写作提示信息：今天的该文来自一位在安徽、贵阳、遂宁多年专门从事房商业地产相关行业好友的金正熙，讲诉他在商业地产届些年来对这四类房的重新认识。下列为概要：
商业粉哥有位术语叫“梅利尼”，这四类房是商业地产圈不愿让外人知道的小秘密。
这四类房为：公寓楼（LOFT）、写字楼、小产权房、大别墅、店铺等。在以前，这四类房子很香，但时代变了，就现阶段来说你最好远离，为什么，请接着往下看：
摩天大厦越来越高的写字楼一座卫星城写字楼的数量，尤其是高规格写字楼的数量，一定程度代表着这座卫星城的繁华。过去，写字楼随着各省市经济迎来需求井喷，一座座高楼拔地而起。从那时起，在写字楼上班是年轻人的向往，把公司开在写字楼是创业团队的梦想。
此外，在写字楼产品价格尚未飞涨时，写字楼的产品价格往往是低于同地段写字楼的，一是商业性产权多于40年，物科灰藓为贵；二是写字楼库存量少，矫枉过正；三是商业性建造成本高，自然订价高；四是从那时起企业使用者买回力相对写字楼使用者要高。
所以，写字楼在过去是一种很受欢迎的股权投资品类，产品价格低于房价也不足为奇。
但此种现象早已发生了根本性的转变，近年来，随着各省市商业性地块的卖地面积不断增长，写字楼消费市场库存量激增，相比之下大于消费市场需求量，拿遍地创业团队的深圳来说，现阶段写字楼摩天大厦早已达到历史性的28%。深圳尚且如此，何况其他卫星城，全国写字楼明显过剩早已成为事实。
笔者实地探访了本地几个较为高端的写字楼，发现摩天大厦达40%左右。
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那么，为什么摩天大厦会如此之高呢？原因如下：
1、 商业性工业用地卖地不是博弈者，不像写字楼工业用地卖了就没后续了。未来商户也罢、企业也罢，都是需要缴税的，这可是笔长期买卖。
2、 写字楼需求大幅上升，带动房价大幅上涨，成为捷伊股权投资标的。反观写字楼，逐渐供大于求。
3、 写字楼归属于银行认可的优质抵押物资产，最多可抵押物出70%，而商业性商业地产银行评估价往往多于50%及下列。
4、 即便写字楼依然存在消费市场需求，但消费市场大顾客多采取整幢、整栋地买回，普通人买回的私家写字楼，大顾客嫌少，小顾客房租承受能力有限。
以往店铺、写字楼订价时，业内会采取房租Wasselonne法，即参考周边年房租水平，再乘以15的方法制定自身产品价格。意思即一家店铺或一家写字楼，业主15年时间就能实现资金回笼，年股权投资回报率7%左右。但现在几乎马蹄铁此种方法订价了，因为得出来的产品价格相比之下低于消费市场单价。这就说明，现阶段商业性消费市场的单价与房租早已不成正比，股权投资写字楼并不是最划算的选择。
当然，若占据绝对核心的位置与配套资源，股权投资回报率能实现7%的除外。
公寓楼？傻傻分不清前面讲了写字楼股权投资价值的缺失，很多地产商也知道写字楼不好卖。那怎么办呢？把写字楼结构设计成公寓楼对外销售，一家间三五十平的小公寓楼，然后对外包装为SOHO商住两用、总价低、股权投资股权投资回报率等卖点。
但此种做法有可能是违规的，未来会出现无法签约、拿不到房DF93，甚至无法入住的后果。
写字楼、公寓楼虽然都归属于商业性工业用地，但这是统称。实际上，写字楼归属于商务人士办公设备工业用地，公寓楼归属于纯商业性工业用地。商务人士办公设备工业用地不得建设带有居住功能的产品，不能增设室内卫生间，只能增设楼宇公用厕所。
但有的是地产商很聪明，他们按照公寓楼的格局结构设计好之后，会在六间“公寓楼”里JGD5INS13ZD管线，并告知顾客，等环评过后，自己买个马桶、台盆、莫韦赞就能住，与小公寓楼没有区别。
此种实际是写字楼的“小公寓楼”，有些建设局查得较为严，看到预留INS13ZD管线，直接图纸都审不过，责令按写字楼结构设计。有些建设局查得较为松，审过了，但到竣工时可不多于建设局来环评，消防、水电、人防、环保、建设、房管等部门会参与综合环评，到时候如果环评不合格，就意味着拿不到房DF93。
怎么分辨究竟是写字楼还是公寓楼呢？很简单，看两点：1、公寓楼归属于纯商业性工业用地，过道距要求为4米，而写字楼过道距要求是2米。2、小公寓楼必然有室内卫生间，而写字楼大多数没有，只是每层有公厕。
现在大多数公寓楼项目也不好卖，于是催生了带租约销售此种方式。很多公寓楼项目为了增加公信度，还会引入名牌酒店，号称由酒店经营管理、收益给到业主。很多人看到有名牌酒店加持，加上直观的股权投资回报率数字，因而觉得小公寓楼并没有想象的那么不值得股权投资。
实际上，大多数酒店品牌是可以加盟的，且加盟分为两种：1、单纯使用酒店品牌，一般80-100万一年即可。2、真正引入酒店管理，酒店方派出管理团队，拿固定品牌使用费+固定比例管理费，扣除运营成本后的剩余收益分给业主。
这两种方式，现阶段来看前者居多，纯属骗局，最多给个一两年回报就没下文了。后者虽有酒店真正管理，但实际能给到的年股权投资回报率一般不超过3%（笔者测算过国内多个连锁酒店的RevPAR收益率），所谓的6-10%不等的年股权投资回报率，实际大部分是羊毛出在羊身上。并且，委托经营管理协议是业主与管理方签订的，并非与地产商签订，实际未来能否给足回报也是未知数。
（2017年以来，很多好友也股权投资了本地或周边地区的所谓托管式公寓楼，不知在签合同时销售人员言之凿凿的收益率给您兑现了吗?）
还有一种情况，即上面文字提到的，写字楼性质的小公寓楼，再叠加酒店管理，带租约销售。此种更扯淡，没有够硬的关系下，酒店根本开不起来，消防、工商登记两关都通不过。前者是过道距不符合要求，后者是写字楼不能带“居住功能”。
事实上，小公寓楼、LOFT、普通写字楼、挑高写字楼、酒店式公寓楼、公寓楼式酒店、带租约销售、销售套路与如何避坑，还有很多内容可讲。
遂宁中心城区某公寓楼再卖的情况，亏死了
机会成本最高的大别墅数了一下，笔者总共亲手操盘过5个别墅项目，参与过的别墅盘应该有十个左右。主城的、近郊的、远郊的，小面积经济型、大面积豪奢型，几乎全部经手过。
近二十年来，别墅此种非普通写字楼大致经历过这么几个阶段。
初始阶段：主城别墅，但空有别墅形态，户型、景观、社区配套都较为缺乏，就是个大点的房子。
近郊阶段：主城区别墅，总价相比普通商品写字楼要高得多，导致受众群体狭窄。于是，同样具备别墅形态、面积、空间感的郊区别墅诞生，单价大幅降低，受众群体增加。
远郊阶段：城里的房子虽好，但远离自然、山水。于是，一些群体开始对亲近自然环境的远郊别墅感兴趣，作为周末居住的第二居所存在。
经济型别墅阶段：郊区土地相对便宜，成了很多中小地产商的热土，别墅此种产品供应出现井喷，明显供大于求之下，同质化严重。于是，主打中产阶层人生第一套经济型别墅开始诞生，面积小、总价低，并大受欢迎。
过剩阶段：即便经济型别墅降低了顾客门槛，但别墅顾客群始终狭窄，库存与日俱增。加上近年来写字楼涨幅低于别墅，部分别墅顾客群被引流至写字楼，别墅出现大面积过剩，仅少数优质项目去化较好。
再从笔者经手过的近十个别墅项目来看，无论是以上哪一个别墅阶段，消费市场表现大致分为三类：
1、 销售期表现不错，产品价格节节高。但交房之后，二手别墅消费市场横盘，成交量低、产品价格阴跌；
2、 销售期去化困难，得依靠大规模分销、中介销售，一旦沦为二手别墅，几乎无人问津；
3、 拥有超稀缺资源的别墅项目，订价较高，销售速度缓慢但平均，二手别墅消费市场产品价格稳步上涨，但有价无市。
（据业内人士估算，本地二手别墅成交量每年仅1%左右）
笔者与遂宁某大型中介好友的对话
之所以别墅在进入二手房阶段就开始贬值，主要原因有3点：1、别墅顾客群规格较高，除非拥有稀缺资源的那些别墅，否则宁愿买捷伊不买旧的；2、别墅装修成本较高，但竣工即贬值，且富豪阶层各人品位不同，出售时装修反而减分；3、大部分普通别墅社区，施工水准、用材并不高端，物业服务水平也不高，交付后很容易出现各种问题，导致涨幅不高甚至贬值。
总的来说，别墅此种产品光有别墅外形及略高一筹的资源配套是明显不够的，必须拥有重量级稀缺资源，如卫星城核心地段、优质人文自然景观等。但此种高端别墅并非普通阶层可以得到的，某种程度上，就像是高端阶层的专属。因此，对于普通群体、中产而言，买回别墅的机会成本太高。
小产权房小产权房国家早已明确表示不能登记、不可确权、不得交易。但如果我说现在还有小产权房在建、在售，你们信吗？
事实上，现阶段还有一些商人通过租赁集体工业用地的方式，或者在非写字楼工业用地上建设商品房格局的房子，并对外出售。
（红塔区最火的小产权房就是庙街大厦了，因为紧挨着一小，旁边就是繁华的小庙街，地理位置得天独厚，我们在各大房产网上搜索，只发现了庙街大厦的出租信息，相信与小产权房买卖不能过户、不能贷款有直接关系。2020年新建的棋阳路综合楼也是典型的小产权房，位于棋阳路与北苑南路的交叉口，虽不能贷款，但产品价格便宜，因此好多人趋之若鹜，卖的相当不错。）
此种房子，多出现在乡镇和小县城，依然归属于小产权房范畴，拿不到不动DF93，也无法签订正式的商品房买卖合同。但架不住此种房子便宜，且一般在小范围内流通，买的人也无所谓有没有房DF93。事实上，买回此种类型的小产权房是非常危险的，一旦有位风吹草动，土地租赁关系发生改变，房子随时可能成为违建。届时，就不是有没有不动DF93的问题了。
除了此种新建的小产权房外，留存在世的小产权房国家早已明确不予确权，但依然不乏有人股权投资此种房子，其目的是对赌未来可能的拆迁，从而获得赔偿。这里建议，除非自己有明确的消息，小产权房也进行赔偿，否则不建议对此种房子存有任何股权投资、买回幻想，因为拆迁赔偿赔不到集体成员之外的购房者。
伤不起的店铺在以前，一铺富三代。而如今，一铺负三代。
（身边不乏有被店铺套住的好友，买了店铺出租，回本慢，某一天急用钱，却迟迟出不了手。）究其原因，一是电商冲击；二是店铺过剩。
但店铺依然还在源源不断地兴建，且种类繁多。社区商业性街、区域商业性体、卫星城大型综合体、专业消费市场、裙楼商业性等等。
那么，店铺还能不能买？该如何练就一双火眼金睛呢？几条业内经验：
1、 线下店铺对人口密度要求极大，因此入住率高、社区规模大的刚需盘反而更受欢迎；
2、 当然，社区商业性相对而言要比其他各类商业性优质一些，起码有基础需求存在；
3、 自持比例低于50%的大型商业性，噱头大于实质，未来股权投资回报率堪忧；
4、 带租约销售的店铺，羊毛出在羊身上；
5、 专业消费市场类项目，各级卫星城几乎都饱和了，除非是老项目迁新址，否则新增项目90%玩不转；
6、 产城项目商业性、小镇项目商业性、各种金街商业性等，别去看概念、未来多么吸引人，也别去看这个项目所谓的选址、定位、招商、运营等，就盯住一点：未来这里有没有人、大量的人。商业性格局几乎成熟且饱和的当下，50%新增项目直接玩不转，30%差强人意，真正优质的不会超过20%。
卖店铺的以做生意的居多，因急用钱而卖店铺，今年3月初有位要卖李棋公租房铺面的，挂8000多一平，产品价格还可以讲，但到中介来问店铺的人很少。二手店铺银行一般不给贷款，加上12.3%的过户税费，买二手店铺的成本较为高，所以店铺的流通性和变现能力很差。
笔者与某遂宁大型中介关于店铺 交易的对话
总结
公寓楼、写字楼、小产权房、别墅、店铺，商业地产圈的“梅利尼”，曾经都辉煌过，但现在大部分处境尴尬。究其原因，这5类房子随着时代变迁都出现了替代者，例如在家办公设备削减了写字楼需求，电商更是令店铺销售急转直下，公寓楼跑不赢大市增幅被写字楼替代等等，加上供应居高不下，消费市场库存、摩天大厦巨大，股权投资回报偏低这个事实是无法被忽视的。
当然，也不是说这四类房子一定不可以买（小产权除外），但一定要选择优质的（上文早已说了是哪种），并且这四类房子基本很少有股权投资属性，各位好友非要接触这四类房产的话最好擦亮眼睛，避免入坑！
来源：遂宁楼市观察
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