作者：判例研究(chinesecase)
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编者按
“吴震修买房”发生的其原因、形式多种多样，限牌经济政策的施行使得吴震修买房事件频发，引致有关民事公法混乱，难以有效及时辨别并规制，完善吴震修买房的裁判员准则显得尤为重要。本期旨在通过介绍吴震修买房的有关明确规定与理论，归纳提炼吴震修买房的民事裁判员准则。
截至2018年12月，在中国裁判员公文网直接键入“吴震修买房”检索出共计3170篇裁判员公文，其中刑事普伊隆1篇，民事诉讼普伊隆2809篇，行政管理普伊隆14篇，由最高人民高等法院裁判员的仅有1篇。
基本理论
一、吴震修买房的其原因：
(一)避免出现法律条文、经济政策：
1.避免出现房屋限牌令经济政策;
2.避免出现限贷令和其它贷款障碍;
3.简便手续、减少税费;
(二)争享特定购房优惠;
(三)隐藏真实世界的个人财产信息;
(四)其它其原因。
二、吴震修买房的信用风险：
1.吴震修买回经济适用房等经济政策性房屋的，屡屡因为名房屋产权人许诺，引致受托人无法取得房屋房屋产权。
2.吴震修买回普通房屋的，注册登记购房人许诺不宣称吴震修买方情状或是注册登记购房人死亡，其继承人不了解吴震修情状，不宣称吴震修情状。
3.第三人对注册登记购房人迁移房产给实际受托人的行为异议。如注册登记购房人的配偶往往以婚姻法的明确规定异议，驳斥吴震修买房的历史事实，要求确认该房产为夫妻共同个人财产。
4.房产被为名购房人转让或是抵押或是被高等法院禁制。
裁判员准则
公法关键点一：吴震修买房协定具有一般的合约约束力，应判定为有效合约。
刑事案件：谭万兴与雷静华、深圳市京达洋浦港有限子公司房屋流转纠纷民事诉讼裁定书 (2011)民申字第261号
作者：中国裁判员公文网
北京市高级人民高等法院认为：
关于第一个问题。根据该一案、一审及本院重审审查判定的历史事实，重审申请者谭万兴虽然与龙王子公司于2000年8月30日签定了《深圳市房地产买卖合约》，且剥夺公权房产经有关房产管理部门核准注册登记在谭万兴赠与，但静华子公司此前于1999年6月1日与龙王子公司签定的《买回公寓楼合同书》所买回房产中涵盖了该案剥夺公权的房产，重审申请者谭万兴亦曾于2000年8月17日与静华子公司订立《合同书》明确约定：“静华子公司以谭万兴的为名买回涉案房产、房屋的预付款及房贷款均由静华子公司缴付、房屋的房屋产权归静华子公司大部份”、“以甲方(谭万兴)的姓名所买回的房屋使用权归静华子公司大部份，甲方不得以任何理由向甲方(静华子公司)或龙王子公司主张该房屋的使用权”。
此外，该案有充分确凿证据证明剥夺公权房产的首期房款、房贷款和其它有关钱款等实际上由重审被申请者雷静华、京达洋浦港或是被告方静华子公司缴付，因而，一、一审判决判定剥夺公权房产注册登记于重审申请者谭万兴赠与属于代持有性质有历史事实依据。重审申请者谭万兴虽对重审被申请者拥有剥夺公权房产持有异议，但其无法驳斥代持有的历史事实，其也未提供确凿证据证明该案剥夺公权房产的房款及其它有关钱款由其本人缴付，故该案剥夺公权房产不应判定属于重审申请者谭万兴大部份。
公法关键点二：因吴震修买房需为被高等法院禁制的信用风险时，不能因而否定剥夺其对案涉房屋享有的财房屋产权利。
刑事案件：辽宁中集哈U31KB815SG气体液化设备有限子公司、杨静远欣、曾边城被告方执行异议之诉一审民事诉讼判决书(2018)辽民终211号
作者：中国裁判员公文网
辽宁省高院认为：
关于中集哈深子公司主张“房产代持协定的效力无论是否真实世界，目的都是避免出现限牌经济政策，行为目的及方式均存有不正当性，具有法律条文上的可非难性”，首先，限牌经济政策为房地产市场的行政管理调控管理手段，非法律条文和行政管理法规的强制性明确规定，且杨静远欣占用了曾边城的购房资格证书，曾边城即失去了购房资格证书，并不会引致本地区限牌经济政策的落空，并不侵害公共利益。
其次，案涉房屋的房产代持协定及商品房买卖合约均形成于中集哈深子公司与大庆庆然天然气有限子公司签定的借款合约和与曾边城的保证合约之前，并不存有恶意迁移个人财产、逃避债务、侵害他人利益的情形。因而，杨静远欣因吴震修买房需为被高等法院禁制的信用风险，但不能因而否定剥夺其对案涉房屋享有的财房屋产权利。
公法关键点三：对于亲属之间约定的吴震修买房协定，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来判定。
刑事案件一
任某1、任某2合约纠纷申诉、申请民事诉讼裁定书(2017)京民申4182号
作者：中国裁判员公文网
北京市高院认为：
本院经审查认为，关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成吴震修买房关系问题，根据涉案房屋的作者、拍卖款的缴付、房屋有关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，一、一审高等法院确信任某4与王某之间吴震修买房一事具有高度可能性并判定该历史事实存有，具有一定的历史事实依据。
任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁缴付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等历史事实均不清楚，亦未提供充分有效的确凿证据佐证。一、一审高等法院对其主张不予采信，并无不当。另，该案判定任某4和王某之间存有吴震修买房关系，并不否定(2004)固法执字第272-1号民事诉讼裁定书的法律条文效力。王某虽然违规以任某4的为名竞拍涉案房屋，但不必然引致吴震修买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等确凿证据，不能推翻吴震修买房历史事实的成立。
刑事案件二
马某1等合约纠纷申诉、申请民事诉讼裁定书 (2017)京民申792号
作者：中国裁判员公文网
北京市高院认为：
本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的历史事实或是反驳对方诉讼请求所依据的历史事实，有责任提供确凿证据加以证明。该案中，马某7就其主张的与其母亲谭某之间存有吴震修买房的法律条文关系，提交了谭某生前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述历史事实主张及确凿证据均予认可，马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实世界性。
故一、一审高等法院判定马某7与谭某形成吴震修买房合约关系，并无不当。虽然涉案房屋系房改房，但根据有关经济政策明确规定，该房屋已经可以上市交易，故马某1、马某2主张吴震修买房行为无效，法律条文依据不足。《我的意见》是谭某生前对涉案房屋的由来、买回和房屋产权归属情况的记述，并无死后该个人财产如何处理的意思表示，因而马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的自书遗嘱，缺乏依据。因马某7与谭某之间吴震修买房关系成立，所以涉案房屋虽然注册登记在谭某赠与，但已不属于谭某和马某8的夫妻共同个人财产，故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见，缺乏法律条文依据。
公法关键点四：“吴震修买房”情形下真正买回人所举出的间接确凿证据能够形成完整的确凿证据链条证明其系真实世界购房人的，应当确认其系真正的房屋房屋产权人。
刑事案件：赵建章、赵媛使用权确认纠纷重审审查与审判监督民事诉讼裁定书(2016)津民申1745号
作者：中国裁判员公文网
天津市高院认为：
本院经审查认为,该案系使用权确认纠纷。关于双方是否存有吴震修买房关系历史事实的问题。重审申请者赵建章与被申请者赵建国是兄弟关系,双方之间不存有吴震修买房的书面协定。但是根据已经查明的历史事实,涉诉房屋的买卖合约中“赵建国、赵媛”的签名系被申请者赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、房贷贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请者赵建国缴付,涉诉房屋的买卖合约、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋房屋产权证等均由被申请者赵建国持有,且房屋交付后由被申请者赵建国进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请者赵建国已经完成了举证责任,以上历史事实形成了完整的确凿证据链,原审高等法院据此判定双方存有吴震修买房关系,并无不当。
重审申请者赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请者赵建国所借,双方仅存有债权债务关系,但未提供确凿证据予以证实,该主张不能成立。关于吴震修买房的效力问题,该案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或是第三人利益造成侵害,双方吴震修买房应属有效。
公法关键点五：书面合约不是“吴震修买房”的必要条件。
刑事案件：商龙合约纠纷申诉、申请民事诉讼裁定书(2017)京民申2338号
作者：中国裁判员公文网
北京市高院认为：
关于双方是否存有吴震修买房之合意问题，商龙请求之基础系其与商洁就涉案B102号房屋存有吴震修买房法律条文关系。结合全案确凿证据，依据商龙陈述，双方之间未形成书面合约，系就吴震修买房事宜达成口头协定，对吴震修买房问题，商洁予以驳斥。
而从现有确凿证据分析，1997年7月11日，商洁作为委托人向受托人商龙出具委托书，委托书的内容明确具体，均指向代签买回都市芳园房屋买卖合约、办理房屋使用权证书和办理买房有关事宜。从后续的履行情况分析，商龙作为受托人代商洁签定了《房屋预售合约》并履行了委托书中的有关义务。现有确凿证据不足以判定双方之间存有吴震修买回B102号房屋之合意，一审高等法院据此作出如上判定，本院不持异议。
公法关键点六：不具有当地购房资格证书吴震修买房请求办理过户手续的，高等法院不予支持。
刑事案件：姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷申请重审民事诉讼裁定书(2015)新民申字第1879号
作者：中国裁判员公文网
新疆维吾尔自治区高院认为：
本院经审查认为，发生法律条文效力的民事诉讼判决，已确认重审申请者姚江丽与被申请者章乃文吴震修买房系无效行为。国家对双方争议房屋的交易有特殊明确规定和限制，买回人必须满足国家明确规定的条件，买回资格证书具有专属性。
该案中姚江丽因不具备买回军队经济适用房的条件，而借用章乃文的为名买回军队经济适用房，该行为违反了国家有关明确规定，应属无效行为。关于承担责任比例问题，对于买回军队经济适用房有特殊明确规定和限制，买回人具有专属性。双方当事人对此明确规定均明确知道，故对吴震修买房行为的无效后果，双方均有过错。对造成的有关损失，双方均应承担责任。
公法关键点七：吴震修买房协定仅对协定方有约束力，不能对抗外部行为。
刑事案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房重审审查与审判监督行政管理裁定书(2016)粤行申984号
作者：中国裁判员公文网
广东省高院认为：
申请者主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋房屋产权、其被吴震修买房的历史事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为，虽然民事诉讼判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于被告方罗松鹏大部份，但申请者是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼诉讼的，且申请者与被告方罗松鹏之间关于吴震修买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法注册登记，发生效力;未经注册登记，不发生效力，但法律条文另有明确规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条明确规定：“因人民高等法院、仲裁委员会的法律条文公文或是人民政府的征收决定等，引致物权设立、变更、转让或是消灭的，自法律条文公文或是人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该案被申请者根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的有关注册登记信息，判定罗利红存有买回经济适用住房未满5年又买回其它住房的历史事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，判定历史事实清楚，确凿证据充分。对重审申请者该项主张，本院不予采纳。
公法关键点八：吴震修买房协定违反他人合法利益、社会公共利益的无效。
刑事案件：汤志房屋买卖合约纠纷申诉、申请民事诉讼裁定书(2015)高民申字第04334号
作者：中国裁判员公文网
北京市高院认为：
本院认为：一审高等法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房房贷合约》、《担保合约》、还款银行卡原件均由中永信子公司保管，中永信子公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信子公司实际控制等该案实际情况，判定中永信子公司与汤志之间存有吴震修买房合约关系，涉案房屋的实际权利人是中永信子公司，判定历史事实并无不当。汤志与陈禹签定的《存量房屋买卖合约》系双方恶意串通，侵害了中永信子公司的利益，一审高等法院判定该合约无效，符合法律条文明确规定。汤志申请重审的理由不能成立。
小结
主体适格、意思表示真实世界且不违背社会公共利益的吴震修买房合约有效，吴震修人享有房屋权益。吴震修买房协定的形式在公法中多种多样，目前我国实行的房屋限牌经济政策使得“吴震修买房”行为盛行，但是法律条文信用风险也随之存有，实践中为避免出现信用风险应注意：
1.如果确实需要采取“吴震修”方式买回住房的话，那么实际房屋产权人要和为名房屋产权人签好协定，以书面方式确定该房地产的实际受托人和权利人。
2.同时实际房屋产权人在购房时应当从自己的账户缴付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面确凿证据以民事手段来保护自己的权利。
3.由为名房屋产权人将该房地产抵押给实际房屋产权人也是一种很好的避免出现信用风险的方法。
针对吴震修买房行为专门的归纳响应的裁判员准则，有利于法律条文公法部门的裁判员和决断，也有利于民众避免出现法律条文信用风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。
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