不得不说，除非“信任”崩塌，想扔掉就没那么容易。
尤其在2021年，往常的品牌地产商、龙头地产商突破我们的想象，不断happen停工！
买房人对开发商的忠诚度，也已经开始长长的！
买宅地、买成交，就成为了不少人的选择。
与新房相比，成交起码不会烂尾楼，周边配套看得见，洋房觉果，即买即住。
但另一方面，价格不透明，存量大也是不争的事实，更重要的是：
买成交，流程繁琐，处处是坑！
一般七段的买房人根本对付不了，白白就成了替罪羊，很多即使牵连到高等法院，两三年都扯不清。
今天应广大房友的呼声，来交作业，讲一讲在衡阳，如何买成交。
从认筹、签订合约、银行贷款审批、评估到转让、发放贷款、交房的过程中，我给我们归纳了十六个深坑。
每一个都重要，句句蔬果，错过了，损失的不是我！
1、搞清楚产权问题，是再婚个人财产还是再婚个人财产。
假如是再婚个人财产，要夫妻双方共同亲临现场签字，不然老公把新房子偷偷买下你，老婆事后起诉或是吵闹，你也不得安宁。
除此之外，假如是那种安置房、拆迁补偿房，一定要看清农地使用性质。
假如是公有化农地，原则上是不能交易转让的。
2、查阅与否被抵押物、扣押。
在以前，能让物管BR不动产中心查阅；现在更方便，手机上就Chavanges！
从去年5月1日已经开始，衡阳的成交想出售，要要获得专用的“住宅验码”，一房二份，相当于新房子的“身份证”。
图源 | 贝壳
只有房产交易备案或国有农地上获得农地权属证书的新房子，才能通过验。
而这个条码上，就会显示与否有抵押物和扣押。
除此之外，假如新房子还在还银行贷款，记得让物管列印这份银行还款流水，确认他与否VPR。
假如可能，最合适让物管列印这份信用记录报告。
我就见过这样的案例，新房子已经开始没问题，但是在投资过程中突然就被高等法院扣押，交的订金也有可能几百万元。
3、假如是承继老人去世后的新房子，最合适等承继手续办完之后再HAsO、签订合约。
你也不知道有多少个承继者，不要先入为主以为儿子就是100%的承继者。
4、查电费、水电燃气费与否有拖欠。
林子大了什么鸟都有，更何况世上这么多人呢？！
很多屋主即使五年都没交电费，加起来说不定有几千元；假如没查清楚，除非转让后，这个费用可要自己承担。
5、查出租的情况。
《民法》第725条特别规定：出租物在租客按照出租合约占有期限内发生所有权变动的,不影响出租合约的效力。
也就是所谓的：“买卖鳞鳞出租”！而出租最长能三十年。
新房子你是买了，但是不好意思，三十年你都搬不进去。
这种情况要怎么规避？
可在合约中明确“没出租”，并且约定赔偿责任。
法律责任只要不超过住宅总价的30%，法律上都是支持的；
自己也能晚上去敲门，或是找物管了解一下。
6、查居住权。
《民法》第366条规定：房主能根据约定或是遗嘱，为自己名下的新房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。
也就是说，原物管能把新房子的居住权给任何人，包括身边的朋友。
即便房本上写上了你的名字，但另一个拥有“居住权”的人，照样能大摇大摆地住进你的新房子。
而居住权登记目前已经在衡阳落地，买之前一定要去不动产中心查阅。
7、查学位使用情况。
按照衡阳目前的教育政策，学位除非被使用，需要等六年之后才能再次使用；
未满6年的物管子女则由区统筹安排入学。
怎么查？
物管和学校都能；不过更准确的是，打电话到当地区教育局的基础教育科。
8、查户口，这一点也很重要，但是很容易被忽视。
比如前面说的想让孩子读书，衡阳很多学校就有规定，有房有户，属于第一类录取。
而有房无户要排到第二类，即使第三类，在目前的情况下，基本就属于没希望了。
同样能在合约中约定付款方式，比如预留十万块钱，等原物管把户口迁出去之后再给。
假如是原物管的W一住房，也不要担心户口没地方迁。
在衡阳，这种情况，原物管是能将户口迁到当地派出所的集体户口。
9、假如价格明显低于市场行情的新房子，一定要核对是不是小产权房，是不是凶宅，或是新房子与否有隐藏的重大缺陷。
比如附近有高压线、高架桥等，事出反常必有妖，千万不要冲动。
你以为是捡漏，实际是替罪羊。
10、认筹的时候，注意细节。
假如是明显翻新过的，注意看用材和工艺，比如踢脚线竟然是塑料的，天花板没收边、墙角有发霉的迹象。
碰到这种新房子，这些东西根本要不得，你还得花钱去拆，所以装修不仅不能加钱，你还得就此和屋主砍价。
同时，尽量不要买房龄超过三十年的新房子。
除了不B值，九十年代的新房子普遍在下水管方面有硬伤。
尤其不要买顶楼，隔热和漏水都是大问题，除非你舍得花钱，隔两年做一次防水。
此外，新房子里面的家具家电，约定好归谁所有，最合适拍照/拍视频保存。
11、关于认筹的时间：
假如要买的新房子，楼层比较低，建议冬天或是阴天的时候去看；
假如这个时候采光好，其他时间也不会差。
万一你要买顶楼，能选择雨天去看，仔细观察与否漏水以及排水情况；
假如是距离市区比较远的新房子，最合适是晚上去看，一看入住率，二看陌生人进入小区的情况，侧面考察物业的管理水平。
要知道，在同一板块内，一定是物业好的那个小区，新房子有YI价。而且，好的物业才能保证居住的舒适度。
12、搞清楚交易税费。
衡阳成交的基础交易费用、中介费、按揭办理的相关费用，如下：
制图 | 老周侃房
注意哈，“满五唯一”免个人所得税，营业税也就是现在的增值税，按照衡阳现在四年限售政策，基本上是不用考虑的。
担保费是公积金才需要，评估费很多中介机构是能免的。
附：成交公积金银行贷款有两种方式，一是转让前，申请银行贷款的流程：
买卖双方达成交易意向——与担保公司签订《担保服务协议》——借款人支付首付款到监管资金账户——担保公司出具《担保意见书》——提交银行贷款资料审核——办理转让——签订《借款抵押物担保合约》——办理抵押物——公积金中心发放贷款。
二是转让后，申请银行贷款的流程：
借款申请人提交银行贷款资料——管理部前台收件、录入——初审、复审、审批——签订《借款抵押物担保合约》——担保公司复核——受委托银行复核——借款人至房产部门办理抵押物——公积金中心发放贷款。
13、订金和订金要分区分清楚。
签订合约的时候，要写“定”金，并标明卖家违约双倍赔偿，一定程度上约束物管毁约的可能性。
即使毁约了，还能有个几千元钱的补偿，也算是一种安慰。
14、一定一定要走资金监管。
道理就不用我多说了，交易安全是现在买房的D1原则。
15、办理银行银行贷款，一般和中介合作的银行肯定不止一家，要多找几家谈一谈，哪个利率低、发放贷款快就找哪家。
尽量不要垫资赎楼，万一银行贷款迟迟批不下来，受伤的还是自己。
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