深圳楼市新政解读
前言：
恢复平静的7月让大家有更多的时间来思考和抉择，也给了政府有更多的时间来统计上半年的楼市数据。中央点名，住建部副部长谈话，市住建局去长沙取经，还有放出来的新政风声，终究迎来了重磅的715深圳楼市新政，给去年豪宅税取消后疯狂的深圳楼市降降温。今天监工完，毛先生也趁热发发文章，解读一下自己的观点。
每个人有每个人的立场，和前置的视野、话语体系，毛先生在这里尽量做到客观，但每个人的环境和立场不同，或许你认同，或许你不认同毛先生的观点。这没有关系，当开阔视野。
政策细解
各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
解读：
非深户购房没有变动，还是严格执行旧政策；
深户因为这两年放开抢人（本科及以上可直接落户）变得不值钱了，这些外地大学生，带来了双方家庭的资产，助推了深圳的房价；同时深圳很多本地村民旧改（含未来旧改）拿了一大笔钱继续炒楼，通过社保来规避这部分寄生者继续吸血；另外就是限制一些外地炒房客，通过各种渠道获取深户炒房。政府本质上的想法是：深圳商品房是稀缺性资源，只有真正扎根深圳，为深圳做出过贡献的人，才有资格购买。寄生虫和外来者，包括还没有证明自己的新深圳人，请让一让；同时，也可以通过减少购房资格，来为楼市降温。
毛先生观点：这个政策，对有长期在深发展的毕业生及人才群体不友好，硬性三年社保+一年落户，需要四年时间有点太长。不排除未来（预计6个月，2021年即有20年的大学生来深落户工作数据）深圳政府看到流入深圳高端人才减少的话，打补丁降低对人才的限制。
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
解读：
调控加压升级，避免通过离婚等手段，规避限购政策。
二、完善差别化住房信贷措施
在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。
解读：
合理确定下限，基本上意味着利率上浮点数要增加，目前深圳还是首套上浮1.05；后续应该会根据首套二套来继续调整。不排除后续针对特定群体（首套新房置业等）上调或者下浮利率。
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
解读：
维持原政策不变，各位刚需珍惜自己的首套首贷名额，别被公寓或者外地盘老家盘省会盘忽悠，搞到首付五成七成就变真正的DSB了。
（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
解读：
这条对普通住房还是维持原政策不变，主要限制的是外地购入高端公寓（深圳湾、蛇口等）的炒房客及避险资金，堵住了钻不限购限贷的空子，跟大多数人关系不大。因为这些最高端产品的上涨，带动了整个片区高端住宅的上涨，属于领涨点，要扼杀。
（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
解读：
这条对普通住房还是维持原政策不变，主要是限制公寓、商业等不限贷限购外地资金，原因同上条。
三、发挥税收调控作用
更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
解读：
1.计税价接近市场价，避免偷税漏税，颗粒归仓；同时也避免私下做低成交价，少交下文的豪宅税；或者做高评高贷，提升贷款风险；同时也为后续房产税、安居房补差价等提前摸底做好数据库。一石N鸟，用心歹毒，其心可诛、
2.增值税免征由2年变5年，提高交易成本or提升持有年限被迫二选一，往好处说是要选择一批真正和深圳共发展共进退的优质群体（穷人哪里买得起房），同时给楼市降温，降低成交量；往坏处说就是拿房子绑架一群中产阶级，逼得他们在最年轻力壮的时候在深圳做贡献，不让你跑路回省会或者其他二线。
3.对刚需置换群体非常不友好，5年才能置换房产，买一房两房又不够用，三房四房又买不起，惨的一b。
4.单间和一房一厅后续会持续贬值（毛先生早就告诫不要买），两房后续应该也会降温；未来小三房和小四房会是抢手刚需户型。
5.借着一买一卖，政府又偷偷加了税。
四、细化普通住房标准
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
解读：
去年取消豪宅税，今年马上加豪宅税，朝令夕改不说，反正是钱是巧立名目到政府手里了。居然还有人为政府加税叫好，不理解。今天打着为某个群体的利益给另外一个群体加税，明天就有可能换个名目加到你头上来。
实际上本条最关键的就是成交价750万这个坎，目前豪宅税的具体征收细则还没出来，要看后续是按什么模式来征多少。毛先生的看法是，对于远远大于750万（1200万以上）的豪宅豪刚楼盘和远小于750万（600万以下）的穷刚上车盘，都影响不大。前者是对价格没那么敏感，后者是不到这个点（即使买来升值，出手的时候也离750有距离）。真正遭殃的又是改善型住宅置换刚需，本来没钱先买个小房子住着，有了孩子想换个大的或者带学位的，结果发现稍微符合的都超过750万，白白多交一大笔税给政府，还很大概率要交2改5的几十万增值税，一个惨字都不够形容。
穷人没油水，富人搞不定，拿中产开刀，果然是柿子捡软的捏。
五、加强热点楼盘销售管理
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
解读：
对符合条件的名下无房的新深圳人利好，终于不用和一群本地村民和投资客抢新房了，中签的几率大了很多，算是真正贯彻房住不炒的好政策条款。后续不排除楼盘按1：3直接蓄客，然后按社保年限排名确定选房顺序，同位则按个税缴纳金额来确定。对开发商影响不大，对刚需利好，利空炒房客和没社保的本地寄生虫村民。
六、推行房屋抵押合同网签管理
进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
解读：
规范交易市场，基本上同第三条的第一点解读，收税、防范贷款风险、摸底统计数据库三位一体，牢牢掌握住剥削的渠道，巩固自身统治地位。
七、加大二手住房交易信息公开力度
及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
解读：
主要是针对二手中介市场，表明政府后续会对二手房成交价格等进行更严格的监督管理，出现苗头就要及时扼杀，不能再搞个涨价大新闻了。这条对普通人影响不大，政府规范市场是好事情。
八、严厉打击房地产市场违法违规行为
持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
解读：
1.某些中介故意引导业主挂高价（尤其是绿和红蓝），推波助澜，确实不友好，更恶劣还在中介吃差价（乐x家的传闻毕竟多），搞假房源（安x客）整顿行业风气，大力支持；
2.一群潮汕开发商抱团捂盘，备案价格低了不开卖，内部转让收喝茶费，整顿整顿，也是极好的；
3.各种经营贷装修贷消费贷流入楼市，增加系统性风险，又没有按国家意志进入实体经济或者消费领域来炒房，整顿整顿，也不错。
基本上只要遵纪守法，不搞灰色领域，不打擦边球，这条影响不到大多数普通人。
本通知自发布之日起施行。
解读：
意思很明白了，马上办，深圳效率。提前网签的是人品爆炸，没网签的瞬间爆炸。
毛先生的观点
一、对政府
从去年10月到今天，深圳楼市飞涨，整个西部上涨50%，中部25%，东部15%（布吉以东），逆大盘走出疯狂行情，不调控说不过去，这个是显而易见的。但看似严厉的调控下政府是否是真心想降房价，还只是为了符合中央政策做做样子？笔者认为是后者，具体答案会放在最后揭晓。
千方百计的征税。透过现象看本质，一套组合拳下来，谁得利最多？原来是裁判！一进一出拦路收费，超过的还要加征豪宅税，别说什么打击炒房的鬼话，那是搂草打兔子顺道的事情。也得亏是在五星国，要是在五十星国早全民油性视为了。利用一部分人，来打击另外一部分人，自己躲在后面获利，分而治之，把一批底层群众的怨气发泄在另一部分中产阶级群众身上，这种套路用的已经很熟练咯。
加强对民众的控制，尤其是地产行业，是政府税收（boxue）的命脉，怎么能让一群中介开发商炒房客随便搞，要牢牢的把握在自己的手里。
近期深圳楼市确实涨的比较夸张，出个政策压压惊，避免带动全国性上涨自己乌纱帽倒霉。
避免楼市过热，出现系统性金融风险。
深圳作为超发货币的蓄水池，水流入的太快，关关闸门，消化消化；给其他城市也流一点，免得爆仓。
对底层买不起房的群众给个交代。
平抑一下过热的楼市，避免40周年利好大礼包落地瞬间爆仓。
通过地产，牢牢的把优质年轻人绑架在深圳的战车上（毕业入户1年，3年社保，5年限售，合计9年。人生有几个意气风发充满能量和创意的9年？），不留退路给你。
腾笼换鸟，加快产业升级转型。以前是从供给侧把工厂等利用高房价逼走，间接清退中老年低端人群（辛辛苦苦一辈子，结果老了被卸磨杀驴），现在直接利用购房来把中低端人群逼到其他地方。
以上，一石数鸟，不可不谓用心良（歹）苦（毒）。要真能把这副劲儿用在造福人民群众上不好吗？
二、对刚需
1.对外地高素质人才来说，确实比较友好，来了买房减少了竞争者和负担，除了要给深圳卖半辈子命外，其他都还算利好。
2.对之前有错误投资（外地买房、买小单房、小两房、烂学位房这种）非常不友好。以前还能通过离婚、婚前购买等手段途径来规避，或者通过努力把老破小置换成学区房或者大新房。现在直接把底层楼盘置换中层楼盘的途径切断了（卖出收增值税，买入收增值税，中层盘（大新房或者学区房）基本上都在豪宅税以上了），这部分人钱又不如高层盘置换者多，对价格变动非常敏感。新政一下子斩断了大多数人对未来的美好规划，真的是瞬间爆炸。
3.对穷刚来说影响不太明显，但总体还是偏向负面影响。毕竟满五唯一的低总价大房子现在抢的人多了（中层盘置业者滑落以及置换成本高导致想一步到位的穷刚变多了），增值税肯定有一部分也要转移到买家头上来。
三、对投资客、投机客
1.短期看来肯定是利空，长期看不排除有更严格的补丁包细则出来。像毛先生一样早进场的不在乎这点损失，近期才进来的估计要站一会儿岗了。毕竟房住不炒还是国家头号政策和目标。
2.对价值投资来说，深圳还是有深圳的价值所在。自住兼投资，长线来看，深圳还是很值得持有的。不投机，不在意一时得失，目光长远点，长线拿稳，才是不动产投资。用玩股票期货的思路，杠杆加满曲线七上八下玩心跳，打法有问题，迟早要玩完。
四、对东莞/惠州临深、深圳公寓、深圳小产权
超短线来看，肯定是利好。很多没名额需要定居、子女上学的，都只能在这些里面选了。短期看东莞可能也会收紧政策，加强限购，在东莞临深有置业想法的要加速了。
房价会跌吗？
这个问题我想应该是大家最关注的了。毛先生肯定斩钉截铁的告诉你答案：长期看肯定不会！
不要被表象迷惑，我们看最根本的原因——土地政策和货币趋势
一、土地
深圳缺地是众所周知的，其中一半还是属于生态红线管控，剩下的一半里面三分之一是留给工业用地的保留红线，可用于建房和交通配套的地很少。供求关系决定了价格。深圳常年商品房供应奇缺，政府又遮遮掩掩的不肯多卖地，也不肯大力建可购买的安居型保障房（2000万人，170万套商品房，每年新增40万人，每年新增4万套商品房） ；卖地也卖的奇高，大头都是政府拿走的。这种情况下，不增加供给，反而压榨开发商（限价、比拼赠送的保障房数量），搞违背市场经济的限购，除了做做表面功夫压抑一下购买力，解决不了实质性的问题。
弄清楚了本质，就会明白，在土地供给不足的情况下，除非政府取缔商品房市场，禁止买卖，否则压抑的购买力，迟早会反弹回来的。（另外一种可能性是深圳大衰退、全球战争，大家一起玩完。）不从根源上解决深圳供需不平衡的问题，增加供应量，都是治标不治本。
二、货币
不知道大家有没有留意，10号的新闻，对于M2，都只敢报增速是12%了，不敢发真正的M2实际数据。按照毛先生的推测，4月的M2是11%，按照5、6两个月都是12%的增速来算，11x1.12x1.12≈13.8%。这么高的货币超发下，全球比着印钱，资本逐利，在经济不好的情况下只能进入房市，推高房价。深圳盘子小好炒作，自然是重点流入区域。
未来看，在保失业率和通货膨胀情况下，北京一定还是会选择印钱通胀来保失业率，保社会稳定，这意味着什么就不用多说了。即使深圳不涨，也肯定很难跌的下去。短期西部肯定在利空前面会有一波回调，但长期来看，这么高的通胀下，房价能降，真的很难。
整体看来，715新政，只能说给热锅里面浇了一桶凉油，暂时是降了温度；但如果不釜底抽薪，从土地和货币这两个根本层面上解决问题的话，这些七七八八的政策，也只不过是一时之用罢了，这也是毛先生对新政的一点看法。
一家之言，贻笑大方。家里吃喝都有，温暖请送养老院；水表在门外，快递请放保安室。家里茶叶多，不用出门喝。大家看看就得了，不要传播。
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