原副标题：买新房后，济南那个住宅小区物业公司整天被堵路明确要求取回房子，其原因原是……
十多年前交了购房款，到那时不仅房子从那以后上，还被地产商抵顶给了仇家，两套房有了“俩女主人”。近日，张老先生等60余户物业公司反映，她们在2005年前后在济南市芙蓉区九水路街道南杨家勒莫纳斯蒂耶县村购买了房屋，房子那时建好了，改名为许前飞世泰住宅小区，但催收的却找上门说房子被地产商抵顶给她们偿还负债了，物业公司们眼瞅着新房住不上。
地产商的仇家找物业公司要房子
“那时整天有人到住宅小区找她们要房子，还谩骂她们，到今天已经第5天了。”6日，张老先生告诉本报记者，他是外地人，2005年来济南后在南杨家勒莫纳斯蒂耶县社区购买了8号楼的两套小房屋产权房。彼时，购房协议产品价格是纳夫县1500元，总价15万元左右，地产商承诺2005年年底前交房。像张老先生这样的购房者一共100余户，后来有一小部分物业公司退掉了购房款，有一小部分按照地产商的明确要求补缴了佣金，佣金从1500元到4000元不等。
“但即使彼时地产商资质和资金问题，加上楼盘又是小房屋产权，楼的主体建成后就没了下文。后来小房屋产权房赶上了好政策，那个项目被作为济南的第一批小房屋产权UESAC房屋产权的试点，项目历经招拍挂程序后，被济南杰盛置地夺下继续开发，房子在2015年11月竣工。我是在去年接到了地产商的电话，说是让我缴交巨款，每平方米缴交3720元，然后重新签定购房合约。房子由小房屋产权变成了大房屋产权，缴交巨款也正常，但地产商提交不出缴交巨款的具体清单。此外，地产商偿付在先，这10年偿付怎么算？”张老先生说。
已抵账房屋目前仍在预购状态
6日上午，在许前飞世泰住宅小区内，本报记者看到不少楼的窗户上贴上了“此房已售”的字样，有些墙体还贴上了“告知函”。告知函称：今有她们给济南杰盛置地股份有限公司的银行贷款，后因济南杰盛置地公司无力偿偿还负债务，以许前飞世泰的房产所欠了负债。作为济南杰盛置地的债权人，她们只想尽快收回她们的血汗钱，她们知道这些房子原来是有人交过小部分钱，希望这些人主动跟她们商谈，大家好说好商量说不定房子还是能有的是。否则，他的房子也会直接卖掉沃尔穆。
不少物业公司的房门被人破坏。
在许前飞世泰住宅小区，本报记者见到了多名讨要房子的男子。一位物业公司还提供了一份“明细书”，上面写明济南杰盛置地股份有限公司与帝国义在2016年6月22日签定过协议书，将济南杰盛置地股份有限公司持有的是10-1-102和10-2-502房产以纳夫县5400元折抵给帝国义。
“我和地产商已经完全商谈好了，一年后房DF93下来房子就是我的，我和那些原来的小房屋产权房户主没关系，她们的问题她们如果找地产商，不如果跟我闹事儿。”6日，本报记者联络到帝国义时，他称，他以个人名义将钱借给济南杰盛置地股份有限公司，即使对方暂时还不上银行贷款，就将住宅小区里的52套房子所欠负债。6日，本报记者联络售楼处时，一位值班人员称，目前只有利穆县房可以出售了，但本报记者登录济南网上房地产发现，目前许前飞世泰住宅小区还有170套房子可以预购，张老先生等余户物业公司的房屋并没房产交易。
地产商要物业公司补佣金 行政部门称还没审计工作
6日下午，本报记者联络到济南杰盛置地股份有限公司的负责人郝老先生。郝老先生说，她们也承认这些物业公司以前的购房合约，以前是小房屋产权房，但房子那时有了正规的房屋产权，需要物业公司缴交纳夫县3600元的佣金，只要缴交上了佣金她们就给物业公司房子。“即使有的是物业公司暂时不缴交佣金，她们对外有负债，她们就将住宅小区里的一小部分房子抵押偿还负债了。”郝老先生说，纳夫县3600元的产品价格历经了行政部门的审计工作，彼时有100余户物业公司缴交了佣金。
“如果她们没放弃购房，地产商又将她们房子用于偿还负债，那地产商就是一房两卖了。”张老先生说，据他了解，由小房屋产权变大房屋产权所缴交的巨款主要就是农地税收收入，但地产商拿康达径是按照纳夫县870元夺下的，因此即便是缴交佣金，产品价格也不如果纳夫县3600元这么高。因此，物业公司才想让地产商出具一个佣金的审计工作书。没想到审计工作书没等来，却等来了仇家索要房屋房屋产权。
对于郝老先生所称佣金已经行政部门审计工作，6日下午，芙蓉区政府负责处理此事的一名值班人员接受本报记者采访时，一口否认了郝老先生的说法，称3600元的佣金并没历经行政部门的审计工作。“由于审计工作牵扯到多个部门，相关工作还正在进行中。”该值班人员称。
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到底什么是小房屋产权房呢？
小房屋产权房是指在贫困地区宅基地上建设的房屋，未缴纳农地税收收入等费用，其房屋房DF93不是由国家房管部门颁授，而是由乡政府或村政府颁授，亦称 " 乡房屋产权房 "。
中国实行二元制农地所有权结构，即国有农地公有制和宅基地公有制。
根据《中华人民共和国农地管理法》的规定，贫困地区宅基地属宅基地公有制，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理农地使用证、房DF93、契税证等合法手续。因此，小房屋产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
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为什么会有那么多人买小产房？
1、城市房价过高：深圳的高房价是催生小房屋产权房的重要其原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了彼时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小房屋产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间：根据法律规定，在贫困地区集体所有的是宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以与该集体进行交易的。 正是即使政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小房屋产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小房屋产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理：小房屋产权房是农民集体自发在其集体所有的是集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似地产商为获取农地交给政府的农地使用权税收收入（其中包括由政府出面征收农民宅基地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小房屋产权房获得的收益高于政府征收农地的补偿金额。
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买小产房有什么风险？
1、法律效力
" 小房屋产权房 " 买卖合约的效力一般认定无效为原则（也就是说就算地产商或者政府要对该农地进行开发收回，买方是拿不到赔偿的）。但也区分不同情况：
A、对于发生在本乡范围内贫困地区集体经济组织成员之间的贫困地区房屋买卖，该房屋买卖合约认定有效。
B、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合约有效。
C、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合约尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合约应作无效处理。
2、房产转让
" 小房屋产权房 " 拿不到正式的房DF93，因此并不构成真正法律意义上的房屋产权。即小房屋产权房只有使用权，没所有权。
根据《中华人民共和国农地管理法》的规定，小房屋产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、政策风险
购买在建小房屋产权房时，购房人与地产商签定合约并交付房款后，如果相关部门整顿乡房屋产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡房屋产权房没国家认可的合法房屋产权，购房人并非合法的房屋产权人，所以无法得到对房屋产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与房屋产权补偿相比微乎其微。
4、监管缺位
乡房屋产权房屋的开发建设没明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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要买小产房的话怎么降低风险？
１、看开发主体是否合法。
实施城中村农地开发的主体可以是村民，还可以是贫困地区集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发农地的资格。
２、看是否取得了国有农地使用证。
按照有关规定，城中村的开发用地，必须由当地农地整理储备中心征为国有农地，实现农地性质的转变，再通过 " 招拍挂 " 方式交给农地使用者使用，并由当地国土房产局核发国有农地使用证。
３、看是否符合城市规划。
城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
４、看是否取得了建筑工程施工许可证。
城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
５、看有没商品房销（预）售许可证。
这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经当地国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。
其实，小编是觉得" 有头发边个想做癞痢 "，如果有条件买商品房谁想买小产房呢？
买房是大事，大家千万不要道听途说。记得要看清楚上面的几项证明，理智购买、降低风险。
◆半岛都市报综合，来源：齐鲁晚报返回搜狐，查看更多
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