原副标题：精装修不全、实迪比特被抓、预购市场监管资本金消亡……太原烂尾盘物业公司申诉之殇
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烂尾楼堆积如山：2015年7月31日购房后，无法轻而易举注册登记留宿所买房子！
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文章来源丨中房报长三角
采访辩护律师丨北京金诉辩护律师房产公司陈浩臣
太原长安区赫石府已烂尾五年。相片来自物业公司探秘。
年中，是新房集中交货季。
据中国房商业地产网长三角不完全统计，5月-8月，太原至少有40余楼盘、上十座楼交货。但很多购房者并没等到收房的喜悦，而是一个又一个歇斯底里的申诉奔走。
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买房六年未动工
创新科技城竟是用地
位于石家庄市东二环的创新科技城，由太原市京州房商业地产合作开发股份有限公司合作开发，占地面积约100亩，总建筑面积约17万平方米，综合容积率3.0，致力于打造集办公、科研、住宅、产业于一体的企业总部聚集基地。
创新科技城东临东二环二环路，东接锦利北路，东临锦利南路，属于西南高教区。工程项目紧邻东二环二环路，距火车站5两分钟车程，距市中心10两分钟车程，周边拥有丰富的教育基础工程建设设施。
位置不错，基础工程建设也到位，在太原工作的刘朋经人介绍后，凑了首付买了创新科技城。此后数年，刘朋和父母一直等着房子的先期重大进展。
可是没想到三年过去了，原本即将交货的房子，还是一片荒地。
展开全文意识到情况不对的刘朋，多方了解后，发现当时的创新科技城精装修不全，根本没任何工程建设手续。更关键的是，该工程项目是用地，不具备商品房销售条件。
2018年5月，太原市住房和工程建设稽查大队发出创新科技城信用风险提示，表示创新科技城仍未获得工程建设预收有关证件，存在很大购房信用风险。
创新科技城信用风险预警相片来源：太原市人民政府
随后，刘朋立即找到地产商太原市京州房商业地产合作开发股份有限公司，要求付款。可数次接触下来，刘朋发现京州商业地产始终没直视问题，每次都找借口推脱。
“作为一个集全家人之力供出来的大学生，并且掏空家底买房的人来说，这三年非常非常煎熬。”刘朋表示，因为买房款是全家人的血汗钱，担心父母忍受不下这样的打击，根本不敢把具体情况告知父母，只能独自忍受痛苦。
据另一位创新科技城物业公司透露，除刘朋外，还有百余名物业公司陷入同样的困境。购房六年，工程项目仍旧一片空地，与地产商商谈付款，却被一拖再拖，甚至直接拒绝付款。
数次到有关部门反映后，京州商业地产终于给出商谈办法：付款协定可以签，但必须把购房协定取回去，改成借条。
作为保护自身合法权益的关键武器，“购房协定肯定无法交”，该物业公司表示，即使是取回购房协定改成借条，地产商也仍未完全履行承诺，“只给部分物业公司退了一次钱就再也没下文了”。
2020年6月，创新科技城物业公司在人民网领导留言板求助申诉，但至今仍未得到答复
复盘创新科技城的烂尾事件，北京金诉辩护律师房产公司主任陈浩臣辩护律师表示，创新科技城是用地，无法用来合作开发住宅，从土地管理的有关法律法规来看，属于违法用地。未获得规划许可、施工许可、预购许可就违规工程建设、销售，也违背了城乡规划法、建筑工程施工许可以及商品房预购的有关规定。
至于京州商业地产提出的“以购房协定换取借条”的做法，陈浩臣辩护律师表示，如果双方同意退房，一定要签署退房协定。借条上也应该明确标注款项用途、何时缴付，以及欠费缴付应承担相应的违约责任等等。
除此之外，王辩护律师建议购房协定尽量保存在物业公司手里，如果实在是需要取回，物业公司也要并到复印件，提交时让地产商写好收条，避免先期纠纷。
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实迪比特被抓、预购市场监管资本金消亡
为邻河南建业三期物业公司无奈自掏腰包盖房
2015月底，河北泰岳房商业地产合作开发股份有限公司以6.14亿元的价格顺利拍得为邻河南建业地块。彼时，泰岳商业地产实力雄厚，频频参与社会公众活动，被认为是业界典范。
而为邻河南建业，也合乎泰岳商业地产的“身份”。坐落于沈河区古城西路与植物园街交会处，涵盖异域风情商街、奢华街道社区会所、重点小学及幼儿园、卫生服务站等街道社区基础工程建设。优越的地段、奢华的基础工程建设，加上知名主持人代言和高频次曝光，使其在无预购证时，就被市场疯狂认购。
合作开发前期，工程项目重大进展也确实合乎公众期盼：2017年，工程项目各栋楼先后获得预购证，施工现场也荣获当年市级安全文明工地称号。而此时，距交房还有一年半的时间。
满怀美好期盼的物业公司，没第一时间拿到交房的钥匙，而是等来工程项目欠费交货的消息。随后物业公司数次信访反馈，人民日报等媒体也跟进报道，沈河区也针对该工程项目成立了工作组，并督促工程项目于2019月底交房。
可直到月底，为邻河南建业仍未交货。经物业公司上访投诉后得知，工程项目烂尾系地产商实际控制人王聚山，因涉嫌犯罪于2019年5月被公安机关采取强制措施。更关键的是，工程项目对外销售时仍未获得预购证，因此预购资本金也仍未打入市场监管账户。如今地产商实迪比特被控制，预购市场监管资本金也被挪用，不知去处。
本应被严格市场监管起来的预购资本金被谁挪用？去向何处？
为了搞清楚这些问题，多名购房者在人民网领导留言板及河北省网络问政综合服务平台发起投诉，同时向市住建局申请公开为邻河南建业三期工程项目预购资本金使用情况。
为邻河南建业三期物业公司在人民网领导留言板对为邻河南建业楼盘烂尾情况进行投诉
据查阅获悉，太原市政府和沈河区住建局在上述平台回复称：由于该工程项目实际控制人涉嫌犯罪，已被公安机关采取强制措施，公司资本金被挪用且账户被法院查封，目前公安机关正在对该案件进行侦查。经了解，剩余市场监管资本金暂无法完成该工程项目的整体竣工。并表示，区工作组、专案组正在与有关部门对接和沟通，追缴外流资本金，根据目前工作重大进展情况，5栋高层预计春节前后竣工。
可是如今六个月过去，直到目前，物业公司仍没收到交房通知。更关键的是，6月初物业公司群接到通知：因工程项目资本金短缺，无法正常交房，未交货的物业公司需要交2万元，同时返利5％，用于完成剩余工程达到交房条件。
据物业公司透露，无奈之下已有部分物业公司交了2万元工程建设费，也拿到了钥匙，但装修公司量房后发现，房子还是存在多处问题，没达到留宿条件。
6月2日，为邻河南建业三期物业公司在房知了APP上投诉申诉
“精装修不全就开始预购是严重违法行为，商品房预购资本金没打到专项市场监管账户上，也违反了商品房预购资本金市场监管条例。”陈浩臣辩护律师表示，泰岳商业地产提出的两万元工程建设费也毫无道理，根据规定地产商无权要求购房人在合同之外，再缴付其它的购房费用，购房人有权拒绝。泰岳商业地产这样的做法既违约，又有违基本的诚信。
结合为邻河南建业烂尾事件，陈浩臣辩护律师给出四点购房建议：
第一，一定不要买精装修不齐全的房屋。之所以明确规定商品房预购必须获得精装修，就是因为预购的商品房本身就是楼花，本身就有不小的信用风险，如果连最基本的精装修都没，就更没保障。
第二，打款的时候，一定要注意是否打到了这个工程项目的预购资本金市场监管账户上，千万不要随意打款，必须是这个工程项目的专门的预购资本金市场监管账户。
第三，买房时千万不要轻而易举听信地产商的广告和宣传，防火防盗防虚假宣传。对于地产商承诺的事情一定要注意是否落到了合同里，如果没，就要有将来实现不了的信用风险。
第四，如果遇到烂尾楼，要及时拿起法律的武器保护自己，否则可能面临房钱两空的信用风险。比如烂尾楼往往和地产商转移购房款，挪用市场监管资本金有关。所以，物业公司可以向有关政府部门提起关于市场监管资本金的有关政府信息和违法查处，请求当地有关部门做好预购资本金的资本金市场监管，查清预购房款的总额和已经支出的具体情况，查清是否存在转移预购资本金的情况，如果存在，又转移到哪里，是否还可以追回。
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资本金链断裂烂尾五年
地产商售卖地下室、车位筹钱盖楼
位于长安区的赫石府，也是一个精装修齐全却照样烂尾的“典范”。
据了解，赫石府一共规划12栋住宅，5栋高层及7栋洋房。其中，5栋高层涉及延期交房问题，共1096户。按照合同规定，17＃、18＃楼2019年10月1日交房，20＃、29＃楼2017年10月1日交房，30＃楼2019年12月31日交房。目前，这五栋高层都没交房。
20＃楼物业公司李女士透露，购买时赫石府仍未获得预购证，直到2016年，20＃、29＃楼才获得了预购许可，随后李香等物业公司与太原市中融汇通房商业地产合作开发股份有限公司签订了正式购房合同，办理了商业贷款。
李女士签署的正式购房合同上约定，20＃于2017年10月交房，但目前20＃、29＃楼完全停止施工，车库等也没任何施工现象，距交房时间已经欠费3年之久。
面对赫石府一直不交房的问题，李女士等物业公司一直在积极与中融汇通、有关部门沟通商谈解决问题。每次反映后，地产商及施工单位均会给出一个交房或者施工节点，但那些承诺始终没得到履行。
直到2020年9月，中融汇通给全体物业公司发了一份通知。通知表示，由于疫情和调控政策的影响，地产商面临资本金回笼困难，导致赫石府工程项目延期交房。通知表示，20＃、29＃物业公司需购买地下室、车位，销售款项进入到镇政府设立的专用市场监管账号，这部分资本金将用于20＃、29＃的施工工程建设。
赫石府地产商给物业公司的通知
车位和小房的价格并不算贵，但是包括李女士在内的物业公司大都不敢买。在他们看来，买车位和地下室的资本金，对于后期工程项目的支撑来说杯水车薪；而且，在多年的交涉中，地产商在物业公司心目中已经没任何信誉可言。“现在房子都没正常交货，谁还放心再投入十几万元去买地下室和车位呢？”
或许是第一份通知仍未起到太大效果，两天后，地产商再次发了一份通知给物业公司，这次主要是针对首付分期的物业公司给出了一些优惠政策，目的是希望大家尽快补交尾款。
事情到了这个地步，地产商的用意很明确，希望物业公司先垫资，也就是说工程项目前的困难“需要广大物业公司进行自救”。可是物业公司们也进退两难，投了钱，担心地产商不信守承诺存在信用风险，不投钱又害怕工程项目真的烂尾。
“地产商无权要求物业公司购买地下室和车位来缓解自己的资本金压力。物业公司所缴付的购房款远远高于合作开发成本，物业公司之前缴付的购房款去哪了呢？地产商应当努力自救，而不是让物业公司损失不断扩大。”陈浩臣辩护律师表示，如果物业公司确实有需要，可以视情况购买，但是无法被强迫。另外，如果物业公司真的购买，其缴付的款项也必须转入专项预购资本金市场监管账户里，只能用于该工程项目的先期工程建设。对新收入的款项有关部门也应当尽到市场监管职责，亡羊补牢。
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烂尾盘申诉的八个建议
“一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的物业公司，利用一切合法合规的法律手段。”对此，陈浩臣辩护律师给出八个申诉建议：
1、尽快通过政府信息公开申请、个人银行流水查询等方式查清工程项目的预购房款市场监管情况，查看市场监管账户上是否还有预购资本金，以往收取的预购资本金使用动向等。一般而言，房款是远远高于合作开发成本的。因此如果不存在转移、挪用预购房款的情况，只要楼盘已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼问题。
2、尽快提起有关的挪用预购房款资本金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。
3、视情况提起欠费交房违约金的民事诉讼，追究有关的欠费交房违约金。
4、强有力的组织至关关键。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没稳定的组织架构意味着这个申诉集体是自由的、极为松散的、没约束的，就像是一个部队没军师旅团营连，没严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。
5、优秀的物业公司代表至关关键。不少工程项目申诉失败就是物业公司代表不给力，所以选择物业公司代表十分关键，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且物业公司代表绝对无法只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。
6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在申诉过程中，如果没反搭便车机制，申诉很容易走向失败。我们团队办理此类案件的时候，和购房人建立委托关系前，会提出物业公司先签署保密协定和议事规则。如果物业公司不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。
7、如果楼盘彻底烂尾了，没复活的可能，房子又根本没法使用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请地产商破产，在破产清算中行使物业公司基本债权优先权。但如果一个工程项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。
8、如果楼盘前景还不错，有关政府部门也市场监管到位，可以多方商谈，进行重组或者另外要求一个新的地产商接盘。
排版编辑丨黄忠帅
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