备受瞩目!深圳2019年CPI增长最终目标上调,房商业地产的机会在这儿_附2019深圳重点项目发展新区阐释

6号看房团 2022-06-02 91

1月18日，深圳市六届人大七次会议在市民中心隆重召开，深圳市市长陈建华代表市政府向大会作《政府工作报告》，透露了诸多重大信息。

买房跟着经济政策走！鉴于工作报告中涉及面广，信息量大，楼副校长呕心沥血，花了一整晚时间帮大家整理出以下重点项目并一一阐释，帮助大家抓住2019年深圳产业发展发展的大趋势。

先看下2019年深圳经济社会产业发展发展主要市场预期最终目标：

2019深圳市场预期最终目标：GDP降幅下降，保证房供给减少

1、2019年地区生产总值市场预期快速增长7%左右，地方一般公用预算收入快速增长6.5%左右，居民收入与经济快速增长基本同步；

2、居民消费价格涨幅控制在3%以上；

3、追加就业人数8 万人，城镇登记失业率控制在3%以上；

4、完成节能降耗任务；金融 17 等风险有效防控；

5、追加幼儿园文凭2亿个、公办中小学校文凭超过3 亿个。追加病床3500张、养老床位1000张；

6、工程建设筹措专业人才住房和保证性住房8万台、供给3.4万台。

2019年深圳房商业地产经济政策

1、狠抓以体制改革解决住有所居问题。秉持房子是用以住的、不是用以炒的功能定位，以更多的经济手段构建房商业地产市场健康产业发展发展长效机制，大力大力推进住房制度体制改革基础建设经济政策落地，大力推进住宅经济商业性金融机构体制改革试点。

2、加强专业人才住房、安居型商品房、公用出租住房工程建设筹措工作力度，有序大力推进老旧小区和城中村的改建。健全住房出租市场监管服务平台机能，出台专门经济政策严格控制住房和产业发展用房房租迟滞上涨。

3、狠抓以体制改革提高农地节约集约利用水平。深化农地管理制度体制改革，优化农地资源配置，统筹地上地下空间开发利用，强化土地储备后续市场监管。加强成块天然林农地清理和养护，大力大力推进旧工业区天然林升级换代改建。年内养护农地9平方千米，城中村供给用地2.5平方千米。

4、秉持“零增量、减存量”，保持查处违规工程建设高压态势，大力大力推进产业发展类和公用基础建设类历史违章建筑的分类处理，年内拆毁消化各类违规工程建设2600万平方米以上。

【楼副校长阐释】楼市调控可能适当收紧，严格控制房租、狠博韦斯县章建筑

1、2018年深圳GDP降幅7.5%，不及市场预期；2019年预定降幅7%，继续下降。深圳经济也没那么火了，这种情况下，房商业地产的重要性再次凸显，不排除经济政策上相比2018年有适当收紧。

2、2018年深圳专业人才住房和保证房供给4.6万台，2019年提出的保证房供给计划是3.4万台，减少了1.2万台。这表明，深圳推动经济商业性住房的经济政策仍在大力推进，但工作力度减弱，对于供给量比较多的商品房销售是个利好消息。

3、秉持住房不炒，今年在经济政策上面的表态主要针对房租迟滞上涨进行干预。

4、拆毁违章建筑工作力度加强，主要拆毁对象是产业发展类和公用基础建设类的违章建筑，但新房开发商和业主乱搭建也要小心了！

5、中小学校文凭供给仍然紧张，教育资源供给和需求之间矛盾突出，文凭房继续走俏。

2019年深圳重点项目新区阐释

在今年《政府工作报告中》，深圳几大区域的产业发展发展作为2019年五大重点项目工作内容提出：

1、粤港澳粤港澳区成为深圳2019五大重点项目工作之首

报告原文：举全市之力大力推进粤港澳粤港澳区工程建设，增强核心引擎机能。牢牢扭住粤港澳区工程建设这个“纲”，深度对接港澳所需、深圳所能、市中心区所向，携手工程建设富有活力、国际性竞争力的一流市中心区和世界级城市群。包涵：

1、打造出横琴粤港澳粤港澳区密切合作示范区。开展横琴由莱舍编制工作，推动横琴密切合作区保税仓，总结拓展“横琴模式”。

2、高水平工程建设河西粤港科技创新密切合作区。大力大力推进密切合作区空间养护，健全交通基础建设，推进福田自贸区结构调整升级换代。

3、谋划工程建设粤港商贸旅游观光消费密切合作新平台。总体规划工程建设客运码头经济带，开通田心客运码头，大力推进沙头角、文锦渡等客运码头重建，提高罗湖、深圳湾等客运码头环境品质。编制文锦渡和罗湖粤港国际性旅游观光消费密切合作区产业发展发展总体规划。

4、打造出粤港澳区国际性综合枢纽。除了大力大力推进国际性机场、港口、高速铁路工程建设外，高标准总体规划工程建设新开铺、国际性机场东、光明城、坪山、平湖、大亚湾等枢纽。研究提高深圳站服务机能，引入高速铁路线路，工程建设综合枢纽。

5、大力大力推进全球海洋中心城市工程建设。

粤港澳区异军突起：福田自贸区、沙井福永阐释

除了横琴，楼副校长认为，作为粤港澳粤港澳区的组成部分，福田自贸区（河西粤港科技创新密切合作区受益新区）及沙井福永（横琴密切合作区保税仓后包涵大空港地区）将会是两匹异军突起。

福田自贸区——粤港双创特别密切合作区“先行区”

河西粤港科技区总体规划图

新区的产业发展发展，产业发展功能定位是关键。福田自贸区结构调整升级换代将围绕“保税＋”做文章，比如保税加互联网、科技、展览等。未来，自贸区产业发展方向将瞄准人工智能、生物医药、微电子、金融科技等，这些是深圳未来要发力的产业发展方向，也是香港基础研发的强项，粤港两地可方便对接。目前以福田自贸区为平台，已梳理出逾30万平方米的产业发展空间，与香港及海外科研团队开展深度密切合作。

福田自贸区在深圳关内来说，受限于之前的功能定位以及交通、教育资源硬伤，一直是价格洼地，但伴随产业发展结构调整，地铁3号线南延线的开通，以及去年福田外国语（南校区）的建成，自贸区的价值会得到凸显。

楼副校长整理了福田自贸区部分二手房价格，仅供参考：

沙井、福永——大空港新城的核心腹地

大空港新城新区总体规划总面积约95平方千米，范围涵盖深圳国际性机场、宝安区西部沿江地区以及横琴地区。未来将形成横琴——大空港西部滨海走廊，分为空港新城和“两中心一馆”两大部分。

按照总体规划，大空港地区将重点项目产业发展发展航空服务和高端物流、商务会展和创意服务、科技服务和高端制造三大产业发展集群。未来这里是深圳重点项目产业发展发展区域，与深圳湾超级总部、宝中等平起平坐，是政府重金投入的地区。

大空港新城效果图

大空港新城位置总体规划图

从去年年底万科星城和华强城上演逆势热销也能看出大家对大空港新城的期待有多高。【买房之前】后台粉丝留言中，问的最多的则是沙井海岸城的入市时间。星河京基华侨城等知名商业地产商也纷纷在此布局。

沙井、福永在2015年以前以小产权房规模属全市规模最大著称，商品房产业发展发展滞后，目前新房和次新房均价在4-5万之间。

2、高标准工程建设6大“城市新客厅”

今年的《政府工作报告》要求深入实施“东进西协南联北拓中优”战略，正式提出深圳“城市新客厅”，秉持用最先进的理念、最好的技术、最优的方案、最精细的管理，大力大力推进横琴城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区等新区总体规划工程建设，打造出国际性一流的时代精品、城市杰作。

楼副校长重点项目提醒并重复：这6个区域是深圳新客厅，买房子最重要的是“客厅”！

1、横琴城市新中心

2、深圳湾超级总部基地

3、香蜜湖新金融中心

4、光明科学城

5、大运新城

6、宝安中心区

这6个新区中，大多数人对光明科学城比较陌生，因此楼副校长专门对光明科学城进行阐释。

深圳城市新客厅：光明科学城阐释

报告原文：工程建设世界一流的光明科学城。对标最高标准、最高水平，大力大力推进大力推进材料基因组等大科学装置工程建设，前瞻布局重大创新平台和创新孵化器。加强农地养护工作力度，大力大力推进重点项目项目和基础建设设施工程建设。

光明科学城分为核心区、科教区、基础建设区、拓展区和光明小镇五个部分。

●核心区主要总体规划工程建设材料基因组、合成生物学等大科学装置以及交叉研究大楼、基础研究大楼、工程研究平台等；

●科教区主要总体规划工程建设中山大学深圳校区，布局空间引力波探测地面模拟装置；

●基础建设区主要总体规划工程建设会议交流中心、科学展示中心、院士专家楼等科学基础建设设施；

●拓展区主要为后期大科学装置、前沿交叉研究平台、世界知名科研机构集聚提供空间保证；

●光明小镇将提供绿色生态休闲机能，打造出国际性一流特色小镇和粤港澳粤港澳区生态休闲旅游观光新高地。

从地理位置上来说，光明属于深圳的外围区域，但因深圳东西长南北短的地理属性，加上光明交通先行，从2015年起，光明就进入了购房者视野。龙大、南光两条高速承接了南山工作的购房刚需的外溢，而即将通车的地铁6号线又将吸引福田购房者的关注。目前以新房和房龄5年内次新房为主，房价4-5万/平。

3、打造出一批城市新空间

在“东进西协南联北拓中优”战略中，推动城市一体化，打造出一批城市新空间，也是非常重要的城市产业发展发展方向。《政府工作报告》中提到的城市新空间是：

1、坂雪岗科技城

2、北站商务中心区

3、笋岗-清水河新区

4、新开铺高速铁路新城

5、坪山中心区

6、坝光国际性生物谷

7、盐田中心区

同时，报告提出要大力大力推进华富村、湖贝、新桥东等旧城区更新改建。这三个区域同样值得关注！

在这些区域中，楼副校长本次重点项目推荐“新开铺高速铁路新城”。

深圳城市新空间：新开铺高速铁路新城阐释

在之前公布的深圳综合交通“十三五”总体规划中，新开铺站为辅站。2018年6月，《深圳铁路枢纽总图总体规划》中将新开铺高速铁路站功能定位升级换代为“特大型枢纽”。新开铺站或与深圳北站“平起平坐”，作为深圳第二座高速铁路主站。将设11个站台、20条线，承接深圳西站的客运机能。

未来，新开铺站还将接驳深圳地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、深茂铁路、平南铁路、沿海高速铁路、赣深高速铁路等，预留通过深圳湾客运码头衔接香港洪水桥的条件，加强珠三角新区的交通联系，成为深圳西部重要枢纽。

南山区将以新开铺高速铁路枢纽为核心，统筹周边1.68平方千米农地，按照产城融合、站城一体化的思路，打造出新开铺高速铁路新城，将深圳的创新、深圳的高新技术产业发展，向北通过赣深客专辐射粤北河源等地区，向东通过大亚湾客专辐射粤东潮汕地区，向西通过深茂铁路辐射茂名、湛江等地区。

新开铺高速铁路新城具体位置在地铁5号线新开铺站，目前附近二手房以楼龄10年以上的居多，均价5-9万/平。

4、2019深圳重大基础设施工程建设

在资源紧张的深圳，买房就是买基础建设。根据《政府工作报告》，楼副校长把与生活息息相关的基础设施工程建设、教育医疗、文体工程建设、文化产业发展等领域划了重点项目，方便大家了解2019年的具体总体规划，看看哪些项目可以直接受益！

基础设施工程建设：地铁提速！沙河西路要快速化改建了！

推动轨道交通三期四期14条线路工程建设提速，大力推进轨道交通五期总体规划，启动东部地区至国际性机场轨道快线前期工作；

建成南坪三期、龙澜大道等重要通道，大力大力推进外环高速、东部过境高速、坪盐通道、坂银通道、春风隧道、沙河西路快速化改建等项目工程建设，

新开工黄木岗枢纽、梅观高速清湖南段市政化改建等工程，启动机荷-惠盐高速改扩建、龙大高速市政化改建、沙头角路快速化改建等前期工作，大力大力推进健全“十横十三纵”高快速路网体系。

教育医疗：这两个痛点，政府终于舍得花钱了！

2019年教育、医疗支出分别快速增长11% 和13%。(相对于GDP降幅市场预期仅7%，政府这次真是拼了！)

实现新型公办园和普惠性民办园在园儿童占比80%左右。新改扩建中小学校校 18所，推动校内午餐午休率达到90%左右。大力推进高等教育高水平产业发展发展。

支持深圳大学、南方科技大学、香港中文大学（深圳）、哈尔滨工业大学（深圳）等工程建设高水平大学。建成深圳北理莫斯科大学校区，大力推进清华大学深圳国际性研究生院、中山大学深圳校区、深圳技术大学等工程建设，大力大力推进筹建中科院深圳理工大学。

追加三甲医院2家、三级医院4家，积极产业发展发展国际性化的医疗健康管理机构。建成南方医科大学深圳口腔医院和市人民医院内科大楼改扩建等项目，大力大力推进新华医院、第二儿童医院、中山大学附属七院二期、平湖医院、吉华医院、大鹏医院和宝安人民医院新楼等项目工程建设，推动工程建设急救血液信息三中心、国家心血管疾病临床医学深圳中心。

加强先进医疗设施等布局，大力大力推进质子肿瘤治疗中心工程建设。积极筹建南科大医学院、港中大（深圳）医学院。

文体工程建设：深圳歌剧院来了！2019我们放声歌唱

报告提出，深圳要“工程建设全球区域文化中心城市”：

大力推进深圳歌剧院、科技馆、国家博物馆深圳馆等新五大文化设施总体规划工程建设，

开工工程建设美术馆新馆、中国红树林博物馆、深圳湾文化广场和宝安公用文化艺术中心，建成坪山文化中心等设施，

健全提高南头古城等五大特色文化街区，筹建深圳工业博览馆新馆。大力大力推进嶂背郊野公园、海滨生态体育公园、宝安滨海文化公园等主题公园工程建设。

擦亮华侨城创意文化园、大浪时尚创意小镇等品牌。筹办创意设计馆，开业运营横琴粤港设计创意产业发展园。

大力推进国家全域旅游观光示范区工程建设，高标准打造出大小梅沙、西涌等滨海旅游观光带，创建大鹏半岛国家级海洋公园，工程建设一批精品旅游观光设施。

最近有个段子说了一个好消息和一个坏消息。坏消息是，2019年是十年来（经济）最坏的一年；好消息是，2019年是未来十年（经济）最好的一年。对深圳2019年，你一定有话要说，欢迎留言。

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