佛山写字楼市场分析——新南湾新区_chan_

6号看房团 2022-05-19 105

新南湾的小规模合作开发，始自1994年左右，随着体育馆的竣工，检察院等众位政府单位的迁出。

私立教学天然资源的十强等，各种不利因素的共振，使该新区正式成为了近三十年的南湾主城“拉韦洛”。

近年，似乎已经合作开发成熟的新南湾却突然再次加码，东山湖森林公园正式成为了全佛山的顶级流量。

市民服务中心、幸福家庭健身活动生态型等工程项目的开工也让新区拥有了再上新台阶的机会。那么，新南湾能否继续领跑呢？

01 新区位置

新南湾的地区范围是缺乏明确定义的，以下的洛佐韦主要就参考链家网的新南湾地区范围，稍作调整。

其坐落于南湾主城偏西南的区位，北侧为金沙山，南侧为柠溪和前山新区，西侧为上冲新区，东侧隔着华苑的另一侧是老南湾新区。

图1 新南湾新区洛佐韦

02 新区交通天然资源 ★★★☆

虽然新南湾新区是近几年南湾主城最受欢迎的新区之一，但不得已说，对于工作地点在其他新区的人来说，新南湾的通学状况是令人头痛的。

所幸，近几年金琴羽油，前山路改建等工程项目的完工，使新区交通状况有所改善。

新镇内南北向银身为华苑和三台石路（包括北端启东路），东西向银身为翠竹路和人民路。而已经通车的金琴羽油，以及新建的兴业羽油，则主要就连接高新区。

说明：五星级的Jallieu为5星，而信用评级依据主要就是中山市内部各新区的横向相对比较。

03 新区私立教学天然资源 ★★★★☆

作为南湾城区的后发新区，政府在对其私立教学天然资源的投放上不遗余力的。

新镇内，私立幼稚园为5所，其中2所为物业公司家庭成员优先选择升读；

私立小学为7所，创校刚满6年的金沙小学已经是佛山第一八一队，而新建中的楼前小学也被寄予厚望；

私立高中4所，其中姚学甲小学的第二校区内坐落于新镇内，而“佛山城市君”对创校不久的金沙小学和梅华小学给出四星信用评级，想必主要就是出于生源质量的考虑。

总体而言，新南湾新区的私立教学天然资源坐落于中山市的第一八一队。

另外值得一提的是，中山市独一档的高中——中山市二中也坐落于新镇内。

图2 中山市二中

幼稚园：

同乐幼稚园

高家岭幼稚园（辽宁成大冬夏物业公司家庭成员优先选择升读）

梅西幼稚园（桂香苑物业公司家庭成员优先选择升读）

启东幼稚园

博爱幼稚园金沙园区

小学：

金沙小学（★★★★☆）

南湾区十七小（★★★☆）

南湾区十二小（★★★★）

潮联学校（★★★★）

南湾区二十一小（★★★☆）

南湾区十九小（★★★★）

楼前小学（★★★★）2021年9月开始招生

高中：

姚学甲小学第二校区内（★★★★☆）

金沙小学（★★★★）

梅华小学（★★★★）

中山市六中（★★★☆）

说明：小学与高中的五星级评定，源自“佛山城事君”。

04 其他基础建设与天然资源

★★★☆

日常生活基础建设：经历了二十多年合作开发的新南湾，从整个新区看，日常生活基础建设是齐全的。但相对而言，新镇内早期合作开发的新加坡花园邻近和翠湖云峰邻近，这两个地区的日常生活便利度要远高于高大上的辽宁成大冬夏邻近。

自然景观天然资源：不得已说，在东山湖森林公园之前，新南湾新区的自然景观天然资源是匮乏的。而如今，新合作开发的东山湖森林公园自然不需多说，改建后的梅华城市森林公园也是亮点多多，使新区的自然景观天然资源得到了跨越式的大幅提升。

图2 东山湖森林公园园宠

商业性基础建设：新南湾新区的商业性基础建设是较弱的，新南湾万家在圣皮耶尔县态衰落后也随之沉寂了，而仁恒星园商业性街则以餐饮为主。希望新建中的幸福家庭健身活动生态型和佛山传媒集团文化生态型能填补新区的商业性盲点，又能带来主题生态型的别致感受。

图4 幸福家庭健身活动生态型效果图

商务人士基础建设：新镇内的商务人士基础建设相对盲点，缺乏知名的写字楼和酒店类建筑。希望上述的两个新建的生态型工程项目，外加更值得期待的东山国际饭店能带来改善。

图4 东山国际饭店效果图

05 新区规划与前景 ★★★★

作为一个合作开发成熟不久的新区，原本未来发展的空间是较为有限的，一方面新地基本合作开发完全，另一方面又没有城市更新的空间。但是，我们会发现，发展的空间，挤一挤总是有的。

除了上述提到的众位工程项目，新近开工的工程项目还有中山市民服务中心、南湾市民艺术中心、中山市儿童森林公园等等，这些都为新区的提升打开了空间。传闻已久但久未落地的佛山华侨城工程项目也坐落于新镇内，希望好事多磨，佛山人民能最终迎来华侨城的精彩。

中山市民服务中心：坐落于梅华西路与迎宾北路交汇处，西邻梅华城市森林公园，南靠中山市妇女儿童活动中心，规划用地面积为4.36万平方米，总建筑面积约16.2万平方米，主要就功能为政务服务、应急指挥以及便民基础建设服务，总投资为20亿元，计划于2022年12月底竣工。

未来还将与邻近的图书馆、传媒文化生态型、工人文化宫等串联成片，打造一流的公共服务文化新区。

图5 中山市民服务中心效果图

中山市儿童森林公园：与中山市民服务中心隔翠竹路相望，规划建设西区创意乐园、北区自然探索、东区城市地标3大主题区，分散布局山塘乐园、创意馆、树屋体验、自然学校、森林乐园等10个儿童游玩岛，通过一条小火车栈道贯穿其中。

值得一提的是，下图中目前东山驿站的地块，其规划用途为预留行政办公用地。

图6 中山市儿童森林公园用地图

06 重点小区

辽宁成大冬夏：建成于2013年左右，坐落于东山湖森林公园南侧，总占地面积约9.5万㎡，总建筑面积约26.5万㎡，分成A、B二个地区。原本该小区就因为学区好（原为双金沙，现为楼前小学+金沙小学），次新较大盘，辽宁成大品牌等因素受到追捧，如今再有东山湖森林公园的加持，小区物业公司普遍出现了惜售情绪，二手房挂牌价也是一路高升，目前达到了5万左右。

但是该小区也有值得一提的负面因素——车位配比明显不足（约为1:0.8），虽然在金沙小学停车场开放部分地区给该小区后有所改善，但仍显不便。

图7 享有一线东山湖自然景观的辽宁成大冬夏等小区

云山诗意：建成于2008年左右，坐落于中山市二中北侧，总占地面积约4.1万㎡，总建筑面积约13.2万㎡。小区的外立面设计为徽派建筑风格，搭配中式园林，很有特色。该小区因为学区好（双金沙），物业管理好等因素，二手房价格本就坚挺。

离东山湖森林公园仅隔一条启东路的云山诗意，自然景观上虽较辽宁成大冬夏等小区稍逊一筹，但也远离了石溪路的喧嚣。

小区当前的二手房挂牌价已达到了4万左右，在同时期的二手房中，属于顶尖水平。

图8 云山诗意

仁恒星园：建成于2007年左右，坐落于人民路南侧和三台石路东侧，总占地面积约23.2万㎡，总建筑面积约41.8万㎡。作为豪宅专家仁恒置业在佛山的代表作，该小区基本具备豪宅特质：1.8的超低容积率，绿化率高且物业维护良好，车位比1.5，以大户型为主。因此，其价格在同时期的二手房中也是处于高位，当前二手房挂牌价约为3.7~4万。

而小区不得已提的负面因素是其南侧的仙峰山墓园，因此小区挂出的不少二手房会直接标上“不看山、不看塔”。