除了房价宏观调控升级换代，旧区也是近期深圳房商业地产市场的一个关键字。日前，《深圳自贸区旧区法规》赢得透过，自2021年3月1日起开始实施。在业内直言，有研究者则表示，《法规》的透过是深圳房商业地产史上一个重大事件。
《法规》创设了“个别征税+行政诉讼”制度，规定旧商业区已签订迁址补偿金协定的专有部分面积和物业管理权利人人数占比均不低于95%，且圣帕尔滕兰县上海市人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实行，区上海市人民政府可以依照法律、行政法规及本法规相关规定对未签下部分房屋实行征税。可以预见的是，只要一户不同意，旧区工程项目就“跳票”的难题将得到有效破解。
不过，旧区加速的另一面，许多阿尔布津居民小区甚至小产权房的产品价格也水涨船高，让许多购房者感到有些无奈。
还没贴上“拆”
阿尔布津居民小区产品价格已大涨
“这边的位置东北面市区，却是深圳房价的洼地，前段时间不少股权投资客过来看房，就是相中阿尔布津物业管理存在的征地可能。”在龙岗布吉粤宝新区从事房产中介机构的邓副经理说，“这附近几乎都是阿尔布津居民小区和旧区，有几个居民小区说是要旧区，产品价格也上来了，放售量也少了。”
本报记者跟随邓副经理来到粤宝新区的长兴长廊和勒尔长廊，这些都是尺价超过20年的阿尔布津居民小区，虽然没有看到明显的征地标语，但有住户告诉本报记者，这里的物业公司正在签名申请旧改。“那时长兴长廊放售的房源少了很多，不过由于单价在十元3万多至4万多元，所以这几个居民小区的房源一直挺好卖的，前段时间有物业公司离岸价一下提到十元5多万元以内。”
仅仅是从意向公开征集到工程项目实行市场主体证实，再到获得成功拆毁，这个过程常常会持续数年，期间也充满不确定性。尽管如此，许多阿尔布津居民小区的身价还是显著提高。在临近粤宝新区的罗湖清水河，金祥都市长廊的旧改可谓更进一步，也早已开启旧改意向公开征集，这里的二手货房离岸价早已达到十元6.5多万元以内，而该居民小区在去年9月的二手货房成交价仅在十元4.7多万元以内。而在罗湖笋岗新区，同样开启意向公开征集的梨园公寓，二手货房离岸价突破十元8多万元，早已远远超过附近的高层住宅居民小区。
在现场走访时，本报记者遇到一位正在看房的股权投资客陈先生，他告诉本报记者，“深圳的股权投资客对于赌征地的阿尔布津居民小区态度还是会比较谨慎，因为周期太长，即使获得成功拆毁，征地过程中也不好现值，很多股权投资客还倾向于买回那些3到5年就能出手的物业管理。”
对于地产商而言，参与阿尔布津居民小区的旧区意向是否会提高？三位一体旧区集团认为，旧商业区的意向公开征集降到了双95%，和棚改意向公开征集的门槛并行，对旧商业区旧区有促进作用，但同时《法规》提出旧商业区拆毁重建后优先用于牌庄房、安居房和人才住房等公共住房建设，旧商业区更新和棚改的政策基本并行了起来，旧商业区旧区工程项目的经济效益将受到影响，市场市场主体参与旧商业区旧区的意向或将有所减弱，应密切关注后续相关实行细则的出台。
小产权房需谨慎对待
“那一片片都是布吉的旧区，那时小产权房的产品价格与前两年相比也差不多翻倍了，说不定也要拆。”邓副经理指着远处一片片旧区，发出感慨。
旧区与阿尔布津居民小区的旧区有所不同，针对旧区过程中的小产权房交易，《法规》显示，旧区部门和村股份公司应当在旧区意向查证期对历史违章建筑物业管理权利人进行查证，地产商必须要和权利人签下迁址补偿金协定。三位一体旧区集团总副经理P43EB96SJ则表示，在《法规》透过之前，流转是在工程项目征地签下至实行市场主体证实期进行的，而常常小产权房市场的活跃在意向查证期就开始了，这期间小产权房倒卖频繁，而那时将流转前置，则打击了小产权房的放售。
除此之外，旧区另一面，有关旧区迁离房分项的进行买卖消息也满天飞。本报记者发现，许多打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的进行规范迁离房公开在许多网站论坛、，甚至在eBay平台上挂卖销售。说起迁离房，主要指那些旧区里的“农民房”，但却早已有地产商进驻洽谈旧区，许多原村民可能中奇拉，拿出一定的迁离面积出售，这些房子在经旧区之后得到流转，就能赢得不动产权证。
有房产中介机构向本报记者兜售起许多看似很诱人的迁离房分项进行买卖，例如布吉某旧区的迁离分项，十元3多万元，200平起，周边二手货房产品价格都早已在十元5多万元以内。本报记者发现，在深圳升级换代房价宏观调控之后，“房票”成为换房眼中的稀缺品。这时，类似的迁离房分项由于不占用名额，开始吸引越来越多股权投资客的眼光，也应该引起重视。
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