一句话,让你看知道小产权房的这些事!_chan_

6号看房团 2022-04-18 88

一、小产权房保险合同曾效力问题1. 本自发性组织机构核心成员间小产权房保险合同通常判定为有效率（1）《土地管理法》第十一条明确规定：“卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;宅基地和自留地、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或者个人不得侵占、展开买卖或者以其他形式非法受让农地。”（2）中共中央办公厅《相关加强农地受让管理不得炒卖农地的通告》（请示报告（1999）39号）第二条明确规定：“加强对贫困户宅基地的受让管理，不得非法挤占贫困户宅基地展开房地产开发；贫困户宅基地使用权不得出让、受让或出租用于非农业工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得核准农村居民挤占贫困户宅基地建写字楼，相关职能部门不得为违法建造和买回的写字楼发放农地使用证和房DF93。”（3）中共中央办公厅《相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定：“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房。”2. 本自发性与他自发性组织机构核心成员间小产权房保险合同通常判定为合宪—事例检索—此案概要：被告钟某系萍乡XX镇XX居委会居民，被告Thoth为该县XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，被告与被告两方签定一份《房屋展开买卖协定》，签订合同被告将坐落在萍乡XX镇XX居委会XX号小公路边的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，由被告负责办理国有农地使用权房DF93、国有农地使用权证。后因未获得二证被告拒付购房余款。被告对房屋展开装修并定居至今。后两方发生争议，诉至高等法院。裁判员要义：二审高等法院经该案指出，贫困地区宅基地宅基地使用权是贫困地区自发性经济组织机构核心成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本自发性经济组织机构核心成员无权获得。原、被告所签定的《房屋展开买卖协定》展开买卖标的物不仅是房屋，还包括适当的宅基地宅基地使用权，违背我国相关法律条文、法规强制性明确规定，应判定为合宪。二审高等法院经该案指出，宅基地使用权的主体是贫困地区特定自发性经济组织机构的贫困地区居民。Thoth的户籍虽属贫困地区户籍，但其是萍乡XX乡XX村XX组的居民，并非萍乡XX镇XX居委会的自发性经济组织机构核心成员，其不具有使用XX镇XX居委会宅基地的资格，而两方所签房屋展开买卖协定是一种宅基地上房屋的保险合同，该房屋展开买卖犯罪行为也未获得XX镇XX居委会村委的同意，故Thoth与钟某签定的房屋展开买卖协定合宪。　

3．自发性组织机构核心成员与农村居民间展开买卖小产权房通常判定合同合宪—事例检索—此案概要：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对viewed村XX自然村实施征地。被告朱某的自建农房归属于征地范围。同年1月16日，viewed村委与朱某签定一份《viewedXX自然村农房征地补偿协定》，该协定对征地补偿事宜展开了签订合同。2003年9月底，朱某获得viewed村委征地收容房一套，即viewed居委会X区XX号。2005年7月1日，朱某（乙方）与被告刘某（乙方，农村居民）签定协定，签订合同由乙方认购乙方所有的罗居委会X区XX号征地收容房一套。后被告诉至高等法院要求被告返还上述房屋。裁判员要义：二审高等法院经该案指出，贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户自发性所有。该案郭家的征地收容房附着的农地归属于贫困地区宅基地，根据《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，宅基地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一自发性经济组织机构内部核心成员间展开流转，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的犯罪行为是不受法律条文保护的，涉案展开买卖犯罪行为合宪。二审高等法院经该案指出，朱某与刘某签定的《房屋认购协定书》因违背了《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定而合宪。—例外情形—农村居民在签定小产权房保险合同后获得了该自发性组织机构户籍并经相关职能部门核准，该房屋保险合同通常判定为有效率。—事例检索—此案概要：被告刘某原为农村居民。1989年，被告刘某与被告刘某签署房屋保险合同，刘某将位于北京市海淀区XX乡XX河的贫困地区房卖与刘某，价款21000元。随后，刘某向相关职能部门交纳了适当税款，获得了适当审批，并于1996年获得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，刘某于2005年将户籍迁出该房屋。刘某指出，根据我国法律条文明确规定，贫困地区宅基地不得向农村居民出售，两方签定的房屋保险合同违背了国家法律条文明确规定，故请求高等法院判令两方签定的房屋保险合同合宪，并要求刘某拆迁房屋。裁判员要义：二审高等法院经该案指出，因郭家房屋之宅基地属当地贫困地区自发性所有，刘某属农村居民买回贫困地区房屋，虽签定保险合同当时系两方自愿，且刘某买回后在院内增建了房屋定居至今，然地方房屋之展开买卖必然涉及农地使用人之变化，故不能排除此房屋展开买卖违背法律条文明确规定之性质。裁决两方签定的房屋保险合同合宪，刘某于裁决生效后一个月内拆迁郭家房屋。二审高等法院经该案指出，按照我国法律条文明确规定，贫困地区宅基地的使用权归属于贫困户自发性所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应受到严格的限制。在此前提下，农村居民买回贫困地区房屋的犯罪行为通常应判定合宪。但在处理具体案件时应结合个案的不同情况综合加以判断。该案中，刘某作为农村居民，其与刘某签定的房屋保险合同已经过海淀乡政府的核准。此后，刘某获得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户籍迁出。在十几年的时间中，刘某在郭家房屋中实际定居，已对该房屋形成了稳定的占相关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占相关系角度考虑，应确认刘某与刘某签定的保险合同有效率为宜。据此，作出撤销原审裁决，驳回刘某诉讼请求的终审裁决。4. 小产权房保险合同被判定合宪后的处理规则：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：“合同合宪或者被撤销后，因该合同获得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，两方都有过错的，应各自承担适当的责任。”（2）2006年9月14日，北京市高级人民高等法院下发了《相关贫困地区私有房屋保险合同的曾效力判定及案件的处理原则问题》，明确在合同合宪的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同合宪的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或征地、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖两方的利益，避免判定合同合宪给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民高等法院于2011年下发的《相关办理商品房保险合同纠纷案件的指导意见》明确规定：“农村居民就贫困地区宅基地上修建的小产权房与他人所签定的保险合同合宪，由此而造成的损失由两方按过错责任大小分担。”（4）山东省高级人民高等法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》明确规定：“对于因展开买卖在自发性所有的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房保险合同合宪，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人间利益关系失衡。”（5）2013年4月，北京市高级人民高等法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律条文适用问题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如郭家房屋之后已处于征地程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照征地程序中的评估结果予以确定；如尚未进入征地程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题

—事例检索—此案概要：被告童某与朱某系夫妻关系。2013年8月，童某向被告借款人民币60万元。同月22日，被告将借款转入童某的银行账户。2014年9月3日，被告与童某签定一份《抵押合同》，签订合同童某将位于贵溪市XX镇XX村委XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋工程建设许可证》，2007年9月14日）抵押给被告，但未办理抵押登记。因童某自2014年8月22日起未支付被告借款利息，故被告诉至高等法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。裁判员要义：被告要求优先受偿《抵押合同》中签订合同的房屋，因法律条文明确规定建筑物抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立，该案中被告与童XX签定了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。三、离婚时小产权房分割问题

—事例检索—此案概要：原、被告于1999年经人介绍相识，同年11月4日登记结婚，婚后生育一女。2015年，被告以两方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向高等法院提起离婚诉讼，并请求高等法院对坐落于济南市天桥区的房屋展开分割。庭审中，被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但明确房屋产权未在其名下。被告认可上述房屋系两方婚后买回，但该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。裁判员要义：《最高人民高等法院相关适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条明确规定：“离婚时两方对尚未获得使用权或者尚未获得完全使用权的房屋有争议且协商不成的，人民高等法院不宜裁决房屋使用权的归属，应根据实际情况裁决由当事人使用。当事人就前款明确规定的房屋获得完全使用权后，有争议的，可以另行向人民高等法院提起诉讼。”涉案房屋未办理产权登记，未获得完全使用权，根据上述明确规定，在该案中对该房屋的使用权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告定居使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记获得完全使用权后，两方如有争议，可以另行主张权利。