【中 法 码】物权法学·所有权·不动产所有权·房屋所有权·农村房屋 (t)
【关 键 词】民事 物权法学 相邻关系 通行纠纷 小产权房 所有权 抵押权诚实信用
【学科课程】物权法学
【知 识 点】小产权房 相邻权 诚实信用原则
【教学目标】掌握小产权房的概念，了解小产权房相关法律规定。
【裁判机关】福建省厦门市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】被国家法官学院《中国审判案例要览》（2014年民事审判案例卷）收录
【案例信息】
【案 由】相邻关系纠纷
【案 号】(2013)厦民终字第2305号
【判决日期】2013年10月10日
【审理法官】刘宁 李向阳 章毅
【上 诉 人】陈X良（原审原告）
【被上诉人】李X生（原审被告）
【上诉人代理人】李朝晖（福建联合信实律师事务所）
【争议焦点】
借款人因到期未能偿还欠款而将房屋所有权转移给出借人，由于小产权房不能买卖，所以买卖合同变更为抵押合同，作为房屋实际占有人的抵押权人对小产权房是否享有相邻权。
【裁判结果】
一审法院判决：驳回原告陈X良的诉讼请求。
原告陈X良不服一审法院判决，提起上诉称：本人是讼争房屋合法的相邻权利人，可以占用使用该房屋。被上诉人李X生擅自断电、换门后不给本人钥匙，严重妨害本人生活出行。综上，请求依法改判支持本人的诉讼请求。
被上诉人李X生辩称：上诉人陈X良对讼争房屋只享有抵押权，无权改造本人所有的房屋，且其自2002年始将讼争房屋出租形成以租代息关系，并未在该屋居住，本人与上诉人陈X良并不属于相邻关系。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
因无力偿还借款，双方签订房屋所有权转移协议。由于涉案房屋为小产权房，按照法律规定不能办理过户，后双方将上述协议变更为抵押担保的协议。协议双方应遵循诚实信用原则，即出借人作为抵押权人即使实际占用房屋，也不能据此在未经借款人允许下对抵押房屋进行改造；借款人作为抵押房屋合法的所有人不能据此要求收回房屋，损害出借人利益。双方因小产权房形成相邻关系，出借人在无实际证据证实借款人影响其生活的情况下，不能要求修缮房屋。
【法理评析】
当事人双方因借款签订约定转移房屋所有权的协议，因协议中的房屋系小产权房，小产权房是指农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或者村政府颁发。在房屋买卖合同中，借款人因无力偿还欠款，而将房屋所有权转让给出借人，但由于该房屋为小产权房，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。据此可知，小产权房的所有人与他人签订房屋买卖合同，或者房屋产权转让合同，买受人非该村成员，买卖合同以及房屋产权转让合同无效，不能办理过户手续。小产权房所有权不可转让，所以当事人双方因借款签订的约定转移房屋所有权的协议可认定为抵押合同，即将小产权房作为抵押物，但不同于一般的不动产抵押协议，借款人作为房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，但不能因此申请返还房屋，尤其在房价上涨的情况下；出借人作为房屋的抵押权人，不能因借款人在抵押期间未还款，即将房屋归其所有，而违反法律法规取得产权证。在小产权房归债权人实际使用的情况下，对于小产权房名义所有人和实际占有人由此产生的相邻关系，应按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，避免对相邻关系人造成损害，造成损害的应承担赔偿责任。实际占有人作为抵押权人，在未经房屋所有权人的同意且无证据证明其居住和通行权利受到严重妨害的情况下，无权在其所占有的房屋内擅自添置或修缮。综上，小产权房的抵押权人在未有证据证明房屋构造，或房屋所有人对其的生活产生影响时，无权对房屋私自进行改建。
本案中，双方当事人先因一方借款未能到期偿还签订房屋产权归属合约，后另一方起诉要求还款，双方经法院调解，签订讼争小产权房抵押协议。出借人实际占用讼争房屋，因房屋楼梯和房门影响其生活、出行，对于在讼争房产内进行搭建的要求，借款人不同意，所以双方产生争议。据此，涉案房屋为小产权房，根据法律规定，不能买卖无法办理过户手续。因此，当事人双方因借款签订的约定转移房屋所有权的协议，可认定为是抵押合同。双方当事人对小产权房的所有权产生的争议，对于借款人要求将出借人实际占用的讼争房屋收回，与出借人因借款人未还款要求确认讼争房产权属并办理过户，应按照都不应予以支持的办法进行处理。而对于借款人要在房屋内进行搭建的要求，作为房屋的所有人借款人享有物权，虽出借人是房屋实际的占有人，但未经其同意不能对房屋进行添置或修缮。并且，出借人已在房屋居住多年，其提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害。综上，对出借人的请求均不予支持。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项 第二审人民法院对对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述小产权房的形成原因。
2.试论小产权房买卖的处理办法。
3.讨论小产权房的实际占有人相邻权行使的条件。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事裁定书》
上诉人（原审原告）：陈X良。
委托代理人：李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李X生。
原告陈X良诉称：被告因建房和购车的需要，向原告借款145 222元。后因被告无能力偿还借款，双方于1998年5月12日签订一份“房屋产权归属合约”，确定被告将厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号第三层全部以及顶楼阳台和楼下两间房，并加上该幢楼前面左边停车位一间的房屋产权全部归原告所有等内容。之后被告将上述房产交付给原告使用，原告对房屋进行装修后居住至今。现因该房楼梯设计存在安全隐患，原告和家属、亲朋好友多次在楼梯摔倒、受伤，特别是原告年纪渐大，难以从该楼梯上三楼。且被告装设外大门，安装电子门锁，导致原告的家属、亲朋好友上门做客时，原告需艰难地下楼去开门，严重影响原告的进出和通行。另外，被告阻止原告设置信箱，致使原告的一切来信丢失，特别是2012年村委会颁发给原告的选举票丢失，致使原告失去选举权。故请求判令：被告准许原告在厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号自行搭建直达三楼的楼梯，开设独立的进出门户，在原告使用范围界砌围墙或铁栅栏。
被告李X生辩称：（1）曾厝按社区曾厝按社xx号楼房的所有权人是本人所有，有房产证和土地证为据。（2）原告现占有曾厝按社区曾厝按社xx号楼房依法无据，本人虽然于1997年12月9日曾向原告借款，但只要归还欠款，原告即应腾出房屋，让本人享有物权。（2002）思民初字第366号生效调解书的认定也确定了这一事实。（3）原告自（2002）思民初字第366号生效调解书生效后已备所欠现金用于归还原告，但原告拒不接受。
一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号三层楼房系李X生的房产。1997年12月9日，李X生因建房及购车需要向陈X良借款145 222元。1998年5月12日，陈X良、李X生签订“房屋产权归属合约”，约定：因李X生无力偿还上述借款，愿将其所有的上述房屋第三层全部、顶楼阳台及楼下二间房、楼房前面靠左边停车库一间归陈X良所有。该合约签订后，李X生将讼争房屋交付陈X良装修以及其一家居住使用。2000年5月26日，李X生取得了上述房屋的“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”。随后，李X生将“厦门市农村房屋所有权证”“厦门市集体土地使用权证”交由陈X良保管。2000年12月14日，李X生向陈X良出具一份“声明书”，声明：因上述房屋是集体土地使用权，不能办理分户手续，其与陈X良签订的“房屋产权归属合约”仍然长期有效，若遇政府拆迁，分配到的房屋一半（按面积）归陈X良所有，并按约定与陈X良办理过户登记。2002年，陈X良向本院起诉，要求李X生返还借款145 222元。2002年5月20日，经本院主持调解，双方达成调解协议：李X生应于调解书生效后1个月内还清借款145 222元；李X生愿将思明区曾厝按社区曾厝按社xx号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。调解书生效后，李X生未依约还款，陈X良亦未向法院申请执行。2008年4月14日，陈X良一家将户口迁人上述房屋所在地。
2009年10月21日，陈X良向本院起诉，要求确认讼争房屋享有所有权及办理房产过户手续，本院于2009年12月1日作出（2009）思民初字第10754号民事判决，判决驳回陈X良的诉讼请求。判决后，陈X良不服，提起上诉。此后，陈X良主动撤回上诉。
2011年3月28日，李X生向本院起诉，要求陈X良返还房屋并支付占有的房租损失、返还“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”等。本院于2011年6月13日以（2011）思民初字第4457号民事判决书判决：（1）陈X良及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号房屋，并将房屋腾空，归还李X生管理；（2）陈X良应于判决生效之日起10日内返还李X生名下的厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号房屋“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”；（3）驳回李X生的其他诉讼请求。判决后，陈X良不服，提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2011年10月24日以（2011）厦民终字第2081号民事判决书判决：（1）维持厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第4457号民事判决第二、三项；（2）撤销厦门市思明区人民法院（2011）思民初宇第4457号民事判决第一项；（3）驳回陈X良的其余上诉请求。
另查明：李X生所欠陈X良款项至今未还。
上述事实有下列证据证明：
（1）“房屋产权归属合约”；
（2）“声明书”；
（3）民事判决书；
（4）相片；
（5）“厦门市集体十地使用权证”和“厦门市农村房屋所有权证”；
（6）（2002）思民初字第366号民事调解书；
（7）当事人当庭陈述。
一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：原、被告双方虽曾签订“房屋产权归属合约”，约定房屋归陈X良所有，但2002年，陈X良起诉李X生要求李X生返还借款145 222元，后双方达成调解协议，李X生应偿还借款，并将讼争房屋作为上述还款的抵押担保。双方的该项约定，已明确双方对讼争房屋所有权的归属，原告仅享有讼争房屋的抵押权。2011年李X生起诉要求陈X良返还讼争房屋，其该项诉讼请求虽经二审驳回，原告也据此继续在讼争房屋居住，但鉴于讼争房屋的现状系历史形成，原告使用多年，原告也未提供充分证据证明讼争房屋不适合居住使用；且原告仅作为抵押权人，并不必然导致移转占有讼争房屋，被告要求原告返还讼争房屋的诉讼请求虽被驳回，但原告在居住使用期间未支付相应的对价，其在所有权人不同意使用且其系无偿使用讼争房屋期间，要在他人所有的房产内进行搭建或砌墙等任何添置或修缮，均须征得所有权人同意。现讼争房屋的所有权人即被告李X生明确表示不同意该要求，故原告要求被告准许原告在厦门市思明区曾厝按社区曾厝按社xx号自行搭建直达三楼的楼梯、开设独立的进出门户、在原告使用范围界砌围墙或铁栅栏的诉讼请求，本院不予支持。
一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
驳回原告陈X良的诉讼请求。
上诉人陈X良诉称：（1）陈X良具有占有使用讼争房屋的权利，是讼争房屋合法的相邻权利人。陈X良与李X生1998年5月12日签订的“房屋产权归属合约”，其实质就是陈X良向李X生购买了讼争房屋。且事实上，自1998年起至今，陈X良一家就在讼争房屋内居住使用。2011年李X生要求陈X良返还讼争房屋，法院审理后，驳回了李X生的该项诉讼请求。因此，陈X良具有占有、使用讼争房屋的权利，是讼争房屋合法的相邻权利人。（2）讼争房屋的现状及李X生的行为，已严重妨害了陈X良的居住、使用和通行。讼争房屋的楼梯未经合法设计，整个楼梯呈螺旋形，楼梯台阶呈三角形，又陡又窄，存在严重的安全隐患，陈X良及家人、亲友多次从楼梯上摔倒、受伤。陈X良提供的楼梯照片清楚地体现楼梯的现状，明确地证明了楼梯的危险事实。而且李X生装设外大门、安装电子门锁后，不仅不给陈X良遥控钥匙，甚至在法庭上叫嚣，要收回已给陈X良的感应钥匙。李X生还曾多次妨害陈X良的居住生活，陈X良报警，曾厝按公安边防派出所进行了处理。2013年6月18日23： 30左右，李X生家人将陈X良家的电源开关拉下，导致陈X良家断电，屋内一片漆黑，所有电器、照明都无法使用。为不打搅有关部门作息，陈X良忍到第二天清晨才报警，曾厝按公安边防派出所到现场进行了调查取证及处理。因此，讼争房屋的现状及李X生的行为，已严重妨害了陈X良的居住、使用和通行。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条及《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，李X生即使作为讼争房屋的所有权人，也应依据法律规定，正确处理与李X生的相邻关系，为李X生提供便利的居住和通行。但一审判决无视历史现状，无视陈X良居住、使用讼争房屋的合法权益，无视讼争房屋的现状及李X生的行为已严重妨害了陈X良的居住、使用和通行，错误地以李X生是讼争房屋的所有权人、不同意陈X良的要求为由，驳回陈X良的诉讼请求，应当予以纠正。陈X良请求二审法院依法改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人李X生辩称：（1）陈X良不具有讼争房产所有权的归属，无权要求对李X生所有的房屋改造、添置、修缮，双方虽然签订“房屋产权归属合约”，但是因李X生向陈X良借款后于2002年已达成调解协议，讼争房产已形成抵押担保，陈X良得到了该房屋抵押权后，把该房一直对外出租，收取租金，并没有全家一直在该房屋居住的事实，况且李X生曾多次要偿还债务而被陈X良拒绝，实际上形成以租代息关系。（2）陈X良自称在使用该房屋过程中通行不便、受到李X生的妨害等都是没有事实的说法。陈X良长期将讼争房产对外出租，承租者与李X生多年来和睦相处，多年来陈X良只有在要收取房租时才偶然出现，如果没有收取房租的需要一年都不见陈X良来到讼争房屋。故请求二审法院驳回上诉、维持原判。
福建省厦门市中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另：二审期间，陈X良提交3份报警回执，欲证明由于李X生经常妨碍陈X良的生活，所以陈X良向厦门市公安局曾厝按边防派出所报警的事实。李X生经质证认为，对证据的真实性无异议，但其与本案并无关联性。只要李X生还钱，陈X良就要归还讼争房屋。陈X良无权改变房屋结构，且居住纠纷是社会上客观的事情，但与陈X良的诉讼请求无关。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：对于李X生取得讼争房产“厦门市农村房屋所有权证”及“厦门市集体土地使用权证”的事实，双方当事人均无异议。陈X良要求在李X生所有的房产内进行搭建或砌墙等任何添置或修缮行为，未征得所有权人李X生的同意，且其提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害。虽然陈X良基于本案客观历史原因长期对讼争房产进行居住、使用，但其是否因此享有对讼争房产的相关权利不在本案考量之内，故原审法院对陈X良的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉人陈X良的上诉，维持原判。
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