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记者｜张子怡
位于深圳地铁11号线马瑞山站外的不少中介机构店面，近期又重新开张了，路边站着的中介机构们手拿宣传单，向路人推荐临深房源。
今年4月底，深圳龙岗沙井新区执法部门曾连夜出动，对小房屋产权房周边的个别中介机构店面扣押，马瑞山地铁站附近的店面几乎全部Quillebeuf。原因是有些店面从事“小房屋产权房进行买卖”被相关政府单位扣押、贴上封条，随后更多的中介机构店面也停止营运。
最近重新营运后，介面新闻报道记者向一位中介机构查问沙井新区是否还有小房屋产权房源时，该中介机构专业人士明确表示：现在政府严查，无法进行买卖，我们也不做小房屋产权房的业务。
不过当晚，这位中介机构专业人士就发私下查问道：“沙井荣佩列莫加有一套3房的二手货小房屋产权房，现在只要170万，属于地产商奶坛楼，找地产商能转让，您考虑不？”
介面新闻报道了解到，同属沙井新区的另一个小房屋产权房春和景荔径，最近一房的产品销售价格约2.7万/万平方米，两房产品销售价格约2.5多万元/万平方米。但沙井新区的货品房产品销售价格基本在5-6多万元/万平方米之间，布吕马项目3公里范围内的二手货货品房华盛西荟城4期，申报总价介于7.3-8多万元/万平方米之间。两相对比，春和景荔径的总价达约同市货品房价格的三分之一左右。
虽然房屋产权不明晰、开证行所有权无法完全保证，相关政府部门也不认可进行买卖并一直在整治，但小房屋产权房就是不缺购买者。
深圳小房屋产权房的买主们选择那个市场的原因也很简单，或者因买货品房预算不够，或者搏日后旧改获取更大收益。
但是在小房屋产权房进行买卖过程中，每一个各个环节都充满信用风险，稍不注意，买主可能面临“钱财两失”的局面。
进行买卖链信用风险重重
小房屋产权房通常指在宅基地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特区内外土地国有化转制后，成为全国首个没农村建制、没宅基地的城市。
在深圳官方口径中，并没“小房屋产权房”说法。深圳的“小房屋产权房”既包括没不合法建楼相关手续、无房屋产权注册登记的违规建筑，也包括有不合法建楼相关手续的农民房、筹资房、安居房等。流入产品销售各个环节的小房屋产权房，主要是奶坛楼与打着迁离概念的城中村农房。
组团看房、委托中介机构或现场产品销售，辩护律师缔造下签订合约，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，深圳小房屋产权房市场已形成一条完整的产业链条。
但由于最核心的房屋产权不明确，上述每一个各个环节都可能存在信用风险。
据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。
庞大存量小房屋产权房成为进行买卖持续存在的支柱，除了沙井新区，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小房屋产权房密集分布的区域。
按照法律规定，未依法注册登记领取权属证书的房地产不得受让，小房屋产权房进行买卖因此属于私下进行买卖。
在深圳的小房屋产权房市场，大量房源集中在小型中介机构店面中，贝壳或者中原地区地产这类大型的中介机构机构不能申报小房屋产权房。这也使得买主在寻找房源时或者依赖老同学资源，或者非常倚重保有小房屋产权房源的中介机构们。
今年4月，李武刚购入一套位于龙岗区的小房屋产权房。他告诉介面新闻报道：“买小房屋产权房要有老同学，我叔叔专门做那个业务我才买得，你直接去找中介机构也可以，但要多家比价，每家的房源不一样、价格也不一样，你要不注意，万一买到房屋产权不清或者一房多卖的房子，钱就收不回来了。”
在小房屋产权房进行买卖的过程中，如果房西以小房屋产权房无法进行进行买卖毁约，购房者将很难得到补偿。
介面新闻报道通过实地走访了解到，购买小房屋产权房基本的操作业务流程是：买主看好房交完定金签个受让合约，原物业公司所带手头购房资料，双方找个辩护律师缔造。买主付完全款后，原物业公司将所有购房资料与辩护律师凭证交付给买主。
如果进行买卖Cybard奶坛房，一般还走“村委转让”业务流程，进行买卖双方所带房屋受让合约到村村企公司盖公章。
购房合约上通常不能标明“房屋进行买卖”字样，双方往往还需要另外签署这份合作建房或永久租赁协议，表明买主保有该房子的使用权。
小房屋产权进行买卖复苏
中介机构专业人士谢玲告诉介面新闻报道：“现在买房签的是筹资建房合约，买房人以入股的方式支付价款，相当于你是整幢楼的其中一个股东，合约上会写明你分得的房子是哪一户，房子建好后你会有其中一间房。”
无论是谢玲还是已经购买了小房屋产权房的物业公司，他们均表示：在小房屋产权房进行买卖的过程，能得到的只有一纸合约，那个合约证明你保有那个房子，但不能有红本或者绿本。
至于每个人都着重强调的——律所缔造，律所也会有这份合约，事实上并不具备拘束力。
深圳市司法局已经多次发文严禁深圳辩护律师为违规建筑产品销售行为提供辩护律师缔造服务。这意味着律所的缔造只能说明合约如实进行，但并不一定能保证买方权益。
北京大成（深圳）辩护律师事务所合伙人刘子孺辩护律师表示：“对于小房屋产权房，深圳是不允许做辩护律师缔造，一旦缔造律所会面临处罚，深圳之前就有因律所缔造无效、被判赔偿的案例，即便有辩护律师缔造，也并无法说明合约的效力问题。”
除了进行买卖合约的拘束力外，在小产房进行买卖过程中，确认房屋房屋产权性质也十分重要，但个人购房者并不容易辨别。
谢玲在推销其房源中表示：“如果栋楼是有历史遗留回执的，是小房屋产权房里面最安全的类型，合约上会有编号，国土局也有备案可以查询。签的合约上只有你能转卖，房东无法转卖，合约里也规定了，以后拆迁赔偿也要征得你们的同意。”
但刘子孺从辩护律师角度却并不这么认为：“小房屋产权房拆迁能否赔偿并不确定，没房屋产权证的小房屋产权房属于违规建筑。”
在具体的进行买卖相关手续上，小房屋产权房进行买卖一般都以一次性付款为主，也有中介机构告诉介面新闻报道：一手小房屋产权房进行买卖可以贷款分期，贷款五成，走第三方贷款，年利率在4.2%至7.2%左右，高学历专业人士一般能凭借学历将贷款年利率做到4.2%的较低水平。
介面新闻报道查询小房屋产权房房源的相关网站也发现，一手小房屋产权房普遍能贷款，分期五年到十年都有，年利率从4.56%到10.8%不等。
目前深圳市场的货品房首套房贷利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。
但这些小房屋产权房进行买卖使用的第三方贷款渠道并不是银行，而是一些小贷机构。刘子孺认为：“虽然查询到的利率有些会比货品房贷款利率还低，但走第三方贷款买小房屋产权房这种事，不排除存在套路贷的可能，信用风险较高。”
即便买房者顺利的通过中介机构找到合适的小房屋产权房源，买到心仪的房子入住后，也仍有信用风险伴随着他，即：日后房屋拆除后是否能得到补偿，还有一手房东会不能存在认为合约无效、后期要收回房屋的信用风险。
深圳的小房屋产权房进行买卖过程，幸运的人或许能赌对，保有一套小房屋产权房；不幸运的人，即便在购买的小房屋产权房中生活数十年后，当原房东一纸诉状、上诉后，仍要面临房钱两失的局面。
介面新闻报道查询中国裁判文书网发现，关于小房屋产权房的合约纠纷不胜枚举。曾有购房者在所购得小房屋产权房生活二十多年后，原房东上诉，认为当初共同签署的《受让房屋合约书无效》，要求归还房产以及由此产生的房屋使用费。两者来回打官司数次，购房者最终才艰难胜诉。
刘子孺认为：“深圳对于小房屋产权房的判决比较复杂，有判决有效的、也有无效的，还有裁定不受理的。从目前政策面来看，购买小房屋产权房确有信用风险，我们都警示不要进行买卖。”
小房屋产权房进行买卖背后
“深圳市中心的房子高攀不起，关外的货品房还款压力太大，孩子快出生了也要有固定住所，我们就决定买小房屋产权房了。”
在豆瓣上一个买房小组中，因上述理由决定在深圳买小房屋产权房的购房者不在少数。
以介面新闻报道走访的龙岗福永的小房屋产权房为例，一间装修好的近80平的小房屋产权房总价在170多万元左右，光线不好的小房屋产权房售价为120多万元。
小房屋产权样板间跟普通货品房差别不太。
对于预算并不宽裕的深圳购房者而言，小房屋产权房的总价可能还不够深圳货品房的首付，百多万元能在深圳安家落户，还没月供的烦恼，两相对照之下，小房屋产权房显得格外“香”。
“我买的小房屋产权房76.6平，装修好了，最后付了150多万元（包括转让以及其他的所有费用），我现在社保不满五年买不了货品房，而且月供压力大啊，以后没钱买货品房就自住，等有能力买货品房就把这间卖了，免得以后小房屋产权房涨的都买不起。”李武说道。
作为小房屋产权房，其“握手楼”特点也不改
有网友甚至认为：“深圳小房屋产权房就是中低收入者买房的希望。”
当然，在小房屋产权房进行买卖市场中，仍存在不少投资客，这类型的客户购买小房屋产权房更主要的目的是：搏旧改获取更大收益。小房屋产权房一旦通过旧改翻身，存在巨大的套利空间。
据经济观察网报道，一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目迁离房指标价格不到5多万元/万平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/万平方米。
白石洲旧改房价格翻倍，在于有投资公司抱团进入并进行操盘。投资公司是深圳小房屋产权房链条中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有迁离指标的农民房背后，都布满投资公司的操控痕迹。这些投资公司专门在市场挑选小房屋产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为：“深圳投资小房屋产权房，其实一直都存在。但由于前期货品房价格快速上涨，小房屋产权房和货品房价格的差距扩大。特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小房屋产权房，博取高收益。”
除此之外，小房屋产权房进行买卖明明信用风险重重、为何又屡禁不止，跟深圳多年以来的住房供给矛盾分不开关系。
早在2014年，深圳市政府曾在相关规划文件中表示：“货品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”
近年来，深圳一直不断加大居住用地的供应，旨在解决住房供给矛盾。
7月9日，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，涉及深圳住宅、商业办公、人才保障、学区房等具体问题。
该措施除了提到供给目标和计划，还提出允许商业用地改为居住用途，最高30%调整为货品房，其余为公共住房；同时引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房等。
再加上从去年715发布的楼市调控政策以及今年2月发布的二手货房指导价政策，深圳市正在试图从各个方面解决深圳长久以来存在的住房供给矛盾问题。
当然，希望通过加大土地供应、楼市调控政策来缓解住房供给矛盾，都需要用时间做尺度等待。
有长期专注深圳地产市场的业内专业人士认为：“深圳楼市已形成了强烈的投机氛围，所有人买房也是一种炒房，加之深圳所处地理位置的优越性，多数人都会看好房价。毕竟土地端供应造成的居住矛盾不是一日形成的，楼市的投机氛围也不可能立马消失。”
如若不是如此，信用风险重重的小房屋产权房怎么也会成为投资客的赌局？
（文中李武、谢玲均为化名）
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