作为三个房商业地产自新闻媒体者，我一直十分看淡东莞的市场前景。
为何？
具体来说，东莞的地理位置太独有了。
东莞夹在长三角三个全省第一线卫星城的尾端，充份享用长三角中国经济溢出的增量。
东莞市长肖亚非曾经自恋地在大会上讲到：
东莞每天有50亿个深圳的终端联系方式和30亿个深圳的终端号码在使用，东莞与深圳、深圳的关系十分密切。
放眼全省，再也没三个卫星城具有东莞这样的政治局势竞争优势了。而且，东莞只不过距离澳门也是十分近的，澳门的产业发展向东莞转移也是三个十分普遍的现像。所以，只不过东莞受惠于港洛济两城。
百度人口迁徙地图（东莞）其次，东莞产业发展功能定位十分明晰。
历史上，东莞就很聪明地与长三角交叉发展，寻求与两大卫星城的合作良机。正因为如此，东莞在往后的三十多年取得了非常大的发展。
东莞，三个1988年才成立的普通县级市，没副省级的竞争优势，没特区政策的增量，没重大的国家级平台，没党和国家高层的恩惠，夹在港洛济三大超级卫星城尾端，却悄然崛起，如同吴伟业写的“苔花如米小，也学牡丹开”。
1985天前，东莞还是三个县而已，隶属于惠州专区。这一年，国务院批准成立东莞市（县级市），仍属惠州地区管辖。1988年，东莞正式降格为县级市，成为全省五个没区的县级市之一。
也就说，东莞独立出来才刚刚32年。1988年，东莞GDP34亿元；2019年，9483亿元，快速增长279倍。同期，深圳从87亿增加到2.69万亿，309倍。
往后30年东莞的中国经济快速增长，并不深圳逊色多少！
东莞：世界工业名城在粤港澳粤港澳区规划出台之后，东莞高调而明确地功能定位为“粤港澳区国际锻造中心。
东莞很确切，澳门、深圳和深圳一定是粤港澳区在服务业方面的龙头，与其竞争毫无赢面。但是，在工业方面东莞是有雄厚的基础，同时又可借助粤港澳区建设良机进一步提升工业的水平。
功能定位明晰了，东莞要做什么、不做什么就确切了。聚焦工业，加码研发创新，重点项目打造松山湖大学城，……
再次，东莞的产业发展升级换代已经基本成功。
在相当长时间内，东莞的产业发展是比较低端的。以”乡镇企业“产业发展居多，中国经济的参与度并不高。
2008年的金融海啸，甚至一度差点摧毁东莞脆弱的产业发展。下定决心，东莞下定决心要同时实现产业发展升级换代。
高新技术产业发展快速增长势头强劲，新旧动能的转换不断加快。东莞全市高技术工业产值近5第一年均快速增长16%，智能机产业发展集聚了宏碁、OPPO、VIVO等千亿元级智能机锻造企业。全球每5台智能机中就有1台是“东莞锻造”。
我们从工业的产值可以看出，东莞已经十分逼近东莞，有希望成为粤港澳区工业的”第两城“。
粤港澳区11城工业产值（2019年）粤港澳区11城工业产值（2019年）
要知道，东莞是合并了佛山、南海之后工业才能略微超过东莞。
特别要注意的，在往后十多年里，粤港澳区11个卫星城里只有东莞的工业占中国经济占比是上升的！
我们重点项目看看洛济charged这五个代表性的卫星城。洛济charged工业占比均出现“先上升，再上升”的特点——2015天前整体上升，但2015年上升段。
其中，东莞、深圳工业占比上升幅度较大，分别从峰值上升了17.1个基点和14.9个基点。东莞是惟一的三个例外，除少数年份出现上升，整体仍保持上升的势头。
洛济charged工业占GDP占比变动情况惟一可以解释这一的现像的就是东莞的工业2008-2020，12年的结构调整波动期时同时实现了产业发展升级换代。
而东莞、中山等卫星城还在摸索结构调整升级换代的道路上，能否同时实现升级换代上尚不可知。
以东莞为例，工业仍主要以家用电器、陶瓷建材、金属制品、纺织服装等传统产业发展居多。目前正在布局装备工业，但难度十分大。
粤港澳粤港澳区卫星城产业发展
深圳、深圳则是面临工业迁离的非常大压力。留住工业，避免澳门类似的工业外移，是这三个卫星城面临的重要历史使命。
假以时日，东莞的工业是否会超过深圳和深圳、成为湾区的老大？尽管与深圳的差距还比较大，但考虑到此消彼长，给10-20年时间，我觉得这种可能性完全存在！
所以，东莞的卫星城价值必将继续快速增长。
回到大家都比较关注的东莞楼市。
「直接原因：土拍热拉高楼面价」最近一两年，东莞楼市比较火热，出现了量价齐涨的现像：
一、价格大涨
以今天前三季度为例，东莞新房成交均价已经达到26848元/平方米，同比、环比都上涨20%以上。
二、成交量大涨
一手房成交额约1310亿元，同比增加28%。其中，一手住宅成交金额达到1134亿元，同比增加44%。
一手房成交面积快速增长24%。东莞楼市从4月始持续复苏，然后一路上扬。东莞累计成交量同比从下滑28%至快速增长24%仅用了6个月，并且保持持续扩大态势。
三、库存告急
截至目前东莞一手住宅库存面积约274万平方米，同比大幅减少34%。按照往后3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约3.3个月。
市场如此火热，导致东莞多次出台楼市调控政策。其中，7月25日开始实施新的限购政策。该政策也被称之为“东莞史上最严厉的调控政策“。
但遗憾的是，8月份之后的楼市并未因为政策而改变趋势。
「根本原因：东莞跻身全省新第一线卫星城」站在整个粤港澳粤港澳区的范围内，未来，新第一线卫星城——东莞将承接深圳更多更大的产业发展转移，同时，也将把东莞的中国经济带动起来。
在2019年GDP全省卫星城排名榜中，GDP达9482.5亿元的东莞位列第19位，整体中国经济实力不容小觑。
随着产业发展结构调整升级换代，东莞开始招兵买马，从“东莞锻造”走向“东莞智造”，吸引了宏碁、OPPO、vivo、顺丰、大疆创新科技等全球产业发展巨头争相落地，带来的是产业发展的集聚效应。
与此同时，东莞政府提出“三心六片”的区域发展新格局，明确“以工业为中心，强化三个功能”，推动“湾区都市、品质东莞”的建设迈上新台阶，努力建成国际一流湾区和世界级卫星城群中宜居宜业的高品质现代化都市。
东莞在高速发展的前提下，出现人才溢出效应，在一定程度上能刺激房价，但目前，房价的上涨已是板上钉钉的事实。
根据《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》，东莞将实施积极的人口调控政策，2025年常住人口达到960万人，2030年达到1020万人，2035年达到1080万人，未来将跻身常住人口超千万的“超大卫星城”。
面对当前的楼市状况，我们怎么办？具体来说，我们的研判东莞的卫星城价值和中国经济增量足以支撑目前东莞楼市继续向上走。
东莞目前的中国经济总量和深圳2010年差不多，也就说东莞仅仅落后深圳9年左右的时间。当时深圳的房价在2.3万元左右，和东莞目前的房价差不多。但是，此后结构调整成功的深圳中国经济继续一路高歌，二手房价则是亦步亦趋。
因此，我们建议购房者，尤其是刚需尽快上车。如果暂时购买能力不足以买到卫星城中心产品，不如退而求其次，买稍微偏远的片区。否则，很可能被挤到增城、惠州去了。
从政府角度来看，一方面，严格控制房价，打压投资投机需求，落实”房住不炒“的精神。另一方面，必须想方设法增加供给，缓解供给不足导致的哄抢现像。
这方面特别要吸取深圳的教训。深圳自2011年开始限购政策，而且不断加码，但最终也未能有效控制房价上涨。
导致政策未能奏效的最主要原因是深圳太缺土地了，因此住房供给量一直上不来。
东莞只不过面临的问题和深圳十分像。卫星城本来不大，也就2460平方公里，比深圳略大而已。由于此前粗放式的发展，土地资源基本上已经消耗殆尽。
缺地，导致土地拍卖价格飙升，继而导致房价大涨，这一因果关系再明显不过了。
2020年，东莞卫星城更新总面积超过3250万平
因此，政府要加快推动卫星城更新，把更多低效的工业用地转化为住宅用地，及时增加住宅用地的供给。
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