尽管从无到有，曲曲折折，尽管从小到大，波澜壮阔，尽管现时当下，犹豫彷徨，尽管众说纷纭，但房地产依然年轻。
是为序。
一、试错的经验
1980年那场被认为内陆商品房肇始的 “关于建筑业和住宅问题谈话”，并没有被收录进由当事人指导的《邓小平文选·第二卷》里。
《文选》自称不懂经济问题，关于经济的论见往往从政治角度提出。而《谈话》却颇多涉及经济细节。 其本人似乎对这场谈话存有不满，但并不影响《谈话》一再刊发，个中细节乃至成为此后十余年的线索。
1、破局公房“大一统”
计划经济体制下，全国城市房屋绝大部分由地方政府成立的房管部门统一管理，这些房屋基本以对外出租的形式存在。看起来是垄断经营，稳赚不亏才对。但实际上，采取“出租成本计租”的原则，即成本价，而且实缴租金往往与应缴存在差额。很难不赔钱。
这形成了两难：城市住房越多，亏的越多，财政负担越大；久拖不决，住宅问题就越发严重，滋生乱象。
《谈话》的现实意义重大，随后的中发办（1980）75号文件以“发还私房”做了先行示范；而将自建房从暗流被拎到台面上，更是及时雨。
1995-2004的十年间，城镇房屋竣工面积约7.9亿平米，其中个人自建房占1/4多，1400万家庭因此有了归属。
而在90年代，自建+房地产企业开发的房屋年竣工面积份额超过了50%，国有房屋的供应不再是主流。
自建房（1983-2008）被废止后，逐渐有了新的名字——小产权房。而这在今天，成了历史遗留问题。
2、住房的价格博弈
自建房顺势而兴，企业的方式则曲径通幽。
1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，决议以“提租+补贴”的模式，在全国分批推广住房商品化。提租就是涨租金，补贴就是政府补贴个人购房，同时涨租的总额与补贴的总额确保持平。
相比全价售公房或政府+企业+个人的三三制的温和，提租补贴在租金与房价之间建立博弈，颇为激进。这也正是《谈话》中“要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算”的体现。
与此同时，“土地可以转让”和“土地有偿使用”分别在《宪法》、《土地管理法》中相继被确认。“租金-房价+地价”的挂钩，房地产开发初具雏形，但离成为房屋竣工面积的第一担当，还有很多路要走。
1987年地的内陆土地第一拍，全国竞相观摩
尤其在1988年的滔天巨浪及随之而来的波动中，关于住房的价格博弈又显得浮萍飘摇。
1988-1991四年时间里，房屋销售的规模均维持在3000万平左右，甚至1989年还呈现下降趋势。
住房紧张是一个问题，但并不是唯一或第一关切的问题。
3、改革再快一点
英国小说家乔治·奥威尔预言1984年是一个悲剧世界。Big brother is watching u！
这一年，《中英关于香港问题的联合声明》签署——这意味着，香港问题的汇丰方案宣告死亡。
靴子落地，1985-1997成了窗口期。香港人进入了买楼模式，13年间房价被拉升10倍。
一河之隔的深圳也搭上了香港楼市便车。早期深圳的商品房大多以港币销售，由香港人撑起来的“外销市场”，也因为在深圳的成功而走向全国。
在此之前，1984年5月的政府工作报告首次出现了“房地产经营”。而在多年以后，香港房地产经营许许多多的细节也将成为内地的重要参照。香港人不只买房，还提供开发销售一条龙服务，是后来温州炒房团的PLUS版。
这或许《谈话》始料不及，但似乎又在冥冥之中。
贫穷不是社会主义，科学技术是第一生产力，时间就是金钱……这些振聋发聩的呼喊，在那个迷惘而渴望的年代灿烂了无尽的光华，照耀着、召唤着时代翻开新的一页。
“思想要更加解放一些，改革开放的步伐要走得更快一些……”北京的声音意志坚定。四千里外的香江，四个年轻人一扫甜蜜哀怨唏嘘悲欢，唱起了光辉岁月： 一生经过彷徨的挣扎，自信可改变未来……
光辉岁月
二、经验：商品化、产业化、杠杆化
早期的住房改革，无论从制度设计还是政策执行都较为温和。随着领导团队的更替，大刀阔斧，阳光雨露，渐渐开辟了新局面。围绕住房核心需求，房地产分别经历了商品化、产业化、杠杆化三次变局：
90s的商品化。
1991年10月和1993年11月，先后召开了第二次和第三次全国住房制度改革工作会议，最终确定了租、售、建并举的格局。在租与售之间，经历了以提租为重点之后，最终确立“以出售公房为重点“。革故鼎新，纲举目张。
此后，包括《房地产管理法》、《个人房贷管理条例》等一系列政策出台，1998年“停止住房实物分配”的决定，加之中央与地方国资企业在房地产的开拓，打开了房地产业的新局面，最早的一批房地产企业随之壮大。
中房作为建设部（前身为国家建筑工程总局，也是后来的住建部）的发起和直管的企业，早在“全价售公房”“”三三制购房“提租补贴”试点期间就已经近水楼台，随着提租补贴模式的全国试点小区建设，更是如鱼得水，主要通过与各地房管局建立合资联营公司，1990年已经骤然发胖为逾百家商号的第一代房企超级集团。
随后从 “中国房屋开发总公司”更名为“中国房地产开发集团公司”，走上伪集团化发展道路。1999年政企分离时，更是被吹胀为一个在全国范围内拥有300多家成员公司的巨无霸。只是命运馈赠的礼物，暗中都标好了价格。
内地土地第一拍的中标单位—— “深圳经济特区房地产公司”则在1993年上市，深深房A（）1997年市盈率达到了6790，一时无两；2000年，每股深深房A（）一度超过10元，堪称第一代房中贵族（二代是招商地产百元股）。
同样1993年上市的还有陆家嘴（），次年短暂成为沪深市值第一，并持续领先房地产概念股长达十年，与陆家嘴一起霸榜的，还有金桥、外高桥、张江高科，他们都是浦东新区早期的开荒者。
外滩调往陆家嘴二十年 摄/姚建良
站在21世纪的门槛上回望来时路，1980年凿了个孔，1988年打开了一扇窗，1991-1993年则是开了一道门，到了1998年则是整堵墙一下子推倒了，一个新世界近在咫尺，又云龙雾雨。
00s的产业化。
2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，这是继1988年确认土地有偿使用，1998年土地分类管制制度之后的又一土地政策的深化规范，是对2004土地招拍挂制度、有偿征收制度的启迪，对划拨土地做出了的限制，对房地产企业产发生了分水岭式的影响。
土地市场的新规范，让地方国资成分的房企日益局促，陆家嘴模式受到了极大的钳制——1996年，靠着土地运营，陆家嘴成了当年为数不多（可能唯一）营收增长的上市房企；而另一方面，则为以万科、中海为代表的新一代全国化、规模化房企加速成长创造了契机。
这个《通知》也因高房价、土地财政而颇受争议。当然，这在“把房地产打造成新的经济增长点”的主旋律下，显得螳臂当车。
陆家嘴地产1996年转让的那块1.44万平土地，十年后开工
21世纪的第一个十年如期迎来了房地产大爆发。
2003-2006这几年，房地产增加值短暂超越了金融业。事实上，房地产这一轮发力，始自1998年。1998-2005年，房地产增加值每年的增速都领先金融业。房地产长达六年的追赶、四年的领先，而是金融业增加值只用了2006和2007两年时间就实现了反超。当然，2008年的景象，众所周知。
1998-2006十年间，商品房销售增长明显，1998年超过1w平米，2006年即超过6w平米，房地产增加值也突破1w亿，二者呈现正相关，商品房销售对房地产的带动作用非常显著。
房地产的造富能力也遥遥领先，2003年胡润中国百富榜上近六成靠房地产致富。支撑这些富豪的，是房地产产业化的大浪潮，而引领这一波浪潮的，却与百富榜无缘。
万科自1996年剥离蒸馏水产品线（怡宝）之后，2001年又剥离了万佳百货，不同的是，前一次略显被动自救，而后者系主动为之。早在1999年这家公司即开始住宅工业化的探索，2003年形成系统标准。销售额从2005年突破100亿，到2007年突破500亿。
两年，五倍，惊艳众生。
资本市场对万科A（）的欢迎也到了前所未有的程度。2004年股票价格跃上1元，市值破100亿。2006年市值破600亿，刷新了深沪两市房地产股记录，房地产A股龙头进入万科时代。
经历了招商港务（1999年之前）、蛇口控股（2000-2003）之后在2004年再次更名为招商地产（），其实2003年主业还是 “石化分销”，但房地产开发以30%的营收贡献了达46%的利润。剥离石化业务后房地产开发销售主要以标杆项目带动，其开发的兰溪谷声称抵一个上市公司，亦是羡煞旁人。在资本市场上激烈追逐下，这个房股新贵在2007年股价突破100元，成为房地产第一支百元股。
万科A（）的规模效应持续扩大，市值破2000亿后快速挺近3000亿，新上市的保利地产（）成为房地产概念股市盈率的新头牌，他们与颇为激进的金地（）一起，被封为A股四朵金花“招保万金”——代言了昂扬的房地产发展态势。
以商品房销售为核心，香港的中介代理模式进入内地，香港中原、深圳世联、上海易居等成为房企跨地域征伐的智囊团；房企也一度染指中介业务，比如招商置业、保利投顾等；科网热潮下，又诞生了搜狐焦点、搜房网等一批房地产信息门户。
商品房的内部结构也从单一住宅为主，走向多元。以万达广场、万象城为代表的的购物中心，以北京东方广场、深圳海上世界为代表的综合体，以及陆家嘴、张江高科代表的产业园运营，成都宽窄巷子、上海新天地倡导的城市风貌更新，以及东部华侨城的文旅小镇等等，一批新业态涌现，又多业态融合，产业新模式推陈出新，不一而足。
巨鲸浮现，这是房地产全面大发展的时代。
10s的杠杆化。
不知几何起，想要大发展，就要加杠杆，成了房企不宣于口的共识。只是2014年后的景观尤其壮观。
大量的房企靠推高杠杆率实现了业绩的高增长。2011年销售额只有万科超过了千亿，十年后，有33家超过了当年的万科，全国商品房销售总额扩大了近两倍。
但自2018年以后，直至2020年，商品房的销售面积便似乎稳定在了17亿平米，而同期房地产增加值仍然保持一定程度的增长率。
这样的线型组合类似于1994-1996年间，那一段时间，商品房销售面积在年均8000万平米以下徘徊，而同期房地产增加值同样保持较强的增长率。
历史经验看，1994-1996年在高通胀预期下，实行了一系列包括收紧货币等调控，得以“软着陆”，同时抑制了商品房买卖的预期，但计划经济体制下，占据大头的公房依然兴旺，1992年城镇新建房屋面积2.4亿平米，而1996年扩大到了近4亿平米，这就形成了1993-1996年商品房销售持平而房地产增加值稳升线型。
2018-2020不同之处在于，经过几十年的商品房销售，市场化的住房需求已经基本得到满足。2005-2019年间累计销售1.41套住宅，而同时期城镇人口增加了2.8亿，人房增加比2：1，远超过新增城镇家庭的合理人口结构。
商品房销售与房地产增加值的正相关性，受到挑战。
三、经验的B面
1983年的北京和深圳
北京，翠微小区，这是中房建设的第一个住宅项目，作为商品房主要销售给了国务院里的公务员。以此为起点，北京三环路上多了一个叫公主坟的商圈。
翠微小区的开发前期动用了大量拆迁安置，那时的深圳穷得只剩下土地了，上步工业区就建在荒山野岭。1983年，翠微小区与上步工业区，那时还没有土地分类管制。
全国支援深圳建设的浪潮中，从粤北迁来的三家工厂在这里合组为新公司，起名叫“华强”，自此深圳多了一条叫“华强北”。如果没有上步工业区，可能就没有了光头强和熊大熊二的故事了。
建设中的上步工业区，远处的层峦叠嶂将陆陆续续成了深圳的公园
上步工业区与翠微小区除了年龄相仿，不同点太多了。其中，上步工业区的买家有一部分香港人，这些香港商人在工厂还没建成就给开发商塞钱，说：买了。
上步工业区成了住房商品化干柴烈火的一刹那，茫茫的黑暗中燃起了熊熊的光明。从此以后：
政府没钱，靠土地融资。
开发商没钱，靠预售融资。
据说，中房成立之初，就悟到了“房地产=建筑+金融”的公式，只是钱从哪里来？还是走了很多年小路。
1993年的上海与海南
上步工业区的成功，让地方政府看到了未来，亲自下场变身土地开发商，泰然、鹏基、天健、振业、沙河、盐田港、深物业等纷纷圈地经营，还成立了科技园、天安数码城等合资公司，以及专门面向香港的窗口公司——深业。区一级的则有上步区工业村建设服务公司，也就是后来的金地。
深圳干得热火朝天，1988年建省即全省特区的海南看在眼里，1990年宣布开发浦东的上海急在心里。
效仿和追赶，是上海与海南共同的选择。
从陆家嘴金融贸易区里圈取的1.51平方公里而成立的陆家嘴股份（）凭借1993年转让土地32幅，一举成为房地产第一股。外高桥（）、浦东金桥（）等一众浦东系紧随。将深物业A（）、深振业A（）、深深房A（0）等深圳系前辈甩开。
而海南却在1993年的金融秩序整顿中走向凋敝，海南，也成了内地房地产泡沫的历史代名词。当事人直到2003年时还念念不忘“遍体鳞伤”的海南岛。
海南的身后，排着一长串的队伍，嗷嗷挣扎。
如果深圳是一面镜子，在1993年照见了两种命运：上海向上，海南作难——房地产交之智商税的时代开始了。
温州的2004和2014
2004年，全国楼市看温州。
从4月份开始，温州在这一年接连举办了五次房展会。不同于深圳与北京的以本地盘为主，温州房展会以外地盘为主，占比九成以上。这些外地盘西至西安、成都，南至广州、海口，北至北京、秦皇岛，甚至丽江、澳门这些小城也来淘金，多达20多个城市。
当年最具全国影响力的住交会在上海举办，也只吸引了16个城市。
温州力压上海，温州购房团吸引了全国地产商的注意力。
发起房展会的《温州商报》说，截止2003年10月份，温州人在上海、北京、江苏等地的房产投资总额高达280多亿元。温州商报、温州都市报等当地媒体组建的投资/购房俱乐部会员均达到万人级。
在此之前，温州人经历了短暂的暴富。上世纪八年代开始，温州成为GDP增长最强劲的区域，九十年代，温州城镇居民人均可支配收入开始与省会城市、直辖市竞速，一度排到全国前三，维持了长达近十年的“粤港澳台”以外最富有的中国之城，直到2007年才被超越。
温州人的富，富在全国。2001年由温州人经营的贸易销售额达到2400亿，约占全国10%；如果视为经济体，按GDP方式核算，与厦门、澳门相当。
但是温州市区的城市建设却非常滞后。1998-2000年，商品房价从2000/平急剧升至7000/平，小小的鹿城区已经装不下温州人的富。2004年温州新中心区建成，鹿城、龙湾、瓯海三区建成区面积约114平方公里，但城建带动效应逐渐显现，2014年即扩大一倍至231平方公里。十年再造一个新温州。
温州2004年房展会和之前的房价上涨，其实是“人民日益增长的美好生活的需要与城市建设滞后的矛盾”的一个案例。但不是个案，山西购房团也曾名动京师。
与这些“矛盾”案例相呼应的，是2004年的房价，热潮翻滚。社会主义先富起来的人，纷纷涌向了楼市。
2004年几乎垂直的那道红线，逼出了一个词——稳房价，频繁见诸文件讲话。
2014年低到0的那道红线，正是“稳房价”的效果。数据表现为“0”，现实情况即是“有涨有跌”。
温州的“跌”再一次走在了潮流前端。按国统局监测的70个大中城市住宅销售价格，温州新建商品住宅的价格在2011年7-8月创下历史性峰值，此后持续性环比下跌，虽有波动，但直到2015年5月才呈现反弹的趋势——至此，新建商品房价跌去了1/4多。
近三年的跌跌不休，富裕的温州人也扛不住， “房闹团”成了温州2014年的象征。
从“购房团/炒房团”到“房闹团”，从食物链的顶端到韭菜，十年纷繁温州梦，梦里春秋，夏虫语冬冰。
回到住宅商品化的肇始——提租补贴。提补之道何以失败？因为有补无提，或者账面上“提”了，但实际未到账。导致《谈话》中
“要联系房价调整房租，使人们考虑到买房更合算。”成了空；“房租太低，人们就不买房子了。”一语成谶。
现在看来，“提租补贴”没管住，而“稳房价”则走向了另一个极端。
四、未来：结构、价值、模式
站在“十四五”的节点，房地产依然年轻。
过往，一系列的法律、条例、办法、通知、意见等构建的政策壁垒层层递进，规范且壮大房地产行业，但也催生了一批亦官亦商的伴生企业，随着政企分离，一部分慢性死亡，一部分重新布局。十四五节点上看，政策及政策性企业水墨已备，新卷正开，只待千皴万染。
过往，以住宅建设为牵引，地方政府+地产开发商+银行组成经济循环，极大释放了土地的生产力。但，任何要素都有生产率边界，即可以低效生产但不能够超量生产，而生产率边界又决定了规模、效益等。随着住房需求日益得到满足，维持原有土地生产率将意味着机会成本、资源配置等风险加剧。十四五往前看，土地的新博弈时所必然。
过往，房地产形成了投资房产、强者恒强、央企不倒等诸多预期范式，甚至迷信升值、增长，但这些预期范式大多建立在主观完美、个案经验的基础上，当整个行业生产效率较低时，固然有较多转圜空间，但是，当临界超量生产时，风险因素大大增多；一着不慎前者犹可再来，后者则满盘皆输。未来无论如何，建立理性预期至关生死。
政策新格局、土地新博弈、预期趋理性，将构成房地产第四次变局的主要变量，其惨烈程度或超前三次加总之和。
起朱楼宴宾客，无非粥多肉少；乌衣巷不姓王，却是舆图换稿。
结构之变
前述讨论了1994-1996年和2018-2020年两短时间房地产增加值与商品房销售面积线型组合的比较。如果再对比一下近些年房企主营业务收入，2018年以来展现的趋势则更为笃定。
另外，类似2015的惊喜转折会否重现？毕竟如今的高度，受益于当年新型城镇化+棚改货币化安置一套操作。
自2011年城镇人口超过农村人口之后，2013年批发和零售业增加值额超过了农林牧渔业增加值，这说明人们对城市生活已经形成较强预期。但是2018年以后出现了转折。
2011-2020这段时间新城城镇人口的均值约2300万/年，但2018-2020三年时间分别是2090万、1993万和1794万，均低于平均值且逐年减少，这说明对城市生活的预期正在下降。
房企的表现则相对滞后。一方面，房企营收2019年开始出现回落，尽管2020年有所反弹，但若以2018年为基数，其增势依然逊色于房地产增加值；另一方面，房企投资完成率（=累计完成/计划投资）2018年也开始下降，房企的投资商品房的行为趋于谨慎。
不止是预期层面，2020年的房企“三道红线”、银行涉房“两道红线”实际上为地方政府+地产开发+银行的循环上了紧箍咒。
觅其政策源头，则在于2017年底的“房子是用来住的，不是用来炒的”，尤其在此基调下，2019年重提“稳房价”，意义已经有所不同。
借用《蓝海战略》的比喻，商品房，或者说以商品房为主业的房企正脱“蓝”就“红”。
回到房地产的社会主义本质——住宅问题，其清晰的思路在于：商品房以市场方式优先满足，保障房以政策方式兜底解决。
借用《长尾理论》的比喻，那些需要兜底的住房问题存在的市场，可能与优先满足的市场量相当，甚至更大。
当然，并不排除二者的融合，但相比如今巨量的商品房销售，结构性意义有限。
站在十四五节点上，对于地产开发商，1993-1996年可借鉴之处，即在于商品房销售或者称之为销售性业务之外的存在——持有性或投资性业务，当然，彼时的计划经济又有其特殊性。
价值之变
简单说，新一轮、大批量的企业淘汰将要开始。
《孙子》里有一个重要的思想，没有胜利的战争，只有自取其败的战争；一方的自取其败成就了的另一方的胜利；因而，胜利往往是等待对方自取其败。
“自取其败”，在房地产行业淘汰赛里同样适用。过去三次变局就存在两轮淘汰。
第一轮淘汰，中房最具代表。
中房——第一代房企巨无霸——在温州站在房地产顶端的2004年迎来分水岭。一个是中房置业（）崩盘。的前身长春长铃早在2000年就释放出被重组的信息，2002年中房后来居上，只用了两个项目公司就将中房置业（）拉升为百亿股，中房的品牌效应居功颇多，只是这次重组一开始便祸端重重，从2004年4月21-5月20日一个月跌去了75%，从此一蹶不振。
另一个是中房通过国资委发起了一个“央企房地产业务重组”计划，耗费两年，应者寥寥，尽管收获了中住地产（原隶属于华能），但错估了时机——在招商、万科的带动下，房地产呈现产业化的新热潮。中房再次依赖无偿划拨机制的企图，不但央企不感冒，原中房在全国各地的联营公司也异动了。
中房巨无霸的另一面是较为松散的联营体，维系这一联营体的是计划经济体制下，中房作为建设部直属企业，掌握大量无偿划拨的试点小区建设指标。令地方趋之若鹜，数以百计的成员企业便冒出来了。
随着房改的开门推墙，以及2001年入世，中房渐渐失去了计划经济时代的优势，红旗下的蛋，成了新时代的巨婴。
2010年中房总部被并入中交时，中房联营体早已分崩离析。一部分被地方房管局接管，如成都中房，一部分则私有化，如宁夏中房，还有一部分如大连、上海等地中房以新的联营体形式运营，大部分则和中房置业（）一样，无限走向停摆。
而直到2015年，中房才完公司制改建。而时代的命运就如北京城一样，北京向东，中房向西。
就在中房并入中房的那一年，另一家央企中标了编号为北京CBD核心区Z15的地块。好巧不巧，Z15地块为与东三环，与西三环的翠微小区几乎对称。
Z15地块面积比1996年陆家嘴地产转让的“日本环球金融中心”地块略小些，但耗资63亿，约为后者的6倍。这也许就是时间的价值。
这家央企就是中信，并为Z15地块单独注册了一家叫中信和业的公司。
中信地产倒下了，中信大厦站起来 图源/中信和业官网
在房地产行业，中信一直是一个谜一样的存在，融合了主旋律、宫斗、伦理、玄幻等诸多戏剧元素。
20世纪90年代，改革春风从南海吹到东海。浦东新区成立，这个不带“特区”的特区与当时深圳特区面积相当，“考虑将浦东开发成深圳那样的经济特区”已经被觉得有些晚了；从浦东的外高桥港口向南航行约100海里，炸响改革开放第一炮的“蛇口工业区”也有了东海版本，36平方公里的大榭开发区是蛇口工业区的3.3倍。
大榭开发区的主体是中信。2001年，大榭公司与中信上海合并为中信华东。同年千里之外的广东，中信华南与中信深圳也被推向了整合的会谈室，中信繁乱驳杂的地产业务一体化萌芽。
2001-2007，提出了构想但依然各自为政。
2007-2010，中信房地产股份有限公司成立，随后整合了中信华南、中信深圳、中信集团在北京、中信国安在海南的房地产业务，提出了“行业前三”的目标。但是并不包括中信泰富、中信华东、中信国安其他区域（如较为著名的位于北戴河的天下第一城）的房地产业务。
2011-2014，原中信深圳的人马退出中信地产，转而组建了中信医疗；原中信华南的人马随后陷入“被调查”风波，被清洗，新执掌中信地产的从集团空降，有中信华东背景。此间，中信作价156亿卖掉了大榭开发区，买家设计了2012-2024跨度13个年头的分期支付计划。
2012-2014，为了中信的整体上市，其在中信国安的股份由100%下降至21%，也就是中信国安差不多被卖掉的意思。中信地产只能眼睁睁看着中信国安带走了大量房地产业务。
2014-2016，中信地产与中信泰富的地产业务整合不成，终以被中海并购其间大部分结局。
2017年开始，中信泰富地产残余上海复业，中信地产残部改组为中信城开，除此以外，中信和业持有办公楼、购物中心，中信医疗持有医院、养老社区，中信兴业（原中信华东）拥有仓储园区、养老社区等。
廿年风风雨雨，中信还是回到了最先开始的样子。“中信地产”终成了一个未竟的梦。
中房的巨婴病属于基本价值的缺失——企业内交易成本超过市场成本，体大无力，虚胖，优质的单元自然寻求独立对接市场。中信地产的整合病则属于相对价值的缺失——中信整体上市的2014年以及之后的2015年，正适逢房地产低迷，金融业的表现却异常强劲，搞得中信地产像是一块劣质资产。
忽然想到理想这个词
2021年恒大危机则兼具两者，比如超级额度的三费常年远超同行，比如其宣称脱房转车，只是危机程度众说纷纭，缺乏数据，难测轻重。
模式之变
房地产一直存在两个周期：开发周期和债务周期，且二者交叉。
预售制是短周期的标志，预售收款转换为开发资金中去，形成了开发周期的小循环，减少了与债务周期的交叉。
但是这样的周期模式正面临挑战。
一方面，商品房（住宅）的历史使命基本完成后，保障房愈加侧重，预售与现售的冲突不可避免，新的制衡点存在不确定性。
二方面，新房市场空间面临二手房、保障房的挤压，业内竞争难免加剧，以销售为闭环的开发周期势必拖长。
综合一二，照现有模式下去，房地产的两个周期间的风险敞口将无限扩大。
三方面，商品房（非住宅）或许是弥补这一敞口的有力支点，2000-2020年销售的商办物业累计18亿平米，如果加上校馆等其它物业则达到24.5亿平米，作为证券化的底层资产非常充足。也要仰赖地产金融尤其是信托基金的进度。
存活在开发周期变长的预期下，房地产还有很多新路要走。
五、最后的话
如果从1988年算起，房地产市场轰轰烈烈三十几年，从最初的解决“住宅问题“到如今的”支产业”，现在可以说今非昔比，也可以说是一如既往。
今非昔比的是，住房制度改革念念不忘的“多层次住房供应体系”有了，商品房销售一脉独大。
一如既往的是，正如本文所示，房地产正缓缓拨动新循环之门，时间仿佛回到了那个试错的80s，“盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”——简简单单一句话，今人仍不辍作答。
要始终相信，纯粹自由市场终将走向崩溃，相对规范的市场地久天长。
最后，几句忠告，共勉：
1、不要贪恋过去，那些时光欢喜多过哀愁。而身临的时局，脚下纵横乱石，未来比山高。
2、不要活在别人的、成功的梦幻里。认清 “我”之为“我”，不管春寒料峭，还是秋意萧瑟。
3、不要做时间的对手。要学会宽宏她的来迟，容许她的任性，惊鸿照影，亦可风景。
数据来源：国家统计局，国民经济公报及年鉴，企业年报，《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》等
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