新手买房后之——收房篇、入住篇、缴费篇、物业篇

6号看房团 2022-05-23 131

收房篇

现在的新房基本上都是期房，从我们首付签购房合同，到收房，正常都需要1-2年，还有更久的。在没见到房子之前，我们已经交了几十万的首付了，还了几年的房贷了。所以在收到收房通知的时候，我们内心的兴奋不言而喻。可是也许你心里是糊涂的，不知道开发商会怎么的程序来交付新房呢?

高兴是高兴，可是也不要被幸福冲昏了头啊!收房中验房很关键，有许多注意事项的哦。千万不要稀里糊涂的就被忽悠了啊，具体要注意些什么?

收房最关键的一个步骤就是验房，会有物业的人跟着你去你的房子陪你验收的。他们基本上都是带着给你签字的东西，而验收需要的工具，你自己得准备一下哦(如果你是打算自己验房的话)。

因为同时收房的业主可能会很多，到时候物业的人匆匆忙忙的，可能你还稀里糊涂正在看呢就催你签字啦。那么怎么能快速专业的验房呢?可以花钱请人，但是这不是最经济的办法，最聪明的就是报名参加得意的免费公益验房活动!

完整收房流程

1.开发商会通过快递或者挂号信的方式邮寄入住通知书。(快到购房合同约定的交房时间的时候记得查收你的信件)

2.准备好入住通知书里面所提到的所有资料。

3.签到并核实业主的个人材料。双方确认收房流程。

4.业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

5.缴费。开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

6.物业陪同业主对新房做综合性验收。有问题可提出整改要求，并签书面整改协议。

7.领取钥匙门禁卡并签《住宅钥匙收到书》。

8.与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

9.签《入住交接单》，完成整个收房过程。

收房主要不在于收，而是验!为了日后住的没有后顾之忧，你可要睁大眼睛，特别是要看清楚一下的几个方面噢：

1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。

2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应是否灵活。

3、检查门窗。

1)门的开启关闭是否顺畅。

2)门插是否插入得太少，门间隙是否太大。

3)门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音。

4)大门、房门的插销、门销是否太长太紧。

5)窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

6)开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。

7)窗户玻璃是否完好。

8)窗台和阳台下面有无水渍，如有则可能是漏水。

4、检查层高(一般是3米)，是否符合购房合同上面的要求。

5、检查墙面。

1)检查墙面是否平整，是否有开裂和渗水现象。

2)检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。大面积空鼓可要求物业整改。小范围空鼓以后装修的时候可以自己填平。

3)检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

6、检查地面

1)检查地面是否平整。

2)检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

7、检查卫生间是否渗水。在卫生间地面上放水，然后约好楼下的业主在24小时后查看对方卫生间的天花，并检查自己家的天花是否有渗水。【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

8、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

水渍啊，各个角落，阳台，靠外墙的墙面等，有没有水渍现象这个一定要看仔细，因为渗水是很麻烦很难搞的事，对居住也影响最大!

打算自己验房的同学，请准备好以下工具：

1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5、1只手电筒--有可能毛坯房里面没有灯泡或者灯泡不够亮，那么要仔细看各个角落，手电筒必不可少

6、1只计算器---用于计算数据

7、1只铅笔--用于标记不合格的地方(比如空鼓、不平整等)

8、1把扫帚--用于打扫室内卫生

9、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

入住篇

看着装修后焕然一新的新家，你是不是急不可耐的想住进去呢?别急，还有一些生活中必需的各种手续需要办理。还有一个很重要的——房产证土地证的办理流程!

1、水费。水卡一般是收房的时候在物业领取。多数小区采用预存的方式，用完了就要冲。可以在物业直接办理。也有像电费一样用多少交多少的方式。

2、电费。用多少交多少。现在交电费的渠道有很多，网银支付宝都可以缴纳。每家都有一个指定的号码，直接输入你的号码便可以缴费了。

3、天然气。新建的楼盘一般都由开发商集体报装，对于集体报装的用户，需到小区物业领取客户使用证，然后携带客户使用证，前往所在地的抄收中心办理天然气IC卡，充值后即可使用。而零星报装户办理开卡则需要携带施工单、客户使用证以及报装发票，前往抄收中心办理。

4、有线电视。初次开通需要带上身份证和购房合同去营业厅办理。

5、宽带。到小区附近的运营商营业厅办理开通和初装缴费。

这里还要提到一点，现在很多人都不装有线电视，改用了中国电信的ITV业务，那么这两种有什么优缺点呢?

先了解一下新事物：ITV互动电视，是以电视为主要的显示终端，以机顶盒做为主要接入和转换终端，通过宽带IP网络，连接ITV系统平台，用户操作遥控器设备来使用平台上所提供的直播电视、视频点播、信息服务、互动游戏等功能的互动多媒体服务。

优点：iTV可以重放电视直播频道过去48小时的任意节目。还可以点播和回看，暂停快进等功能。随意性更强，喜欢的节目不会错过。

缺点：对宽带的要求较高，费用比较贵。不经意的就会点开收费节目，特别是家里有小孩的说不定随便点几下每个月都去了几百块了。意图像质量和流畅度也会差一些，信号质量不如有线电视。

传统的有线电视的优点：便宜，普通包一年才不到三百块钱。画面清晰流畅。缺点就是电视台放什么你就得看什么，不能自己点播节目。

不动产证（俗称房产证）办理流程：

1、办理地点：

在通城县政务服务中心2楼提交申请，交契税，需带购房人身份证、户口本、结婚证原件和复印件，若购房人单身需带户口本，商品房买卖合同原件1份，购房发票原件1份(办证联)；

或者在网上办理：登录通城县不动产登记网上办事大厅在线提交申请。

缴费篇

为了避免部分开发商或者物业乱收费的情况，我们应该了解一下整个购房和入住过程中，除了房款和贷款需缴的费用，还会涉及到哪些费用。

一、收房和入住过程中

1、结算面积，退、补房屋尾款

在办理入住手续时首先要做就是结算面积，(面积正负百分之三，金额多退少补)。虽然我们在购买房产时已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以，在办理相关手续时，我们应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主，反之亦然。

2、物业管理费

在办理入住手续时，绝大多数情况会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。

3、装修保证金

这个在收房后，装修之前向物业缴纳的押金，一般是两千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙，外立面，不配合物业的装修时间规定，建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。是可以退的。

4、建筑垃圾清运费

按面积计收，每平方一般4元;按户计收，这项收费每个小区有细微差别，一般都是几百块钱。

5、水、电、煤气、有线、宽带等费用

a. 购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。比如水、电、煤气、有线电视属于基础设施，在购房合同一般会注明交房时已含这些配套，那这些的初装费就不用交。

b. 宽带的初装费要自己缴纳，不同运营商的初装费不同。

c. 目前电费可以预存，也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。

d. 水费，有的小区是预存，有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡，直接在物业交钱。

e. 煤气，收房的时候会把煤气卡给你。

二、办理房产证所需要缴纳的费用

公共维修基金、契税、印花税、产权登记费、工本费等。如需开发商代办的，还需要缴纳代办费。

1)契税，目前契税征收标准是：

首套房：90平米以下（含）为1%，90-144平米为1.5%，144平米以上（含）为1.5%；

二套房：90平米以下（含）为1%，90平米以上为2%。

2)住房维修基金

通城县维修基金收费标准(按房屋建筑面积)如下：

(一)楼梯房每平方米43元;

(二)电梯房每平方米50元;

3)交易手续费

费用：新建商品房转让住宅3元/㎡，经适房减半;非住宅为11元/㎡。

收费单位：房地产交易中心(委托房地产市场管理所收取)。

4)房屋登记费

住宅：每套80元;

非住宅：550.00元/户。

5)证照印花税

合同印花税：按房款总价的0.05%交纳(住宅免收，适用于非住宅)。

证照印花税：按5元/户交纳。

物业篇

在我们的日常生活中，与物业打交道的地方非常多，与物业的纠纷和矛盾也不再是新闻，各类维权活动屡见不鲜。如何正确的维护自己作为业主的权利，了解物业管理的内容和条例是很有必要的。

另外，越来越多的小区为了更好的监督物业管理公司，为小区业主争取更多的权益，成立了业主委员会。那么是不是所有的小区都能成立业委会?其成立的前提和相关职责是什么呢?

其实，与物业管理公司达到双赢的局面是物业和业主都希望见到的。良好运转的物业公司，人员齐备，设备齐全，能更全心全意的为辖区内业主服务。而业主履行了自己按时缴纳物业费的义务以后，也可以得到美好舒适的生活环境。

现在很多业主动不动就说不交物业费了，换物业之类的话，其实这是很不负责任和很庞大的工程。因为小区业主大量的资料，以及小区内各种管道和工程图纸等都保存在物业，如果更换的话，往往得不偿失。如果很不幸遇到了非换物业不可的情况，应该怎么操作呢?

物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

住宅小区物业管理的内容

包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。

住宅小区物业管理的对象

住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。

物业公司提供的最基本的管理和服务，主要有以下8项：

1.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;

2.房屋设备、设施的管理;

3.环境卫生的管理;

4.绿化管理;

5.配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;

6.车辆秩序管理;

7.公众代办性质的服务;

8.物业档案资料的管理

业主在物业管理中的权利及义务概述

根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

4.参加业主大会会议，行使投票权;

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;

6.监督业主委员会的工作;

7.监督物业管理企业履行物业服务合同;

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

10.法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中应履行下列义务：

1.遵守业主公约、业主大会议事规则;

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;

5.按时交纳物业服务费用;

6.法律、法规规定的其他义务。

业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，是业主大会的执行机构。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

成立业主委员会应当符合下列条件之一：

1.专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

2.首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主委员会委员必须符合下列条件：

1.是本物业管理区域内业主;

2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;

3.有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责;

4.品行端正无劣迹;

5.热心公益事业。

业主委员会履行以下职责：

1.执行业主大会的决定和决议;

2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同;

5.监督管理规约的实施;

6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9.业主大会赋予的其他职责。

纠纷是怎样形成的

1.开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。

根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。

如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。

2.相关的法律规定了解不够。

解决物业纠纷需要法律支持，目前国家关于物业方面的法例法规有《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国物业管理条例》等等，但是事实上，知道这些法规的人并不多。

3.一些业主对物业付费的概念不强。

这些少部分的业主对物业费采取能拖就拖，能不交就不交的心理。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，而是买房时就被规定了。有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。

4.业主的期望值过高。

客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。

5.物业管理服务的质量有待于进一步的提高。

一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理，从而使矛盾激化。

另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。

6.一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。

物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关ZF部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题;只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

7.有的业主诚信意识差。

现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由。又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒缴物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。

怎样解决纠纷

1.签一份详尽的购房合同。

物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

2.签一份完整明确的物业管理合同。

现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。

如果物业管理合同内容尚不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。

合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。

所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议?

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(2)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(4)物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会组织招标过程中，应从以下几个方面保障业主的知情权：