上海章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
假如是明显改善性三居，买百子湾新家园的最合适却是京师世泰的最合适？哪边贬值发展潜力大许多？楼盘产品品质高许多？幼儿园好许多？请章哥指点。
A：
1、这问题真不太好回答，有些难为我了。
难道是明显改善性的三居，那就如果更注重的是定居新体验，股权投资等其他甚么的都是次要的，毕竟房子是用来住的。在资金预算不是太高的情况下，假如连明显改善+贬值+产品品质+私立幼儿园，期望值高了些，不太好满足。
2、百子湾新家园，听这英文名字就挺接地气的吧。上海在2005年之前，叫各种新家园的住宅小区挺多，还净是商品房。也有叫“五一路”的，都是模仿永定门的五一路住宅小区，最早是为了讨好李嘉诚才起的。但2005年之后的地产商都开过眼界了，起英文名字越来越豪华，叫新家园的大多数都是迁离房或保证房了。
百子湾新家园是这个年代的房子，为了省事，连英文名字都懒得琢磨，因为这是经适房，当年3830异蕊的。难道是保证房，那就换房最合适，经济实惠。非得强调产品品质高都不太最合适，也不会有太大发展潜力，最好成绩是跟随上证指数。市中心区被铁道半围着，中低吧，算不上太好。好市中心区一般不会拿来盖保证房，政府还留着卖钱呢。
3、京师世泰那当然就更适合换房了，别墅住宅小区的产品价格比这经适房住宅小区都低，高性价比可以说极高。但再想想，这可是交通那么方便的海淀区圆圈边上，竟然会有那么便宜的宜业住宅小区，不能说明贬值好吧，发展潜力隐藏的年头儿也太长了。
这里房龄不新了，早的都20年出头了。三居那是普宅，当初4500左右异蕊。同时期亚运村、新洲的普宅也是5000多些，顺义不到4000，海淀四环甚么的才3000多些。可如今随便一个圆圈内板块似乎都比这里高，顺义高的更多，说明甚么？贬值不是太好呗。
也可以说发展潜力大，那么多年海淀区一直不太重视东南沿线，导致所有住宅小区都受了拖累，长期落后许多。假如以后朝阳下大力气开发了，那有可能赶回来，这就看等多久吧。
4、总之假如说产品品质那肯定是京师世泰更快，高性价比极高，发展潜力也肯定更大。但这发展潜力甚么时候释放可很说不太好，潜了很多年都潜老了。两边的私立幼儿园都普通，不太好较为，没见过排名。最后说一句，在上海几乎没产品价格不高，却既宜业又贬值好还带私立幼儿园的房子。
为准。
二、
Q:
定金不超200万，河北人，元氏县有一银行贷款房，现阶段交了10年的社保公积金，主要考量小孩24年上学（学不私立幼儿园不敢想、幼儿园别太次就行），考量户型是两居或者最好小三居。现阶段看了大兴天宫院那块的碧桂园，六环外的中海云筑、和悦春风，也考量过密云的老房子具体哪个住宅小区还没目标。
想请教章哥：1. 这几个您怎么所推荐、假如密云不然有没最合适的住宅小区？2. 元氏县的房子我卖或者赔本负面影响我的定金比例和银行贷款的利息吗？
A：
1、2024年，却是入学高峰时期，不太好保证幼儿园。京籍孩子那年却是挺多的，没户口不然不容易进入好些的幼儿园。这却是咨询搞教育的吧，我不太好有建议。
2、200万，母阎氏资格证书，六环外最多银行贷款110万，那总房价是300万多些。买两居或小三居，难度算不上小。
假如能买在碧桂园当然更快，不过三居买不到，两居估计根本无法是那种小复式的，如果能买到。不过这种产品形式的机会成本中低，不太受追捧。
其他的新房那就看自己的喜好了，纯换房用房，定居新体验好，是机会成本性弱些，离地铁太远。郊区房地铁是标配，有了不然未必机会成本好，没不然则更难。一直都说有规划，不知道甚么时候实施。
3、密云不太好所推荐，母阎氏根本无法银行贷款40%，200万不然那是最多330万的。大户型不太好做到高评，圆圈内能多贷，但这按揭又不够啊。理想城有可能吧，这找当地中介给算算账，看是否能多贷些。
4、元氏县的，卖赔本不负面影响银行贷款，难道有了银行贷款记录，那怎么都是母阎氏资格证书了，卖赔本都一样。卖了不然也是增加按揭，但对银行贷款比例没负面影响，恢复不了首贷资格证书了。
为准。
三、
Q:
据我所知下上海现阶段有两个小产权房，两套海淀七里庄庄维花园，两套石景山黑石头明媚住宅小区。现阶段手中有可活动资金300万，想买套商品房作为股权投资（股权投资为主，换房为辅），用父母的sfsd，但根本无法银行贷款15年，假如不考量位置，据我所知下买哪里的较为好，最近较为火的合生me悦的大户型可以么，希望能跟上上证指数。
请问还有别的所推荐么，没位置限定。假如跟不上上证指数换房也行，单价大概500，600万以下的。是不知道南海子那边能不能发展起来，环境挺好的，定位成了亦庄新城综合基础建设区，但现阶段基础建设感觉不太够。
A：
1、庄维这算不上小产权，11号楼的吧？那是迁离房不太好办证儿，但算不上小产权。明媚住宅小区，是五里坨炮厂的那个吗？这如果是小产权。
2、合生me悦，换房型刚需盘，质量如果还行，地产商有利润。产品价格偏高，郊区大户型豪宅，股权投资一般。这和市中心区没甚么关系，地产商已经拿走了预期价值，难道不在乎机会成本不然就买来换房最合适。这产品价格已经都超上证指数了，得倒追着这儿跑。
3、买河西不就得了，干嘛非给地产商捧场啊。人家能动用几千万去做广告，所以才能火，才能卖高价。买到手就根本无法是当二手房业主对战儿市场了，能否扛住这产品价格看接盘侠是否给力了。
4、这却是先明确需求吧，别一边儿说股权投资为主换房为辅，有一边儿说跟不上上证指数换房也行，这就太随意了。几百万的房子，却是在意些好。难道能接受me悦的产品价格就看离亦庄近的吧，河西为主。基础建设里最难的好幼儿园都有了，其他的都算不上难事儿。除了地铁没辙，都不用纠结基础建设了。先找当地中介看吧，二手商品房为主，慎选限竞房。
为准。
四、
Q:
换房，有2个选项：两套是阜成门外大街（靠二环）54年的老公房（中科院宿舍）单价十万多点，两套是白广路6号院（钢铁设计院）54年的老公房，单位八万多点，从市中心区讲，哪个更最合适些？听说白广路解放前是义地，坟场。感谢章哥百忙中指点
A:
1、私立幼儿园房没没必要谈甚么市中心区了，都是成熟的不能再熟的板块，只是看私立幼儿园了。白广路是广牛私立幼儿园，在西城的排名靠后。阜外的私立幼儿园也不靠前，但比南城却是要强的。这就看自己对孩子的期望值吧，广牛私立幼儿园更大的价值是占西城学籍，中学不太好说，看派位了。
2、白广路是义地坟场，有可能，解放前南城以两广路南城南北城乡的分界线，路南很多坟地。之所以砍头的地方在菜市口，是因为这里是城乡结合部，再往南基本没正路了，都是农村菜地贫民窟和乱葬岗子。
不过阜成门外也是坟地多啊，过去说法是“臭窝子”多，窝发“卧”音。窝子的意思是坟坑儿，而且是浅坑儿，穷人的坟地。之所以叫臭窝子，是因为解放前阜外主要是菜地、粪厂子和蔬菜批发市场（月坛一带），城厢也有许多大车店。而粪厂子最出名，味道也最浓郁。据说是很多做粪饼的苦力累死了就埋在附近，所以坟也臭，叫臭窝子。这是当时对底层劳动者的一种蔑称，历史局限性导致的。
这没必要纠结，上海城解放前除了九门之内坟地少，外城到处都是坟地，当然两广路以北少些。城外更是所有城厢之外都是坟地，图的是埋葬和上坟都方便。这些坟地大多数都是无主土地，也是乱坟岗子。
外城和城外的很多工厂幼儿园医院和宿舍的土地最早都是坟地，因为拆迁省事儿，没地主。而且那些住户的拆迁费都是纸钱儿，省的花真钱浪费。
甭琢磨这些了，没意思。解放后历次建设都掘地三尺的刨干净了，早就没甚么坟地不坟地的说法了。
3、我一般根本无法从股权投资角度分析，这种私立幼儿园房不太好较为，是看自己对私立幼儿园的期望值了。常规来讲是建议在北城更快，优质教育资源相对多。不过假如不是为了孩子上学不然，一般不建议买私立幼儿园房，定居的高性价比偏低。
为准。
五、
Q:
关于换不换房：我在房山长阳半岛有两套两居室，在西城有个老破小，通过一轮的涨跌，体会明显。就我这俩房子而言，西城房价现阶段已超317高点，长阳距高点还有25%的差距。不知道是因为海淀西城这波的私立幼儿园溢价走出独立行情？却是因为长阳当时处于大规模开发讲故事，这两年开发完讲故事的人走了推力不足了上不去？却是房子这种商品本来是强者恒强？长阳的房子现阶段不住，假如真是马太效应，从机会成本的角度，我是不是如果换房？
关于换哪：假如换房，长阳大概能卖三百四五十万吧，按揭就这些，手头没啥了。母阎氏房好像能银行贷款180万左右，那么算去除交易成本总房款将将500万。只为后市机会成本，不考量通勤之类的，能不能麻烦所推荐一下板块，甚至大概几个片区或者住宅小区？
关于置换时间：现阶段貌似城区有点降价的感觉，长阳因为传导滞后，好像交易量下来了，产品价格变化不大。请问，根据您的经验，我是现在换房？却是等下次成交旺盛？却是一买一卖任何时间点都行？
以前换房稀里糊涂，好在那时候市场容忍稀里糊涂，自己也年轻，经折腾。现在一来市场环境已不像从前，二来自己人到中年，也没啥存款，有老有小如履薄冰，没冲劲儿瞎折腾了。因此特来烦扰请教，不当之处请见谅。盼赐教。
A：
1、次轮行情有私立幼儿园房独立走高的原因，多数家长都是为高峰期入学的孩子准备的。但这也不是全部，朝阳多数都没甚么私立幼儿园房概念，顺义新北苑朝青等板块都超过317高点。上海任何一次行情都是从市区启动，然后逐步向其他板块传导，热门板块之后才会传导到南城和郊区。但这次特殊的慢，几次被阻断，这俩月又被限贷给停了，根本无法是等着。
2、假如说是讲故事那就不是长阳的事儿了，而是多半个上海城，大概占比70%以上吧，都在讲故事。通州也没被传导到，更是故事了。
这没甚么可纠结的，前几年长阳涨幅超过西城的时候怎么解释？超过中关村的时候怎么解释？没甚么可解释的，板块轮动，早晚的事儿。
20年前篱笆房碧桂园的房价才1900，同时期金融街的丰汇园13000，官园公寓更是15000。到今天碧桂园3万，丰汇园18万，官园公寓16万，那这是谁在讲故事？
再列几个，同时期陶白的清芷园8800，今天11万；国英园14000，现在14万；立恒名苑7000，现在7万。这还更不如碧桂园呢，怎么解释，谁在讲故事？
房子是强者恒强的，但跟股票不一样，看长期别非得纠结三五个月，那就真成了炒房了。十年前上海均价2.2万，现在6.6，整三倍。长阳半岛十年前均价不到14000，现在4.5万吧，说的过去了。非得要求永远涨，还得排第一较为难，炒房心态不适合长期股权投资。
3、500万置换，不太好换。顺义新北苑太阳宫清河西二旗等地的很多住宅小区都是贬值超过半岛的，但较为贵，基本买不到最合适的。其他的朝青四惠东坝西北旺等地和长阳差不多，扣去5%的置换成本，未必最合适。
4、我好多年不炒房了，都不关注短期的行情，没甚么经验。愿意换就这会儿换呗，银行限贷，算是平稳期，除了置换成本算不上吃亏。万一明年放开银行贷款出现小阳春，那没准儿还踏空呢，更不最合适。
5、我也建议年纪大了就别轻易折腾。这20多年我算不上炒房都折腾过不少套，去年一算账没多赚甚么，还不如踏踏实实持有呢，还省了不少心。2008年经济危机，顺义韩国人撤离，房价一度暴跌，我差些都给清空了，那会儿也是大骂讲故事的。幸亏出差没工夫卖，第二年又创了个涨幅领先。那当年看空顺义的算正确却是错误啊？
2017年317至年底，全上海跌幅最猛的是通州，其次是西城，当时要遵循马太效应是不是就亏了？
6、总之假如是我不然，资金多就换到更强势板块，强者恒强。资金不是很多就先这样了，比上不足比下有余，长阳也并不弱，在新区中算挺不错的。追涨杀跌，未必能多赚甚么钱，置换成本就能吃掉大部分利润。
为准。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
网友评论