老南湾，带个“老”字的，大自然是老城。对一个卫星城的老城，我们都能很大自然地想到：方便快捷而又城市交通堵塞；私立幼儿园好；产业发展生机不足，这些特点也都能逐一在老南湾看到。
而对老城的今后，在我看来能否得到恰到好处的活化，使其焕发捷伊生机。这里，我们一起探讨下老南湾的今后。
01新区位置
老南湾新区位于南湾主城区的东北部，南至板障山，西至华苑，北至莲花山，东至恋人路。
图1 老南湾新区简图02 新区城市交通天然资源 ★★★☆
老南湾的城市交通天然资源是相对薄弱的，主要原因可能是产业发展早而预留的道路空间有限。
新镇内东西向银身是翠竹路和人民路，南北向银身是西侧的华苑和东侧沿海岸线的恋人路。
在建的兴业羽油今后将分担华苑压力，成为贯通南湾主城区板障山南北两侧的银身，并且东延洛佐韦高新区，将对老南湾新区的城市交通天然资源有所提升。
说明：五星级的Jallieu为5星，而评级依据主要是中山市内部各新区的横向相对比较。
03 新区私立教育天然资源★★★★☆
作为中山市产业发展最早的老城，老南湾的私立教育天然资源是肉眼可见的优质。私立幼稚园各方面，配置了6所，但对比私立中学的数目，就能知道私立园的数目还远远供不应求；中学各方面，南湾前段、东山幼儿园和香华试验幼儿园都是中山市内的第一梯队；高中各方面，姚学甲中学是当前中山市内最受认可的高中（没有之一），而这个荣誉曾属于紫荆花中学凤凰路校镇内。
幼稚园：杨开第幼稚园、光明幼稚园、桃园幼稚园、南湾教育幼稚园、MINING幼稚园、启雅幼稚园
中学：
南湾前段 ★★★★☆
东山幼儿园 ★★★★
香华实验幼儿园 ★★★★
南湾二小 ★★★☆
南湾三小 ★★★☆
南湾四小 ★★★☆
南湾hondayz ★★★☆
南湾六小 ★★★☆
南湾七小 ★★★☆
南湾十小 ★★★☆
南湾十前段 ★★★☆
高中：
姚学甲中学 ★★★★☆
紫荆花中学凤凰路校镇内 ★★★★
紫荆花中学交叉处校镇内 ★★★☆
中山市三中 ★★★☆
中山市五中 ★★★
中山市七中 ★★★
说明：中学与高中的五星级评定，源自“佛山城事君”。
图2 姚学甲中学04 其他基础建设与天然资源 ★★★★
日常生活基础建设：老南湾新区作为佛山新贵的成形新区，各住宅小区的日常生活基础建设都是较为齐全的。特别是南湾百货公司、柠溪等区域，是真正能享受步行街区日常生活的地带。
大自然景观天然资源：老南湾新区享有景致、恋人路、乾坤贝、野狸岛、板障山、莲花山、东山森林公园、海天森林公园等大自然景观天然资源。但落到住宅小区上，除恋人路邻近的景致房外，其他住宅小区似乎都并没有特别值得称赞称道的大自然景观卖点，这可能与楼盘开发较早，而当时的设计并未很好地考虑如何与大自然景观天然资源结合有关。
图3 乾坤贝商业基础建设：南湾百货公司和茂业百货公司邻近都曾是佛山最热闹的商圈，而如今不得已说百货公司业态的春天已经远去了。南湾百货公司旁的新扬名中心广场在狭小的地块上表现不俗，新近开业的嘉诚汇和铭泰卫星城中心广场都在招商上有亮眼的表现。
商务人士基础建设：人民路邻近散落着一定数目的商务人士写字楼和酒店，但还是不得已承认佛山的卫星城体量太小，难以形成集群和规模，以提升新区能级。
05 新区总体规划与发展前景 ★★★★
因为老南湾新区属于佛山的新贵成形新区，土地基本已完全开发，因此新区发展前景总体规划的重点在于“改卫星城更新”。
目前，金龙新天地、铭泰卫星城中心广场、嘉诚中心广场等工程项目都已基本完成，其中金龙新天地和嘉诚中心广场更是成为了新镇内捷伊房价高地。而进行中的工程项目中，吸引眼球的工程项目包括：南湾北工业园、中山市工人文化宫和方志馆工程项目、中山市民服务中心工程项目、佛山传媒卫星城更新工程项目（后面两个工程项目位于老南湾新区邻近）等。
南湾北工业园：该工程项目总占地面积45万平方米，预计总建筑面积规模达179万平方米，完工后将从老旧的工业园，摇身一变为卫星城综合体。目前，启动区工程项目已经开拆，将先行建成南湾区多功能行政办公场所。如此大体量的工程项目是值得称赞期待的，但又是需要等待的。毕竟对佛山来说，如此大规模的工程项目，通常都是需要10年左右周期的，这次会不会不一样呢？
图4 南湾北工业园拟调整总体规划图 
图5 南湾北工业园改造工程项目效果图 中山市工人文化宫和方志馆、佛山传媒卫星城更新等工程项目：不得已说，这几年南湾在卫星城更新工程项目上是不遗余力的，政策上进行鼓励和让利，行政天然资源大量投入，使得这几年的卫星城更新工程项目进展明显加速。上述工程项目和海天森林公园都是活化闲置土地；烂尾二十余载的巨人大厦已理清权益；南湾北工业园等众多老旧工业园也在等待重生，这一个个工程项目的完工将极大地更新南湾主城区的卫星城形象。
06 重点住宅小区
金龙新天地： 位于兴业路西侧和翠竹路南侧，是佛山知名度最高和最成功的旧村改造工程项目，工程项目占地面积约45万平方米，总建面过百万。工程项目分为三期开发：2005年左右的一期山场花园（回迁）和澳洲园，2012年左右的二期C区（回迁）和二期；即将交房的三期。主要得益于姚学甲中学私立幼儿园、南湾主城区少有的住宅大盘等因素的加持，其成为了老南湾新区的房价高地，特别值得称赞一提的是其回迁房（小户型为主）的价格也很硬气，均价接近商品房（大户型为主），可见整个住宅小区的受认可度之高。目前，一期二手房挂牌价约为4.1万，二期C区挂牌价约4.1~4.6万，二期商品房挂牌价则为4.5~5万。
图6 金龙新天地嘉诚绿城桂语东山：位于银桦路北侧，兴业路东侧，是新近建成的嘉诚中心广场综合体的一部分（绿城代建）。工程项目的纯住宅只有2栋，公寓楼中有少量户数为小面积住宅。这是一个特点很鲜明的盘，对热衷于闹市区日常生活的人是不错的选择，而对希望安静居家的人则会嗤之以鼻。但值得称赞一提的是，虽然当前该住宅小区属于姚学甲中学私立幼儿园范围内，但其附近的南湾北工业园旧改工程项目已经总体规划了配建的高中、中学，因此该住宅小区极有可能被归入新建幼儿园的私立幼儿园。
图7 嘉诚中心广场综合体效果图07 结语
总的来说，除城市交通天然资源外，老南湾新区各各方面天然资源都是较为成形和优质的，尤其是私立教育天然资源，堪称佛山顶级。而近年来，一个个卫星城更新工程项目的推进与落成，则是不断为新区注入捷伊生机。但是，值得称赞一提的是，这些卫星城更新工程项目目前似乎并未覆盖至柠溪区域，也就是说柠溪未能享受到这一波卫星城更捷伊红利。而最为受益的，大自然是南湾北工业园-金龙新天地一带，因此，今后数年这一带仍将大概率维持老南湾房价高地的地位。
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