回望这一年，城市更新行动上升为国家战略；深圳城市更新条例先行示范，上海、广州等城市更新条例纷纷出炉；深圳确权前置政策重磅出击，全方位全阶段对小产权+回迁房+安置房违法交易进行合围打击；集中供地、深圳商改居新政纷纷亮剑；城市更新告别大拆大建；房企频频暴雷，房地产行业开启新一轮洗牌……
在这些大事件之中，合一既是参与者，也是观察者，以数据记录行业发展，为业界解读政策趋势，预警导航，充分发挥智库作用。时至年末，让我们共同回顾合一这一年在媒体上发表的观点，回味这一路的历程。
《深圳经济特区城市更新条例》落地实施
2009年深圳出台了《深圳市城市更新办法》，拉开大规模城市更新的序幕，推动深圳城市更新市场化程度走在全国前列。但随着城市更新工作进入精耕细作阶段，“搬迁难”“拆不动”等问题制约着城市更新的有序推进。如今，《深圳经济特区城市更新条例》的落地实施，被业界视为深圳城市更新加速推进的信号。
深广电湾区财经：
告别十年漫长旧改之路 缓解住房供地紧张
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，“部分老旧住宅小区业权比较分散，在此前完全市场化的谈判模式下，缺乏“裁判员”机制，导致市场某种程度上出现失灵，你可以理解开发商是一队足球队员，原业主是一队足球队员，双方下场踢球早期是没有明确规则的，也没有裁判员角色和机制，在这种情况下必然出现部分少数的原业主漫天要价的情况，难以按照单一的拆赔标准去实施。”
链接：
南方都市报：专家谈深圳城市更新条例实施后进展：数十村改项目正开展确权
《条例》实施已半年有余，合一作为城市更新领域专家，在日常参与工作中最大的变化是什么？
罗宇接受《南方都市报》专访时表示，变化还是很明显的，结合我们合一实操项目中所遇到的情形，主要变化可以从四个方面来讲：
首先，破解拆迁难可谓是《条例》的灵魂和核心，深圳通过引入行政征收、预告登记、规范搬迁安置补偿协议等机制创新，探索为解决长期困扰城市更新行业拆迁难题找寻解决方案。深圳已于7月31日发布首个市级且最核心的《条例》配套细则《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，对具体执行程序及各中细节作出了全面详实的规定。对于深陷拆迁泥潭的更新项目或将迎来曙光，各家均积极争取适用于《条例》行政征收以破解自身拆迁难问题，目前，盐田海涛花园是《条例》后首单启动行政调解的更新项目，哪个项目将成为第一个适用于《条例》行政征收程序的条例，让我们拭目以待；
其次，确权前置，打击回迁房指标炒卖。《条例》目前要求在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实。目前，部分辖区已发布确权前置历史违建权利人核实流程，据初步统计，截至10月中旬，已有数十个村改项目陆续全面开展确权工作。同时，对于已立项村改项目也面临着政府出台相关补丁政策衔接确权要求，政府正在不同程度对回迁房指标炒卖形成全方位合围打击，这将有效助力城中村改造的拆迁实施；
第三，对旧住宅区影响较大，城市更新、棚改或殊途同归。《条例》规定：旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设。7月9日发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》也提到允许在新增居住建筑面积中安排一定比例的商品住房，在政府负责完成规划编制等前期工作后，公开挂牌选择市场主体；
最后，条例配套细则持续更新，除上面所提到的部分辖区确权前置政策、未签约部分房屋征收规定外，已发布的配套细则还有部分辖区的行政调整实施办法等，未来《条例》配套细则将持续更新和完善，应重点关注。
链接：
深圳集中供地
01
第一轮供地
2021年4月14日，深圳市规划和自然资源局推出第一轮集中供地，挂牌出让6宗居住用地，分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、龙华油松、南山西丽和深汕合作区。6宗土地总建筑面积合计约91.01万平方米，起始总价约105.76亿元。
时代周报：
深圳集中供地计划出炉 房企投拓策略转向多元化拿地
合一城市更新集团董事总经理罗宇对时代周报记者表示，集中供地之下，开发商必须走向非公开市场，如城市更新、非农建设用地及征地返还地合作开发、土地整备利益统筹、农地入市闲置盘等。集中供地将倒逼房企多元化拿地，部分房企已成立非公开市场事业部。目前城市更新收并购交易日益活跃，中后期较成熟项目竞争激烈、成本提高。
罗宇建议，城市更新中后期成熟项目往往高价微利，盈利空间较小，转型房企应尽快建立城市更新早期介入、项目熟化出地运营能力体系。
链接：?id=y6KpxR
02
第三轮供地
深圳第三轮集中供地共推出11宗用地，最终均成功挂牌出让，成交地价总额约368.37亿元。在7宗底价成交的地块中，深圳市地铁集团有限公司以178.51亿元的总价竞得其中的5宗，另2宗则分别由鸿荣源和深港科技创新合作区发展公司收入囊中。参与摇号的4宗地块则被深业集团及其联合体摇得2宗，深物业及星河则分别拿下1宗。
21世纪经济报道：
179亿元揽下深圳5宗土地，深圳地铁地产版图再扩张
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时指出，本次推出的地块留了相对可观的利润，这一点对于本地的国企还是比较有吸引力的。再者，它们对于本地的情况非常熟悉，对市场价值的判断也会更准确。此外，它们开发资源也相对丰富，因此实现快速开发，在这方面也有一定优势。
从运营角度来看，深圳地铁本次拿下的地块多数都是综合用地，具备一定的挑战。例如，其拿下的位于南山区招商街道的地块，就包括教育设施用地和文体设施用地；而坪山、宝安和光明的三宗地块，则都有商业用地。
罗宇表示，这一次集中供地，主流还是以刚需房为主，因此开度难度并没有那么大。对于深铁来说，由于TOD这种综合开发模式成为主流，也给了它在房地产开发运营领域的经验积累。“从另一个角度来看，像深铁这样的企业，它很容易在市场上聘用到优秀的人才来完善团队，这也是一种能力。”
链接：
深圳“围堵”小产权房交易
2021年4月27日晚间，央视披露了深圳小产权房炒卖的情况，称深圳有投资客大举囤货炒卖小产权房，开发商将小产权房包装成“商品房”后售卖。随后，这条新闻在互联网发酵。
南方日报：
深圳“围堵”小产权房交易，过去24小时发生了什么？
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，目前只看到大浪街道办的通知，是否全市统一行动有待观察。如果全市统一行动，会对小产权房的投机行为有很大的影响。
他强调，想要堵住小产权房反复炒卖的行为:一方面约束中介行为；另一方面需要村股份公司与开发商配合，让其不为交易提供便利。
罗宇指出，实际上，最新的《深圳经济特区城市更新条例》明确了，在城市更新项目计划立项之前，就要先就村改项目的房产确权并回迁给确权权利人，即使购买了也是长期持有等待回迁；而对于已立项的，建议政策细则上也能要求在某个时间点之前，就要对这些小产权房进行确权。这样一来，就堵住了小产权房炒卖的漏洞。
罗宇介绍，小产权房市场有两大类别，一类是潜在旧改范围内房产，属于回迁房类，这类目前投机炒作的比较多；另一类是非旧改房产，购买后主要是为了居住。深圳常住人口持续的增加带动了旺盛的购房需求，而由于商品房占比住房总量较低，导致刚性需求进入小产权房交易市场。其实，有很多买家购买小产权房是为了居住，客观来说这也是对深圳住房需求的有效补充。所以，长期来讲，探索将小产权房纳入公共住房保障体系才是长久之计。
而关于这轮小产权房市场升温的主要原因，罗宇强调，是房产投资需求在“715新政”后抑制了，加上小产权房不限购，致使部分短炒资金进场带动了市场火热象。
链接：
深圳买房计划：一年涨4万/㎡，深圳回迁指标房，谁会是最后接盘侠？
合一城市更新总结了回迁指标房市场火热的5个原因：不需要购房指标、税费少、单价低、户型面积选择多、不限售。
“部分想短炒的投资者可能会被长期套牢。”合一城市更新集团董事总经理罗宇说。
对于未立项的更新项目来说，这个阶段买入回迁指标的价格相对低，但可能会面临无法确权获得补偿的风险，且必须长期持有。
对于已立项更新的项目，政府可能会据此出台相关补丁政策来衔接前置确权的风险，遏制回迁房指标的反复炒卖。
同时，《条例》支持预告登记，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
类锁定产权的规定，限制了搬迁人把已签订搬迁补偿协议的住房再次出售或者进行抵押。
“回迁房指标存在散买散卖、反复炒卖、一房多卖、击鼓传花、容易高位站岗。”合一城市更新集团法务总监、湾区行业研究中心主任益红说。
链接：
智讯财经：
特写 | 击鼓传花的游戏要结束？野蛮生长的深圳小产权房哑火：查封门店、房源下架！
对于如何盘活存量小产权房，合一城市更新集团董事总经理罗宇公开指出，“探索将小产权房纳入公共住房保障体系才是长久之计。”
《广州市城市更新条例（征求意见稿）》发布
旧改如火如荼推进的背景下，广州也将成为继深圳之后，第二个针对城市更新立法的城市。7月7日，广州市住建局发布了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），自发布之日起至7月21日公开面向社会征询意见。全文共八章五十三条，针对城市更新工作中的痛点、难点、堵点问题。
界面新闻
广州城市更新将立法：“钉子户”、盈亏平衡问题有解了
合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，广州强制征收的条例正是向深圳学习的，对于加快拆迁还是能起到一定作用。罗宇对界面新闻表示，该条例虽然各地都有实践，但写入地方政府城市更新法规算是第一次，有助于减少合作企业的担忧，减少后续开发的不确定性，或许是未来各地实践的重要风向标。
链接：jiemian.com/article/.html
中国经营网
深化产城融合 广东城市更新“提速
深圳市城市更新协会评估与咨询专委会副主任罗宇告诉《中国经营报》记者，今年以来，中央到地方之所以更为重视城市更新，与其节地发展、城市复兴以及产业升级等多因素密不可分。
“城市更新可以有效提高土地利用效率、节约用地、节省建设用地指标。其次，城市更新可以带动城市复兴，向存量要增量。在社会效益方面，城市更新优化城市功能与空间布局、提升城市形象品质、改善城市生态环境、加强基础设施与公共服务配套设施；在经济效益方面，建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入等。此外，城市更新还可以帮助当地实现产业升级、消费升级，以及当地对文化脉络的传承。”罗宇表示。
链接：
网传《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》
2021年8月19日，网传一份深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（下称“《通知》”）。
第一财经：
深圳继续对楼市出拳，全链条打击小产权房、回迁房交易
合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，《通知》较《更新条例》范围更全面，由“新立项的城市更新项目”延展到各阶段的城市更新类村改项目。这种界定对象范畴的扩大在土整项目上同样有体现，确权要求延伸到各阶段的土地整备村改类项目。这有助于更全面地打击城市更新、土地整备村改类项目中的投机炒卖行为。
链接：
21世纪经济报道：深圳住建局严管回迁房、小产权房交易，斩断炒作链条
合一城市更新集团董事总经理罗宇则告诉21世纪经济报道记者，在过去，深圳的城市更新和土地整备类的回迁房交易是比较普遍的，也存在着很多炒买炒卖。《通知》的发布明确了具体的条例，新立项的项目要先确权，再进行意愿征集，最后必须回签给确权的人。《通知》将确权要求明确下来，填补了原本的政策漏洞。
关于政策对市场的影响方面，罗宇认为，在《通知》实施后，确权的工作量肯定会增加，但这是一个一劳永逸的工作。这一政策防止炒买炒卖和钉子户抬高拆迁补偿标准等行为，对于参与城市更新项目的企业来说是有利的。《通知》有效管制住了城市更新项目范围内的不合规交易，对于市场和企业都是利好的。
链接：
住建部开展第一批城市更新试点
在我国城市化发展的新阶段，需要坚守不过度开发以及生态保护等各项红线，城市更新，向存量要增量就成为了城市继续可持续发展的必然选择，日前，住建部印发通知，在全国21个城市开展城市更新试点，将为新时期的城市更新带来哪些实践意义呢？
深圳广电财经频道《湾区财经》：
住建部开展第一批城市更新试点 探索可持续实施模式
合一城市更新集团创始人 董事总经理 罗宇 表示本次的这个试点，可以说不管是在地区的选择，还是在城市能级的选择方面，它的覆盖面都是比较广的。而在不同区域的重点城市之间进行试点探索，也将有利于为我国此次更新的发展探索出因城施策的有效模式。而在本次试点政策里面，住建部也提出将搭建试点工作的宣传平台来推动试点城市之间的交流，并且及时向全国来推广试点的经验。
链接：
谈政策趋势
一直以来，土地储备都是衡量房企竞争力的重要指标，城市更新作为房企获得土储的重要方式之一，逐渐成为企业竞争力的新指标。我国《“十四五”规划及2035年远景目标纲要》明确提出实施城市更新行动；2021年11月初，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。
每经专访合一城市更新集团董事总经理罗宇：新型城镇化给城市更新更多机会
罗宇解释，2021年政府工作报告提出“十四五”时期要实施城市更新行动，提升城镇化发展质量，从政策高度来看，重要性不言而喻。相应的，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，房企做城市更新的思路也会有所变化。
就全国而言，目前城镇化率已达到64%，新型城镇化是希望改变传统过度房地产开发模式，探索向城市运营模式的转变。这就意味着，房企需要配置和提升相应能力，比如产业导入的能力，帮助政府建设基础设施和公共配套的能力，以及产业园运营能力等等。
链接：
数据引用
我们以独有的行业大数据，面向城市更新行业发展趋势进行梳理与展望，作出前瞻性的预测和判断，帮助业界主动预警、主动导航，在业内具有广泛的影响力。
中国自然资源报：
2021年深圳城市更新迈入“深水区”
链接：
住鉴局：
前海10万、光明4万……深圳未来房价版图曝光
链接：
南方日报：
专家：部分外地房企或将因水土不服综减在深投资规模
《2021深圳城市更新影响力报告》
南方都市报携手合一城市更新研究院于2021年地产年会共同发布《2021深圳城市更新影响力报告》，以数据研究与深度调研为支点，聚焦于城市更新这一细分领域与垂直板块，深度剖析深圳城市更新样本与经验，眺望城市高质量发展的未来之路。
更多报告详尽内容
请扫描以下二维码阅读
如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。
免责声明
本所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。
本所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本所载内容。未经授权私自转载或者转发本所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。
网友评论