立了六大保障渠道：
1、增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。
2、盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
3、利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
4、盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。
5、实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
6、开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
同时，除了前述提到的170万套住房供应外，深圳同时提出了相应的货币补贴政策：
1、面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴;
2、面向符合条件的人才发放人才安居补贴;
3、面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。
4、探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。
重点五：建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度
《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房将会在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。
购房人自购房之日起累计在深缴纳
市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当
同时，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。
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