忽然“走红”昆明的分立店铺,别想躺赚先避坑!

6号看房团 2022-05-21 85

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Observation Of Guiyang Real Estate

提到店铺，很多人的第一反应便是那句老话——“一铺养三代”。

本报记者近日走访消费市场时发现，除了传统的店铺股权投资外，昆明房商业性地产消费市场上涌现出了不少“分立店铺”型态的商品，备受顾客追捧。

以东湖湖岸某楼盘面世的“分立店铺”为例，虽然产品价格比通常的大型商场店铺贵了接近三分之一，但该商品一经面世，300多个单位便售罄。

确实，店铺虽然股权投资成本较低，但股权投资回报稳定，早先时间为很多股权投资人带来了丰厚的股权投资回报。但近年来，在互联网购物快速发展的冲击下，“以铺农作”的风险正变得越来越大。

为此，现职房商业性地产人士分析梳理了现阶段昆明的店铺特点，特别是“分立门脸”的消费市场前景和利弊，希望对广大股权投资人有所帮助。

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分立房屋产权店铺产品销售“价量failing”

本报记者了解到，进入今年以来，昆明的分立房屋产权店铺产品销售有显著的上升态势。

据某房屋中介公司相关人士如是说，今年1-5月，昆明的分立店铺产品销售额较之去年至少有20%以上的增长。而据昆明市五龙、东湖湖岸的多家房开公司相关人士如是说，今年他们公司旗下的分立房屋产权店铺，产品销售也呈现价量failing的情况。相对于大型商场地库、社区商业性，分立房屋产权式店铺显著呈现火热态势。

产品价格方面，本报记者了解到，昆明市主流产品的分立房屋产权式店铺的产品价格并非很高，商品的产品价格主要取决于周围环境、配套设施、客流量、地理边线等因素，现阶段昆明东湖湖岸的分立房屋产权式门脸的产品销售产品价格在2.5多万元每平以内，南明东湖一区的产品销售产品价格在3多万元每平以内。

值得注意的是，虽然分立房屋产权式店铺的面积通常较大，因而它的单价较低，有的是黄金边线的分立房屋产权店铺，其单价经常达到数亿元。

分立房屋产权店铺答优势

家住东湖湖岸的王先生最近在五龙新区看中了一个分立门脸。“在它的附近，有一家大型的大型商场，除了三甲医院，我觉得那里的客流量应该不会差，而且分立门脸能想干啥就干啥，不会受到店家的约束，营运模式很灵巧，我认为它很有前景。”他说。

本报记者了解到，现阶段很多顾客都有着和王先生差不多的想法。那分立房屋产权门脸，真的有那么好吗？

现职房商业性地产评论员陈春保表示，分立房屋产权店铺的缺点很显著。首先，它们具有很强的分立性和自主性。分立房屋产权店铺摆脱了地产商的INS13ZD，能自己管理承租，因而它的营运形式较为灵巧，操作方式起来Deoria集中的店铺那么繁琐。

从消费市场上来看，房东除了着高度的自主权（没有与店家签订“租用”协议），因而只要是对投资收益要求不是太高，通常都能“顺利”地把房子承租出去，投资收益还是有保障的。

同时，与城市生态型店铺较之，分立门脸的商业性模式相对简单，股权投资营运的操作方式难度低，股权投资投资收益平稳，风险小。

虽然其分立的商品展示及经营方式功能，店家可自主选择经营方式商业性模式及经营方式时间。在承租方式上，分立门脸灵巧多样，能整体承租也可承租。

假如不愿承租的话，还能自主经营方式，通常分立门脸均处于临街的边线，Deoria某些生态型内部的封闭式店铺，万一地产商运作出了问题，经常会造成非常大的经济损失。

股权投资不慎也可能遇“坑”

陈春保表示，分立门脸固然有很多缺点，但它也存在着一系列的问题，假如处理不好，也会给股权投资人带来非常大的经济损失。

首先，分立门脸假如用于承租，尽管在利率上较为稳定，但想取得好的收入，也不是一件容易的事情。从分立门脸的属性上来看，虽然它处于基础商业性商业性模式中，其利率通常也就在6-8%以内。

其次，分立门脸虽然缺乏统一的管理，你做餐饮，我做服装，他做娱乐……整个物业型态较为混乱，店铺与店铺之间没有很好的协调，店铺的租金方面随意性也较为大，不利于形成好的消费市场。这样一来，就造成了整个商圈商业性模式档次上不去，对房东的股权投资回报也很有可能逐渐降低。

除了，分立门脸通常都由房东来承租经营方式，很少有大公司介入管理，因而在经营方式过程中经常会不规范，例如出现多次转租的情况，导致房东找不到人要租金，此外，假如租客相互踢皮球，导致房东的利益无法得到很好的保障。

最后，虽然管理全靠房东自己，可能会牵扯房东很大一部分精力。

股权投资店铺都有哪些品种

1、分立房屋产权式店铺

分立房屋产权式店铺即真正拥有分割的分立房屋产权的物业型态，也就是通常所称的“分立门脸”。

如今，昆明不少的楼盘项目，都有分立房屋产权式店铺。这种店铺股权投资人能自营，也能承租，或让经营方式公司租用，股权投资人拥有完全处置权。

2、小房屋产权分割店铺

小房屋产权分割店铺即地产商将超市、商业性生态型等开放式卖场进行面积概念的分割，小店铺之间无隔离墙，通常不划分实际区域，房屋产权登记在股权投资人名下，并在一定期限内由地产商或经营方式方租用，购买者可坐等股权投资回报。

通常来说，这种店铺不会由股权投资人自行经营方式。对股权投资人而言，这种拥有分立房屋产权的分立店铺风险相对要低，投资收益较为稳定。

3、专业消费市场房屋产权店铺

即专业经营方式某一类商品的店铺，如汽配城、大型批发消费市场等。这类消费市场是按照国家新产业政策建设的。

通常情况下，这类消费市场政府会出台归行纳市等一系列政策措施予以支持，将分散的经营方式户引导进入消费市场集中经营方式。相对其它商业性消费市场，这类消费市场不会出现一城多个同类消费市场竞争的局面，因而发展稳健，股权投资安全，投资收益稳定。

此外，这类消费市场因不处于闹市，土地成本相对低很多，店铺产品价格也相应低很多，随着城市规模不断拓展，店铺未来升值空间会更大。但短期租金投资收益比闹市店铺要低。

4、社区商业性

社区商业性是指随着新建住宅小区不断增多而出现的商业性品种，通常指住宅的第一层、第二层为解决小区商业性配套问题而设置的拥有分立房屋产权的店铺。

股权投资社区商业性前需要考虑社区规模、停车条件、广泛适应性，社区所在区域的整体规划及社区本身的商业性规划，社区的人口结构和消费能力、地产商实力等各方面因素。

股权投资店铺关注点各有不同

陈春保表示，对于店铺股权投资来说，虽然有不同的品种，但针对每种商品，都要保持清醒的头脑，多看、多了解，多较为后再做决定。对于不同的商品类型，要有不同的关注点。

他表示，对于小房屋产权分割店铺来说，虽然这种店铺本身不具有分立使用价值，因而股权投资这种店铺最关键点在于一定要选择是有实力、信誉好的物业经营方式商，要考虑营运商的以往业绩，营销策略，营运实力等方面。

对于专业消费市场房屋产权店铺来说，要考虑整个产业的发展前景。他举例表示，在外省，有一些地区专门建设了某个行业的专业消费市场，但虽然体量过大，远远超过了该行业在当地的发展容积，因而这类型的店铺就属于供过于求的状态，这类行业涵盖面很广、有钢材、汽车、商贸等，虽然体量虚高，导致很多股权投资人血本无归，这一点一定要注意。

对于社区商业性来说，通常情况下，假如社区商业性只占据了社区很小的比例，同时周边的商业性尚不成熟，住户对底商依赖性较为大，股权投资股权投资回报也较为高。但需要注意的是，在社区规模尚未形成，商业性氛围尚不成熟的情况下，零投资收益的养铺时间可能会较长。

分立门脸如何选

1、消费市场前景是关键

2017年，王先生花了70多多万元在东湖湖岸某商业性街购置了一间分立门脸。

现在，一提起分立门脸的事，王先生就一肚子火。王先生说，购买之初，店家说，这里每天会有上万的客流量。

可随着周边多家卖场的兴起和国家政策变化等原因，再加上楼盘入住率始终上不去，这条商业性街逐渐变得冷冷清清。

他购买的分立店铺，现在已差不多闲置两年了。

陈春保表示，股权投资人在选择店铺时，无论是分立门脸还是其他型态，消费市场前景应是最看重的。

陈春保称，股权投资店铺不能和消费市场的大态势相违背，比如在某地，已经有了一家或多家有规模、有客流量的商城后，假如继续在周边进行店铺股权投资，成功的几率就很小。

此外，在当前经济形势下，顾客要分析某地的消费市场状况，特别要将电商、互联网经济的影响考虑进去。

假如不是散铺，大型商场一定要有明确的定位，如家具城、百货城、电器城等，顾客这时，就要将整个产业和店铺所在地联系起来考虑，要分析该产业在当地的发展前景等，以此来形成正确科学的结论。

2、人气决定财气