精采导读
相比于写字楼，地产股权投资的高投资回报和高信用风险，是我们都清楚的，除了学会怎么优先选择合适的地产股权投资进行股权投资之外，如何规避掉地产股权投资当中的圈套，也是许多股权投资地产股权投资的TNUMBERZG须要学习的功课。相对于写字楼、酒店等一些地产股权投资形态，股权投资店铺，是许多家里有一定闲置金融资产的TNUMBERZG会考虑的一种金融资产配置方式，所以在股权投资店铺的时候，有哪些圈套是须要我们注意的呢？本期《我爱我家 | 地产股权投资面会面》单元，邀请到了 房掌柜汉渝主编 崔真 做客北京人民广播电台，为我们来一一剖析这些圈套。
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0801地产股权投资面会面 音视频： unlock00:00 29:41后退15秒 高清晰度 快进15秒
蔬果·不思议
现在许多商业性工程项目的“售后服务皮厄县”的广告，给股权投资客抛出了两个诱人的披萨，但这块“披萨”真的是看上去的所以“好吃”吗？
崔真：重庆有些店铺采用带租期形式出让，以此来吸引股权投资者。宣称的年皮厄县投资回报多数在8%-10%，而皮厄县期、增发期方面多以3年、5年为单位，皮厄县、增发、分成、减免的细节都较为繁琐，这给普通股权投资者带来了较大信用风险。
合理合法，我们要知道，所谓过程的返还，只不过都是如前所述其最初较高的定价。我认为地产股权投资的任何的投资回报，都如前所述其良好营运。
写字楼是难拷贝获得成功的，而商业性则极难拷贝获得成功。由于店铺收益和信用风险的不可确定性，一旦工程项目不获得成功，这片店铺就会成为商业性“死盘”，无法支付承诺的房租。再者，还存有开发商通过售后服务皮厄县变相融资，将资本金挪用到其他工程项目中，存有其他工程项目股权投资失败资本金链断裂的信用风险。这里只不过也就存有两个商业性反例。
2反例？怎么讲？
崔真：地产股权投资利润靠的不是租是卖，也是通常说的杀猪却是水族，所以当两个商业性工程项目建成时，是优先选择租却是卖呢?反例就在于此，假如是卖，资本金加速回笼，但无法努力做到总体营运，一句话，工程项目难做成僵尸商业性。但假如是租，营运能做得非常好，但资金回笼很慢，却是一句话，开发营运商给老百姓白打工了。
能举例帮我们理解一下吗？
崔真：重庆地产股权投资专家杨铭跟我们说过，一般两个箱子商业性约莫在3-5万万平方，从拿地，到建设，到装修，最后到营运，它所持的生产成本保守点估算，三环以内约莫两个万平方要1.5万以上，所以就须要准备4.5-7.5个亿的资本金。这4.5-7.5个亿的资本金，对许多中小型房企来说，假如全部万方压力会很大。
4也是商家自己所持，赔本不然。
崔真：对，所以5万万平方的两个箱子商业性，一万平方平均收80元的房租，所以两个月只能收400万，一年不然也就5000万，从7.5个亿的生产成本来看，纯粹从收房租那哥，也要收十五年多，还不谈营运及后期维护生产成本。这对中小型房企来讲，是极难努力做到长久所持。为了加速回笼资本金，不再纯粹靠偷来利润，必然就要优先选择出售。
5但两个商业性体业主多了，营运会有点问题。部分核心商业区写字楼，本身不错的，但因为买下了业主，业主对租客基本不挑，为了买下来，对价格也是要求偏低，这样整个写字楼就进了些层级不高的租客，把写字楼的层级推高了，反过来，好的企业就不愿意入驻了，进而又影响了总体的租赁价格。
崔真：只不过是这样的，写字楼产品的获得成功能拷贝，而地产股权投资却没办法拷贝获得成功。地产股权投资须要有雄厚的资本金和优良的团队来支撑，两个小问题就可能会导致商业性工程项目彻底朦胧派。写字楼产品拿经适房就能开始卖了，而店铺要是没有商业性价值，你把它建起来了，租购不出去，不值钱，是一堆砖头放在那儿。
假如好的商业性基本上都做万方不然，是不是作为个体股权投资者就极难有机会进驻到这样的商业性工程项目里面，我们的优先选择是不是就显得有些被动了呢？
崔真：首先说结论，我不鼓励个体股权投资者股权投资商业性工程项目。第一，我们说NBA是巨人的游戏，地产股权投资则是资本的游戏，鼓励普通股权投资者去购买无产权地产股权投资，无异于“让老太婆手持双刀冲向美国M1坦克”，光谷步行街那样的商业性街奇迹速度的发展非常少见了，更多的是类似江汉路甚至类似街道口那样的平稳发展。第二，股权投资者有两个好用又危险的朋友叫做杠杆，只要你贷款，我就能说你是用了杠杆对吧？所以，写字楼从首付、贷款利率方面明显优于商业性，我们为什么要股权投资商业性呢？第三，未来将会有更多金融资产证劵化产品出来，只不过更适合普通股权投资者股权投资。
7在我们的节目中，有TNUMBERZG咨询过地下店铺能不能买的问题。地下店铺相对于正常的临街店铺或者社区店铺，有哪些特点呢？
崔真：当初由于地下人防工程大多位于人口密集区和城区繁华地段，对于对地段最为看重的地产股权投资来说，因为黄金区位的地面商业性建设已经基本饱和，而想在同一地段，享受同一区位优势，只能转战地下。
8随着重庆城市中心土地的短缺、地价的飙升，以及交通和环境状况的恶化，地下商城作为经营地下空间的重要部分确实有其积极意义。尤其是，地下商城建设能免去地价生产成本，生产成本优势会很明显。但这其中有没有问题呢？
崔真：最大的问题是许多地下商业性空间没有产权。没有产权的东西，对开发者来说，获取生产成本自然是不高，这也是其机会与利润所在。
那会有什么信用风险呢？
崔真：对我们购置店铺的消费者来说，没有产权，只有使用权的东西，基本权利保障比较难。说个极端的例子，2012年，业主钱某花费93.5万购置汉阳核心区域的4套店铺，2014第一年底，他惊奇的发现：自己的地下铺子居然没有了，原因是重庆地铁施工须要进行了拆除，而开发营运企业方面也没有进行通知。据说是业主购置的是店铺40年使用权，而店铺的使用权归属汉阳区人防办。同时，钱某再和开发营运企业签署了为期2年店铺委托管理协议。后来这件事就扯皮，业主要求赔偿，开发营运企业说店铺拆除为不可抗力所致，能进行正常协商，如协商不成只能按照合同解约处理。
10律师怎么说？
崔真：律师的说法只不过都有不同，湖北珞珈律师事务所孙青春律师认为：不可抗力一般是指自然灾害，而地铁施工造成的拆迁不属于不可抗力。而大诺律师事务所陈进伍律师提出不同意见，认为此种情况属于不可抗力，因为不可抗力的评定标准为不能预见，不能避免，不能克服。
11这种律师之间都存有争议的情况，业主要维权就更难了。
崔真：根据我国法律规定，租赁合同最长不得超过限20年，业主与开发商签订的40年合同已超过了法律规定期限，超过部分是无效的，这是说，业主可要求开发商将超过的20年期限的房租返还。假如有证据证明开发营运企业在签合同时有欺诈、隐瞒重要信息的情况，就可要求其全部返还并承担损失。这种情况属于极端情况，产权情况带来更为常见的问题是，买卖和经营问题。
买卖我是比较明白的，无产权店铺签订的并非买卖合同，而是转让经营权的合同，既无法进行一、二手房网签，也无法做抵押，因此业主须要在较短时间内缴纳全部房款，甚至是一次性支付房款，压力却是比较大的。
崔真：这里有三个信用风险，第一，假如开发商的股权投资出现问题，则物业的产权会引起债务纠纷，而股权投资者或面临中止获得投资回报；第二，假如物业被宣告拆迁，由于没有产权保护，赔偿方面也会相当麻烦；其三，由于无产权登记，如不规范的开发商对于同一铺位多次转让经营权，而股权投资者无从得知。
13所以，市场上还有些产权分割的小店铺，这一类的店铺又是怎么出现的？购买了不然，会存有哪些隐患？
崔真：首先说结论，别碰，不要买！产权分割的小店铺是开发商将大商场分割成若干个小产权证的店铺，并将它们全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺股权投资者——买方，在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的投资回报。我们看一下它的本质，是我们前面说的无证店铺，分割的是使用权，产权是没法分割的，这样的产品现在特别多，我举个例子，核心商业区，有这么一家，不少人就掉到坑里面，单价便宜，两万多，面积不大，最小五个万平方。我有两个朋友，一开始两千块认筹，很便宜，五平米十万的样子，年股权投资保底收益9%计算，高出保底部分按5:5分成，收益金自签合同第2日起算，第一年满6个月支付一年的收益金，第二年以后每半年支付一次收益金，十年可增发。总之是各种好，然后呢？2014年说年底开业，现在到了2016年，还没有开业，唯一的好消息，是保底收益还在正常能够拿到，相当于9个点融资。
没有产权、小产权分割等，对于这一类店铺产权的问题，应该怎么去避开这些圈套呢？
崔真：一句话，问清楚有没有两证，签合同的时候要看清楚。
15最后，对想要股权投资店铺的TNUMBERZG，您有没有一些建议给到我们？
崔真：慎重是第一位的，一些大型写字楼开发商都不会轻易涉足地产股权投资领域，更何况是普通股权投资者。目前来说，写字楼股权投资会好过地产股权投资股权投资，地产股权投资中，偏写字楼的公寓、商住产品会好过纯粹店铺，由于电商的冲击，店铺中，大型社区底商可能好过核心商业区店铺。另外，有股权投资客朋友跟我说，优质写字楼和近郊工业园产品，他们的股权投资投资回报只不过好过大部分的店铺。
手机尾号992的梁女士说我看中了唐家墩附近的店铺现在还没有开盘，预计价格在1.5万~1.6万之间，空高5.4米，请问是否值得股权投资？
崔真：我想确定一下这个（店铺）是第几层？假如底商一楼，1.5万~1.6万坦白的说跟写字楼没什么区别，拿着写字楼的钱去买店铺，价格偏低（前提是底商），唐家墩附近的新房是1.5万~1.6万的价格，空高5.4米现在来说相对矮了些，5.6米可能好一点，肯定要做两层。但有一点，要看消防层，有时候消防假如占地空间多了，做两层会很尴尬。往好里说，唐家墩这个店铺，周边有相当的消费人群，很少有人知道，在万科唐家墩地块，会有大量的高档盘杀到那，那个价格便宜不了。但有两个小问题，因为那个区域的高架桥比较多，我们原来有两个话：宽街无闹市，它空间够不够有人流进去？所以说也不能完全看地段，从多方面去考虑。
2手机尾数是218的孟先生说清从性价比生活配套设施方面评价福星惠誉红桥城这个工程项目怎么样？
崔真：福星惠誉它是湖北本土房企的老大，是重庆房产的20强，首先这个品牌是没有问题的。其次，红桥城在江岸区来说却是比较便宜的，地铁21号线已经动工了，还有是重庆政府对谌家矶，也是生态幸福半岛那有大量的规划，有两个六万人的大体育场，也是以后那个区域比红桥城再远一点，在向东边扩张，那是黄埔科技新城，这一大片以后会发展得非常好，所以假如有房子不然直管买。但学校资源匮乏，但学校一定有，因为去年七八月有大量的公告，重庆市会增加中小型学的布点，所以总体它不会特别的差，未来它的升值空间却是比较大的。
手机尾数031的沈先生说，我看中了后湖片区欧亚达的店铺，股权投资前景怎么样？
崔真：不能说是好是坏，但后湖片区正在面临比较严重的“商业性过剩”。商业性是须要支撑的，须要产业和人口，后湖的人口是够了，但产业不是很发达。关于欧亚达的这个店铺我想说两点。第一，只不过大部分的店铺都是要守的，得有两到三年的培养。第二点，根据后湖现在的发展情况，现在在后湖股权投资店铺信用风险却是很大的。
4手机尾数167的张先生说，我在东原时光道看中了两个店铺在一楼，不到30平米140万，整个楼是个商业性体，请问这个店铺是否适合入手？
崔真：因为东原时光道这一块在目前来说，是属于徐东商业区靠边缘一点的，这就有两个问题。我认为商业区是讲究概念的，商业区核心区域可能会更有价值一些。在商业区的边缘你可能要考虑这个商业区会不会向东原时光道这个方向发展，所谓好的商业区一定有大量的人流带进来。所以，有哪些因素决定了人流量呢？要么这里有别的商场没有的东西，或者更有特色的东西，诸如此类。假如没有这些，所以消费者肯定会考虑交通更为便捷的地方。
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