小产权房那些“小九九”

6号看房团 2022-05-21 112

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导读

什么是小产权房？

为何价格远远低于一般的商品房？

小产权房究竟能不能买？

有哪些风险？

如何防范？

从事工程地产法律服务25年的专业律师，一一向你道来。

现在城市里房价节节攀升，买房，对于许多中低收入阶层来说，越来越成为“梦想”。挣钱、攒钱的速度，永远跟不上房价上涨的速度；手里拿着钱，总想“再看一看”的，最终只能看。

于是乎，各个城市里的“低价房”，就特别有吸引力！一般商品房卖2万元/㎡，它只要1万元/㎡；一般商品房卖9千元/㎡，它可能只收你4-5千元/㎡。这些“低价房”，除了有住宅，还有商铺、办公楼、摊位……实际上，这些“低价房”很多就是小产权房！

买，还是不买？天上掉下来的馅饼能吃吗？对于住房刚需人群来说，如果“买”房后不出什么事，确实也能解决居住问题，也有一些人投资这些物业获得了不错的回报。不过，也有不少人，因为“买”了这样的房子，陷入了麻烦，甚至血本无归！

什么是“小产权房”？

“小产权房”不是法律术语，没有严谨统一的概念。“小产权房”一词最先出于何处，无从查考。在国土部、住建部和一些地方政府的文件中，小产权房一般是指个人或单位违反土地和城乡规划法规，违反建设管理规定，在集体土地上建设、开发的违法建筑。在有些地方，政府部门还超越权限、违反法律规定对这些违法建设开发行为办理了“审批”手续，发放“预售许可证”，甚至由无权发证的乡（镇）政府发放“产权证”。由于这些证件是违法发放的，不具有法律效力，所以称之为“小产权”。

现实中，不少人也把城市规划区内的，经过合法审批建设的集体产权房屋统称为“小产权房”。这里的“小”，是相比于国有出让土地上的全产权房子而言的。因为是集体产权，不能向集体以外的成员转让过户，因此虽然是合法的产权，但是因为不能对外流转，相比于可以流转的国有土地上的房子来说，产权比较“小”，因此也可称为“小产权”。

严格来说，第一类是违法建筑，无论是土地作为所有者的集体组织，还是“买房人”，都不可能取得产权，称之为“小产权房”是自相矛盾的，但是已经约定俗成；第二类，是指合法的集体产权房，因为不能向集体组织之外的人转让，是真正意义的“小产权”。本文所称“小产权房”，包括第一类违法建筑和第二类合法建筑。

属于违法建筑的小产权房不能买

根据我国法律规定，进行房地产开发，必须利用依法出让的国有土地，集体土地是不能用于房地产开发的。房地产开发用地的出让，要通过公开招标、拍卖或挂牌，土地价格比较高，而且，国家对于土地利用的指标，控制得很严，要取得房地产开发用地代价较高，不太容易。基于此，一些投资者就试图租用集体的土地进行变相房地产开发。全国各地不少地方都有一些所谓的“小区”，住户达几百户、上千户，但是由于土地是从集体组织租来的，一直无法办理产权证，政府也不敢轻易去拆除。但是随着国家法律的完善、执法的规范，一些地方正在对这些违法的小产权房进行处理，有没收的、有强制拆除的、也有处罚整改后予以保留的。但是买房人基本上不可能取得产权证，只能是租。

如果你对“低价房”感兴趣，一定要了解清楚房子的土地来源。如果是利用集体土地进行房地产开发的，千万不要买。即便属于经过政府批准利用集体土地建设物业出租的，若没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，你也最好不要“买”，因为建设过程中可能会被强制拆除，即便交了房，以后可能也会被拆。

城市规划区内集体土地建设项目

城市化进程中，政府会不断征收城市规划区内的集体土地和地上的房屋，除了给集体和村民安排还建房、进行货币补偿、从征收的土地中拿出一部分给农民作为回建土地外，往往还会把集体的另外一些土地，批准由农业用地改为非农业用地，并做规划调整，作为发展第三产业的集体建设用地，建设住宅、商铺、仓储用房、酒店或者办公楼等，让集体有些租赁收入，解决土地被征收后农民的生活来源问题。这些集体建设用地，有些地方称为三产用地，有些称为集体留用地，各地的称谓和政策有差异。

2018年8月21日，原国土资源部、住房和城乡建设部出台了《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》，在北京、上海、武汉、南京、杭州、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。无论是根据国家试点政策还是地方政策进行建设，由于其土地性质依然是集体所有，房子只能办理在集体名下，不能对外转让，当然也无法给“买房人”办理产权过户手续。

也就是说，这一类小产权房，产权是集体的，你也是不能买的，即便合同写的是“买”，实质上也是租。

城市规划区内集体土地建设项目的运作

由于项目的建设投入比较大，很多集体组织缺乏资金，往往会找投资方出资建设，建成后给予投资方一定年限的房屋使用权。在法律上，投资方与集体组织的“合作开发”合同，实质上是房屋租赁合同。

这些投资方，大多数实力不强，甚至是“空手套白狼”。他们可能连履行合同的保证金、押金和前期土地租金都交不起。勘察设计、报批报建、施工等环节，也可能是借钱办理、由施工方垫资建设的。为了解决资金问题，他们往往在项目还没办完报批报建手续时，就“低价卖房”，与“买房人”签订《合作建房合同》、《使用权转让合同》，收取“购房款”或“购房定金”，用于项目滚动开发建设。这样的操作模式，埋下了许多隐患，甚至出现投资方资金断链，导致其在履行与集体组织的合作合同中严重违约，被集体组织解除合同，双方陷入纠纷之中。一旦出现这种情形，投资方前期投入、“买房人”的“购房款”都可能会打水漂。所以，“购买”这一类小产权房，风险也很大，弄不好会“竹篮打水”。

小产权房与商品房的区别

集体建设用地的“开发”，与真正的房地产开发有几个主要的区别：

1、土地性质及前期投入不同

房地产开发商取得房地产开发用地，要支付巨额的土地出让金；而集体建设用地的“投资方”，是租用集体的建设用地，支付的是租金而不是土地出让金，因此，对土地不拥有产权，前期投资很少。

2、产权不同

房地产开发用地上建成的房子，是可以分户办证分割出售的，而集体建设用地上的房产不可以向集体组织以外的人转让，“买房人”无法办理产权证。

3、销售管控不同

国家对房地产开发的管理，有比较完善的法律、法规和政策，对于商品房，需要投资建设到25%以上才能办理预售许可证，并且对商品房买卖合同进行备案登记，可以避免一房多卖；而集体建设用地上的房产，实际上是不能买卖的，所以就不存在“预售许可”，政府也很难监管，这就会造成“投资方”（有时候他们也自称开发商）一房多“卖”，甚至没有任何投入就开始“卖房”。

4、贷款和资金监控不同

购买房地产开发商的商品房，买房人可以办理银行或住房公积金按揭贷款，按揭贷款到达开发商账户后银行会有监控措施，要求款项专用于项目开发建设；而集体建设用地上的房子，是不可能办理按揭贷款的，没有机构可以监控投资方的资金使用情况。正因为这样，集体建设用地项目很容易出现中途停建，项目烂尾。

“购买”小产权房有哪些风险？

1、投资方资金断链，“买房人”房财两空

如上所述，如果在项目尚未建成时“购买”，那么一旦投资方资金断链，项目烂尾或投资方退出合作，“买房人”无法得到房屋，也很难追回“购房款”。

2、“买房”实为“租赁”

小产权房不能买卖，“买房人”以买卖的形式支付房款后，实际取得的是房屋租赁使用权。而《合同法》规定，租赁合同最长年限为20年，超出20年的部分不受法律保护。这就是说，投资方从集体组织那里获得的房屋使用权受法律保护的也只有20年，“买房人”购买的房屋使用年限往往约定30年、50年，20年后如果集体组织与投资方发生纠纷，“买房人”的权益可能会受到损害。

3、遇到政府征收可能得不到期待的补偿

政府征收集体土地和房屋时，被征收对象是作为产权人的集体组织，“买房人”与集体组织没有合同关系，很难向集体组织主张补偿款，也难以成为补偿主体直接找政府协商补偿事宜。此时“买房人”想找投资方解决问题，由于投资方可能交房后就拿钱走人了，他们一般不关心遇到征收补偿问题，不一定会协助，所以“买房人”很可能会得不到自己期待的补偿。

另外，集体土地上的房产，评估的价值可能会大幅低于国有出让土地上的房产，比如花6千元/㎡“购买”的小产权房，政府往往按照建造成本扣除折旧（重置价格）予以补偿，这样可能只补偿3千元/㎡，差价部分是投资方拿走了。当然，现在不少地方对于征收集体土地房屋的补偿，已经逐步规范，甚至出台了政策，参照市场价格进行评估，补偿相对合理一些。

“买房人”一次性支付几十年的租金（“购房款”），一定要在合同中约定政府征收时房屋补偿款的归属和主张权利的路径，同时要查看投资方与集体组织的合同中的相应约定。

谨防的欺诈式“销售”

很多投资方，在推销时会打擦边球或者欺骗消费者，对意向买房人说他们的项目是可以卖的，甚至说政府很快会出台政策，可以办理产权证。这些不规范的推销行为，政府本应监管。但是受限于人力不足、监管法律和政策缺乏等原因，导致监管缺位，致使违规推销行为大行其道。

专业律师的忠告

便宜的“房价”，必有原因，天上不会掉馅饼。对于想“买”小产权房的朋友，笔者建议：认真查看政府的项目批文，没有三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）的不买，项目未建成的不买，投资方没有实力的不买，投资方与集体组织有纠纷的不买。当然，项目还没动工你就“买”，价格可能更便宜，但是你就要承担更大的风险，因为利益总是与风险相伴。一句话，“买”小产权房，要擦亮眼睛，最好找专业的律师帮忙。

统一政策，加强监管，是政府应有之责

集体用地建设项目政策多变，地方差异较大，是导致社会公众、甚至很多法律人都无所适从的重要原因。我国实行土地公有制，分为全民所有和集体所有两种，集体土地不能流转，地上的房屋不能向集体组织外的人转让，集体土地与国有土地同地不同权，是我们的特点。城市规划区内存在许多违法的集体土地建设项目，既有早期房地产开发不规范、没有形成行业惯例、法律监管不完善的因素，也有个人和企业违法牟利的原因，还有监管失职，甚至一些地方政府部门和官员故意不审批、默许违法行为存在的腐败因素。审批了，你找他们一回；不审批又默许你建设，则要年年“回访”。这就是很多地方，甚至作为首都的北京市也存在不少集体土地违法建筑的重要原因。

很多地方都存在涉房涉地历史遗留问题，由于涉及众多住户的切身利益，涉及地方的稳定，成为不少地方政府不想碰、不敢碰，又不得不碰的棘手问题。一些地方，也在陆续出台政策，分类进行处理。

2013年党的十八届三中全会明确提出“建设城乡统一的建设用地市场”，稳步推进集体土地与国有土地的同权同价，2015年，国务院在全国推行33个集体经营性建设用地入市试点。笔者希望，国家层面加快法律的修订，统一法律和政策尺度。各地方政府，加强小产权房建设和租赁的监管，维护良好的开发秩序，培育健康的租赁市场。

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