房屋，对不同的人有不同的含义，对很多人来说是栖身之所，是生活必需品，而对有些人来讲则是投资理财的手段，是生产资料。出于不同的目的，人们会做出不同的购买选择。房市的讨论一直是国家经济走向的风向标，同时也是老百姓茶余饭后热议的话题，而伴随新剧《安家》在各大卫视的热播，更是掀起了大家对于房屋买卖交易的议论。
在各类房源之中，“小产权房”与“法拍房”一直是争议的焦点所在，因为在价格上存在巨大诱惑，比如法拍房起拍价平均7-8折，成交价甚至低至5折，所以常常引起购房者强烈的购买欲望，但是这两类房屋同时也存在诸多交易上的法律风险，往往又令购买者望而却步。今天我们就来简单介绍一下这两类特殊房源在购买时需要注意哪些事项。
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●小产权房究竟能否购买？●
所谓“小产权房”，并非是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。实际上指的是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证亦不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以小产权房也称“乡产权房”。这类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
目前小产权房主要有三种：一是村民在自家的宅基地上自行筹资兴建的自有专用房；二是由村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者，也是股东，可以得到相应分红；三是由开发商出钱，村集体出地，两方合作建设的楼盘，经过合理规划，有相关物业管理甚至是配套设施。
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购买小产权房的十大风险
1
没办法办理房产证
（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。
2
难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
3
脱离监管质量难以保证
小产权房子不受到法律的认可，没有在房管部门备案，且不在政府机构的监管范围内，因此，在房屋使用过程中，当遇到房屋质量问题以及附属配套设施问题时，得不到有效的保障。
4
购房时无法进行银行贷款
小产权房子没有房产证，没有经过备案，因此无法申请贷款，只能一次性或分期付款。同时未来也不能拿房子去银行做抵押，这在无形中加大了购房人的资金压力，增加购房风险。
5
套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人始终是卖方，买方得不到房屋所有权。
6
小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
7
有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。以上两种房屋极有可能被无偿征收，对于买方来说都是巨大风险。
8
随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
9
户口无法迁入
买了小产权房，购房者无法迁入户口，无法获得免费医疗和义务教育资源。
10
小产权房不可能转正
2017年9月，国土资源部、住房与城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中明确规定了防止小产权房通过不动产登记合法化。也就是说小产权房不能转正，小产权是不可能转为大产权的，花钱、走关系都没用。除非国家将小产权的交易放开，或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证，才能转变成大产权。
（图片来源找法网，地址：）
实际上，小产权房只能转让使用权，不可进行买卖，同时转让需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
2、转让人与受让人同为本村村民；
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。
小产权房交易合同的认定
已购买的小产权房，并非都无效，需要根据具体情况进行分析，主要有以下两种效力认定：
有效的情况：
1、本集体组织成员之间买卖小产权房。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。如果存在比较特殊的情况，经组织和部门批准后，开具证明文件，可以进行交易，但这种情况非常少见。
无效的情况：
1、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房。
2、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房。
3、小产权房未办理抵押登记。
小产权房买卖合同无效后的处理
（1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。
（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间，对诉争房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。
（3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。
（4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，同时还需诉讼解决。
（图片来源搜狐，地址：）
●法拍房如何进行交易？●
所谓“法拍房”，是指被执行人没有履行生效法律文书确定的债务时，法院依职权对被执行人所有的房屋进行评估拍卖，被拍卖的房屋即是法拍房。
法拍房的处置流程一般是：法院查封→第三方出房产评估报告→拍卖→交保证金→竞拍→拿成交确认书→交尾款→出司法裁定书→解封→审税→过户→拿产证。
目前“法拍房”大多都是通过阿里、京东等网络拍卖平台进行交易，那么就以如何在阿里司法拍卖平台购买“法拍房”为例，为大家简单介绍一下“法拍房”的交易流程。
（截图来源于阿里拍卖官方网站）
1
登录网拍平台，选定拍品
首先，选择一家网络司法拍卖平台进行注册登录，然后购房者就可以根据自身的要求对房源进行逐一筛选，选定拍品。目前主流的网络司法拍卖平台有：阿里司法拍卖、京东拍卖。
2
尽职调查
A阅读《竞买公告》。以阿里司法拍卖平台为例，执行法院会在竞拍页面下方发布《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》等标的房屋具体信息以及竞拍竞买注意事项。主要查看涉及标的房屋的权证情况、现状情况、权利限制情况以及需要特别注意提醒的情况。
B查询案件信息，联系执行法官。“法拍房”上拍后，执行法院会在《竞买公告》中公示执行案号以及执行法官或法官助理的联系方式，购房者可以通过登录中国裁判文书网查询关联案件的方式得知被执行人（业主）因何纠纷被强制执行，也可以直接联系执行法官了解标的房屋目前的状况。
C实地看房。购房人参与竞拍前务必前往现场看房，详细了解竞拍房产的具体情况，包括但不限于房产的地理位置、房屋实际用途、房屋结构及附属设施、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境、有无人居住等。
3
交纳保证金，出价竞买
根据法律规定，竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。这里需要注意的是，法拍房有个缺点，就是要付全款。虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款，但相对还是比较麻烦。拍卖房产前，一定要做好完全准备，拍卖成功后，如果不能按时交付尾款，竞买人不仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。根据不同法院不同标的要求，拍卖尾款交付期限一般在7到15天左右。
4
竞买成功，办理过户
竞买成功后，竞拍页面会提醒竞拍人已成功购得标的房产，阿里司法拍卖平台也会以买受人的真实身份自动生成确认书进行公示。买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余购房款支付至法院指定账户，并且备注执行案号，以便法院查收。如果拍卖成功后买受人悔拍的，已交纳的保证金不予退还。
办理完毕全部竞买手续之后，执行法院会向买受人送达确认拍卖裁定书和协助执行通知书以及拍卖收款收据，“法拍房”所有权自拍卖裁定送达买受人时转移。买受人可持前述材料及身份资料到当地房管部门办理房屋过户手续。
需要注意的是，因房屋过户所涉及的一切税、费、金均由买受人承担，水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决；涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。
5
交付入住
办理完毕房屋过户手续后，下一个面临的问题就是房屋该如何交付到你的手上。“法拍房”分为两种，一种是“交吉”拍卖的房屋（清场交付），另一种是“不交吉”拍卖的房屋（不清场交付）。
如法院在竞拍公告中明确表示负责房屋的清场交付，则买受人不用太过于担心房屋的交付问题，因为很有可能房屋本身处于空置状态，即便遇到交付障碍，法院也会行使公权力为你消除障碍。
但如果法院在竞拍公告中明确表示不负责房屋的清场交付，则需要买受人自行处理房屋的交付问题。
（图片来源谷歌搜索）
“法拍房”的交易风险
“法拍房”固然有其独特的优势，但不可避免的是，“法拍房”交易的短板和风险点也很明显，结合案例以及平时接受的咨询情况，总结“法拍房”常见的风险如下：
（1）产权不清晰
购房者参与竞拍前应仔细阅读《竞拍公告》了解房屋产权信息，包括但不限于土地的出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理过不动产权证、有无设置抵押担保、有无共有产权人、是否限购等。许多购房者在参与竞拍前不注意上述事项，导致即便成功拍得房屋，最终也落得无法过户的结局。
（2）房屋质量瑕疵
尽管许多购房者在竞拍前都已经做足了“功课”，也不辞辛苦前往现场实地看房，可是百密一疏，对于房屋本身存在的质量瑕疵或安全隐患问题，仅凭肉眼观察是发现不出来的。购房者一旦参与竞买，即表明其已完全了解标的房屋的内部构造、基础设施等房屋情况，即便在日后的使用过程中出现了墙面开裂、漏水、噪音等质量问题，均视为自愿接受，无法向第三方追究责任。
（3）费用太高昂
“法拍房”的费用问题，使得许多意向购房人望而却步。的确，我们见过许多类似关于“法拍房”天价土地出让金、天价税费、天价罚金的新闻报道，“法拍房”所涉及的相关费用之所以这么高，原因是因为购房人在竞拍过程中的成交价通常是房屋的“裸价”，而竞买成功后因房屋过户所涉及的一切税、费、金均由买受人承担，水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决；涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。
（4）存在无法收楼的风险
参与竞拍前一定要弄清楚标的房屋是否属于“交吉拍卖”的房屋，如果属于“交吉拍卖”的房屋，有法院的强制执行力作为背书，则购房人一般不需要担心收楼的问题。反之，如果法院明确表示不负责清场交付，则意味着房屋可能有合法租户、或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用。在此种情况下，如果买受人想要收楼，则必须通过起诉或者其他途径解决，并且也存在短期内无法收楼的可能。因此，如有意参与竞买，应向执行法官了解法院是否负责“交吉”，如后期需要自己“清场”，则要慎重竞买。
（5）落户问题
关于“法拍房”的落户问题，目前尚未有法律针对该问题有明确规定，法院只负责对房屋产权过户出具相关文书，但并不负责买受人落户。如果原业主占用“法拍房”的户口、学位不愿撤出，则买受人需要自行找公安户政部门、教育部门协商解决。
（图片来源网络，地址：?nid=15nk5）
对于小产权房，购买风险巨大，可以交易的小产权房被限定在非常狭窄的范围之内，建议不符合条件的意向购房者不要轻易尝试购买小产权房，稍有不慎便会导致无效交易，甚至面临被无偿征收的风险。所以在买房时需要注意销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。如果有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
对于法拍房，确实可以择优选择。对一些刚性需求的购房者来说，法拍房确有价格上的优势，但因为法拍房有自身的司法交易流程，其中的风险也存在不少，所以意向购买者要做好前期准备，通过多方面途径去尽可能多的了解房源信息，积极寻求专业人士的帮助，切勿轻信网络信息，更不要盲目臆断，如此才能够购入称心如意的好房子。
余佳奇 律师
湖北忠三律师事务所 高级合伙人
中国国际经济贸易仲裁委员会调解中心调解员
中国国际贸易促进委员会调解中心调解员
中国国际商会调解员
武汉市律师协会房地产专业委员会委员
武汉市律师协会金融专业委员会委员
电子邮箱：@.com
李晓钰 律师
湖北忠三律师事务所专职律师，武汉理工大学法律硕士，从业领域涉及各类诉讼与非诉案件，特别是知识产权类案件，擅长处理著作权权属问题及侵权纠纷等。
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