央广外宣阳12月10日消息（本报记者谢宇 成龙）日前，央广网以《安阳封丘县贩售“精家装齐备大宅” 政府部门称尚待进行调查》大篇幅，报导了安阳省新乡市封丘县一房产公司所写“贩售海桃湾和园和海桃湾永清精家装齐备大宅”一事，引发网友广泛关注。
11月27日下午，相关部门澄清称，报导中当事工程项目属锦利物而非大宅，且均办理手续不合法相关手续，产品销售宣传品“大宅”为不实电视广告。
央广网在跟踪进行调查时辨认出，封丘县“大宅”事件在相关部门和购房者、工程施工建筑工人之间产生的“知觉”截然不同。
有专家表示，开发商可能通过结构设计小户型和预留空间，允许后续进行打通、并通过多个合同交易对洋房建筑物认购，是打政策擦边球的表现。
房产公司所写贩售“精家装齐备大宅” 该地澄清：属锦利物
日前，央广网接到安阳封丘县广大群众爆料称，该地一房地产公司无视国家禁令，违规开发、建造、贩售大宅，目前，该楼盘一期洋房大宅已卖完，二期洋房大宅已售过半。
海桃湾和园一洋房建筑物（央广网本报记者 谢宇 摄）
本报记者在突击检查中辨认出，广大群众上述“两大宅群”坐落于该县城南区域，售楼处称“两期工程项目的洋房大宅均精家装齐备”。
海桃湾永清一洋房建筑物（央广网本报记者 谢宇 摄）
11月27日下午，封丘县委书记外宣办澄清称，根据《城市工业用地进行分类与总体规划建设工业用地标准》（GB50137-2011）第3.3.2条<城市建设工业用地进行分类>规定：二类居住工业用地是指设施齐备、环境良好，以多、中、高层写字楼为主的工业用地；其中第三层写字楼按《城市居住区城市总体规划标准》（GB50180-2018）第4.0.2条<居住街道工业用地与建筑物控制指标>要求：锦利物是指楼层为4-9层，工业工业用地为1.3-2.1的建筑物。报导中提及的所谓“大宅群”的工业工业用地为1.54、1.88，楼层为4层，两个工程项目的工业工业用地、建筑物楼层均符合上述规范中的要求。因此，报导中的“大宅群”实为锦利物，而非大宅。
澄清还提及，两个工程项目均办理手续不合法相关手续，永和集团在产品销售过程中确实存在将该工程项目宣传品为“大宅”行为。县市场工商局、县住建局等相关部门正在对永和集团网络营销过程中的不实电视广告等违规行为进行联合当晚查证处理。
此外，封丘县委书记宣传品部一值班人员在电话中告诉本报记者：“虽然从外观造型上看起来是大宅，但实际不是大宅，属低密度写字楼，可以三层三层卖。”
对大宅“知觉”存差异 政府与购房者、工程施工建筑工人说法不一
采访中，封丘县市场工商局相关负责人表示，该部门并没有认定“是大宅还是第三层”的权利，主要依据县住建局的进行调查意见。目前该不实网络营销案已经立案。
封丘县住房和城乡建设局一江姓副局长说，从行业管理上，海桃湾和园和海桃湾永清从总体规划到工程施工再到预购，均按照第三层写字楼相关手续审批，按套产品销售，从当晚认作三层锦利物，“所有的批复文件都不是大宅，最终看相关手续，相关手续上不存在大宅。”
在海桃湾和园一洋房建筑物室外，可看见挑高卧室、侧门及步梯。（央广网本报记者 谢宇 摄）
在海桃湾和园和海桃湾永清两工程项目中，本报记者看见其洋房建筑物均有独立院子，配有长廊、露台、车库，部分洋房建筑物带地下室，除正大门外，二楼长廊一侧有一小门，售楼人员称“有天有地有长廊、且舒适度强”，两门均直接通向二楼卧室。室外几层卧室与三层挑高，室外步梯均位于卧室近中轴线位置，直接通向二至三层，部分有加装电梯。
在海桃湾和园一洋房建筑物室外，可看见几层挑高卧室及通向上层楼层的步梯。（央广网本报记者 谢宇 摄）
而在本报记者对海桃湾和园和海桃湾永清工程项目跟进了解中辨认出，有购房者和两工程项目工程施工建筑工人、家装建筑工人对其洋房建筑物的“知觉”，和该地澄清中的“属第三层写字楼而非大宅”并不一样。
一自称在两工程项目工作五年的电工透露：“不能对外说大宅，只能说三层写字楼楼，其实是大宅，像这一套两千多名。”
在海桃湾和园和海桃湾永清，数名业主介绍称自己买下的洋房建筑物确为“大宅”，三层共400㎡，均同属一个家庭。
此外，多名正家装的建筑工人均表示，自己家装过的洋房房屋均为单家独户的洋房大宅格局，为整幢购买，独立电梯间也为单个家庭所有。
在前期突击检查中，售楼处值班人员曾一再向本报记者强调，该工程项目的洋房建筑物均为独门独院的洋房大宅，整幢出售，按写字楼报批，可按套房交税。
为何洋房大宅工业工业用地会大于1？该值班人员曾称：“大宅工业工业用地是低，但小区有混建高层，所以整个工业工业用地就上去了。”
海桃湾永清其中一含洋房建筑物诺艾莱县号的预购许可证（封丘县委书记外宣办 供图）
政府部门澄清城市总体规划“也是钻法律空当，不往大宅上靠”
海桃湾永清32#41#50#57#62#楼洋房建筑物室外几层结构设计示意图结构设计图（央广网本报记者 谢宇 摄）
海桃湾永清32#41#50#57#62#楼洋房建筑物室外三层结构设计示意图结构设计图（央广网本报记者 谢宇 摄）
海桃湾和园和海桃湾永清两工程项目洋房建筑物的实体结构是否和城市总体规划一样？在封丘县自然资源局，值班人员向本报记者提供了濮阳海桃湾和园（书法家音乐创作园）总体规划建筑物初步结构设计和濮阳海桃湾永清（书法家音乐创作园）总体规划建筑物初步结构设计，本报记者在关于海桃湾永清32#41#50#57#62#楼洋房建筑物室外结构设计示意图结构设计图上看见，所标记的每层户型和使用功能均不相同。
一值班人员介绍，两工程项目在结构设计上确为第三层写字楼，结构设计有两部楼梯，可住两户，可一三层一起卖、三三层一起卖，也有人一下买下来，需看自己经济实力。
海桃湾永清32#41#50#57#62#楼洋房建筑物室外三层结构设计示意图结构设计图（央广网本报记者 谢宇 摄）
海桃湾永清32#41#50#57#62#楼洋房建筑物室外三层结构设计示意图结构设计图（央广网本报记者 谢宇 摄）
本报记者在当晚看见，每栋洋房建筑物均有一部步梯楼梯，部分同时正在加装电梯，或打有电梯井，但该洋房建筑物内部上下层互通。这样的“大脑”是否合理？
“可和父母、兄弟姊妹一起买一起住，各住三层，还可以再装楼梯、并改楼梯位置，也可对每个房间功能再进行修改，只要在不改变外部结构和承重墙基础上就行。”该值班人员说。
关于海桃湾和源31#40#47#51#61#楼洋房建筑物的房屋结构设计示意图结构设计图，值班人员作出同样解释。
值班人员还称，大宅与第三层的界定，主要从楼层和工业工业用地确定其工业用地性质，专业用语解释是低层写字楼为1—3层，包括大宅，4—6层为第三层写字楼，“海桃湾和园和海桃湾永清洋房建筑物楼层、工业工业用地和层高都达到了第三层写字楼标准范围，所以不是大宅，是第三层。”
“它最早结构设计也是三层，我们也考虑到属于低层建筑物，涉及到大宅类，就让他们再重新结构设计修改。我们也要严格按照规定，后来结构设计成三层，上报到规委会，才正常运转。我们也比较注意，国家查处这种大宅类的工程项目，按照国家标准，三层就属于锦利物。”值班人员说。
另一值班人员告诉本报记者，定义大宅毕竟没有一个硬性指标，一般工业工业用地不能小于1.0，层高大于10米、三层以上，属于锦利物，因为面积大也可以两户两户卖，“这也是钻国家法律的空当、漏洞，不往大宅上靠，规避掉，达到最低标准。”
专家：“一个房子两个产证”是钻政策漏洞
近年来，国家屡次下发“禁大宅令”，但被媒体披露出来的“类大宅”建筑物并不在少数。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在当前落实房住不炒的情况下，此类住房显然是违背了中央的精神，包括对查处秦岭大宅的查处，其实都要求各地土地供应和开发要谨慎。
严跃进分析，开发商实际可能是通过结构设计小户型，符合了房产开发的相关要求。通过预留很多空间，允许后续进行打通，通过多个合同交易，将两套住房合并为一套，以小户型的购房方式来换取“大宅”的居住。
“而类似房源‘一个房子两个产证’的问题，是很多城市的通病，也是典型的钻政策漏洞的做法。”严跃进说，类似房屋涉及到洋房的认购情况，以多个房产证来回避政策检查，是打政策擦边球的表现。
北京金诉律师事务所主任王玉臣称，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第四款“房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”之规定，房屋的产品销售可以按栋出售，也可以按层出售，也可以按套出售，但是关键要看房屋的建造结构设计上是否为一个独立的封闭的空间。
王玉臣表示，从对每栋洋房建筑物拍摄的实际视频看，很可能是在打政策擦边球，不管有几个入户门，均为独门独院的完整院落，常规的第三层一般不会这么结构设计，其次，第三层写字楼每层都是隔开的，上下自然不能相通。如果预购许可证是按套产品销售的，内部是一个整体，上下通连、只有一个入户门，按照不动产登记规则的规定，只能办理手续一个产权证。如果要签署多个购房合同，说明产品销售时一定是按多套产品销售的，开发商很有可能是擅自改变了房屋的结构和构造，打造成了上下相通的一栋房子，是严重的违法违规行为。
多名业内人士分析，大宅产品多种多样，但很多“大宅”产品都是以写字楼形式报批，以大宅造型、结构建设并以大宅产品贩售，这其实是“挂羊头卖狗肉”的做法。因大宅利润高，故“打着政策擦边球建大宅，以第三层之名、建大宅之实”也成了行业内许多房地产开发商的惯用做法。
有业内专家还称，虽然国家“屡禁大宅”，在“大宅”概念上，还缺乏更细致的明确规定，易引起诸多“钻空子”乱象。因此，从顶层结构设计上应对大宅定义和范围进一步明确，在对第三层写字楼城市总体规划和审批上，政府部门城市总体规划应符合国家法律法规，有资质的结构设计院或结构设计公司应负起社会责任，不能打政策擦边球。
本报记者搜索“违规大宅”字样辨认出，门户引擎出现近2000万词条，在节约国家土地资源基础上，“禁建洋房大宅”路还有多远？顶层结构设计和相关部门监管、执法难在何处？
来源：央广网
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