上期小贴士给我们科学普及了购房过程中难被坑的难题（房价315防雷秘籍！买房人逼死：我延后登记3个月，72万几百万元……），下期再给我们增添一则选房手册，那些房子碰都不要碰，看到了最合适绕着走！
01市郊区非国际品牌新盘：交货难题一大堆，升值提价成空话……
市郊＋非国际品牌房企，这种组合的新盘信用风险极高。
江宁市郊就有这样风靡一时的神盘。
2019年1月这家新盘落幕时，与住宅小区二手货房倒挂6000元/㎡，712套房源引发8000多人争抢，镇江、扬州的投资客都想办法来苏州买，想买都买不到。
不过往昔，等到交货时，物业公司大跌眼镜。
有物业公司投诉爆料，住宅小区103,105,107,111栋全是30层的高楼，于今年吕普县交货，交货时楼道，墙面和家里墙面都出现了不同程度的变形，交货不到一年，变形情况越来越严重。
不仅如此，据网上数据显示，目前锦利城的二手货房产品价格15658元/㎡。
而早在2017年9月，该住宅小区的二手货房产品价格就高达17722元/㎡。
在2019年3月时着实飙升至18154元/㎡，此后房价便一路呈下滑趋势。
据了解，锦利城在2017年挂牌产品价格为12218元/㎡，而刚刚我在申银万国上搜索发现，目前住宅小区二手货房最低早已拉到了11667元/㎡，比新房产品价格还低！
其实，房价难以上涨的原因可以想象，一个夜里亮灯率相对较低的地区，会有多大的投资价值呢？
夜里急促，意味著出租率相对较低，意味著基本上没有租赁市场，意味著二手货房市场极其弯果。
这样的地区，即使购买之后房价随即上涨，想靠承租回笼资金并不难，想快速增值同样十分困难，即使忍上五到十年，新区都未必能发展成形。
没有人，商业配套巴韦县，至于基础教育、医疗保健等设施着实困难重重，房价没有支撑力点，提价慢……
居住难于，承租难于，增值难于，还要占用珍贵的首套名额和贷款资格，反过来啊……
02无私立学校的老破小：难陷入无人接盘的尴尬境地
老破小最大的优势在于区位和基础教育，交通、基础教育、医疗保健相对成形。
但近年来的基础教育改革，早已说明了一二线卫星城无优质文凭的老破小，今后信用风险比较大；三线线卫星城的老破小，无论有没有文凭支撑力，今后单厢非常令人担忧。
如果不是有货币放水支撑力的棚改K154，大多数三线线卫星城的老城基本上还会停留于十多年前的格局。
不过，棚改早已基本上接近尾声。2019年的全国棚改规模相比今年大幅打入冷宫，2020年全国棚改即将进入落幕之年。这意味著，三线线卫星城改造老城的动力不复存在，老破小的今后更加令人担忧。
不管卫星城大小，都喜欢建设新城、向外发展，卫星城边界不断扩张，甚至可以拓展到五六十公里之外，却很少主动是大拆大建老城，因为拆迁成本高，利益矛盾重重，远不如在新区平地起高楼来得难。
所以对于土地资源并不匮乏的三线线卫星城来说，老破小基本上没有今后，开建新区远比改造老城更有积极性。
对于新房、土地供应量大的卫星城、如杭州、苏州等，二手货房市场被压缩，没有私立学校的老破小只会越来越没有市场。
03小产权房：过不了户，升值跑不赢通货膨胀……
据了解，苏州雨花台的西善桥、铁心桥等板块，就有一大批小产权房在售。苏州有很多投资客，会购买那些小产权房，坐等拆迁，实现暴富梦想。
但需要我们格外注意的是，小产权房是不能合法转让过户的！
对于买家而言，拿不到房产证，都不能用于抵押和出售，更不能用于落户和入学，它们往往都以租赁协议的方式存在，而租约长达20年乃至更多。
其次，小产权房的房价相对稳定，涨幅十分有限！
就拿雨花区西善桥的福润雅居为例，这个住宅小区是可以更名的小产权房，365二手货房数据显示，住宅小区二手货房挂牌均价为13821元/㎡。
而2019年3月，住宅小区的二手货房挂牌均价为12500元/㎡，2年时间才涨了1000元/㎡，跑输于通货膨胀！
总之，买小产权房的信用风险非常大，我们一定要谨慎购买！
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