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提问：雕叔老师，慕名而来，盼望详尽提点小白。基本情况：夫妻二人在罗湖蔡屋围一带上班，暂无小孩（计划中），深户无房，首套上车，期盼能找到总价约在550-600（优选小3房），能兼具自住+投资升值的笋盘。1、对于板块选择，目前有大致有四个不成熟的想法：坂田、龙华（红山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、西乡），请问以上板块是否值得考虑？优先选择？或有无其他更好的板块推荐？2、坂田似乎近期挺热门，尤其是坂田北，集交通（10号线）、学校（省实验？）多项利好消息，是否值得上车？3、对您推荐的板块，有哪些笋盘推荐关注哈？谢谢老师！盼回复。
回答：你好，总价600万，关注热门板块临近的刚需外溢板块：碧海 西乡 坪洲 蛇口 景田 梅林 上塘 民治 坂田等。比如富通城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地上塘道，山海津等。坂田的标杆产品已经开始涨了，坂田也是我看好的地方之一，价格vs价值，地段优势对比北站，地铁和板银开通利好，豪宅税（成本降低）都是利好，地铁周边的次新盘可以入手。
提问：雕叔好！入深户已2年，郑州两套已卖一套180万，想在福田区购买自住房。方案一购450万之内的两房，先上车，等郑州第二套卖了再买深圳第二套小房子。方案二再等一年将郑州第二套卖了一起买个稍大点自住？两个小孩在福田上学。不知道哪个方案更好？谢谢
回答：感谢付费咨询，选方案二。福田的刚需小两房年前已完成上涨，现在着急入手毫无意义。你又有两个娃，刚需自住，小房子住不下，放松心态，等郑州两套都出手再买套大的自住吧。
提问：老师好。我在南山有一套自住60平小房，女朋友因为社保问题失去了购房资格，手头上还有700万左右资金。目前计划下月结婚，然后将现有住房赠与给我弟（我弟已婚，目前只有一套）。这样我们就家庭名下无房了，可以方便参与打新或者首付5成。请问这种赠与过户的方式有没有什么潜在问题？以后买卖税费会很高吗？到时可以再过户回来？另外我这种方式（先结婚再赠与的方式）是最优的吗？需不需要先推迟结婚计划？多谢解答。
回答：1、赠予后再次出售时会有20%的个税（满五唯一免征），一般不采用这种方式，而是走亲属买卖的方式，费用更低；2、你这种情况最优的是先过给你弟，然后再买入，至于打新还是买二手，泽看你对房子的需求急不急，打新可以直接套利，但有机会成本。3、目前你这种还可以操作三成（你女朋友无贷款记录的情况下），不过感觉口子也越收越紧了
提问：深圳的学位房价格你觉得趋势怎么样？尤其是初中的学位房。
回答：凡是非理性全线上涨的，未来必然分化。比如2015年深圳全线翻倍，2020全线分化。这一轮名校、分校、潜在名校全部鸡犬升天，未来几年，一定会根据成绩、地段和心理预期产生分化，有的持续走高，有的高位横盘，有的吐出不属于自己的利润。
提问：雕叔，您好！在学历范围内年龄超了，40岁全日制大专可以落户深圳吗？有什么办法可落？费用多少？
回答：年龄和学历是硬指标，深圳卡的很严，不能变通，除非有职称或技能傍身，不过即使没有，就算落不了户，房子还是可以买的，具体咨询雕叔。
提问：谢谢大师！昨天从头条新闻看到您指点的帖子，就慕名进来了。读了您之前的帖子，真的是受益无穷。我原想卖掉中海锦城的约摸750万，加手里现金，买套不超1500的面积大些、升值空间大的给儿子住，考虑过深圳湾片区的吉祥龙、太古城、海月华庭、海境界、还有宝中的熙龙湾（太贵），也有朋友推荐宏发领域。您觉得我该如何选择呢？新房还是二首房呢？另外，中海锦城的房子值得出掉不？求您指点迷津[抱拳][抱拳][抱拳]
回答：你好，中海锦城建议继续持有，未来还有潜力。为什推荐龙华龙胜片区？1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好；2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹；3.500万左右就可以买到3房2卫，上车容易；4.4号线地铁入户，6号线即将通车；5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂在建项目，价格还有想象空间；6.龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差；7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业；8.与北站商务中心、福田中心通勤都很方便；劣势在于:1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便；2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格；投资角度建议抵押融资，继续入手总价1000万左右的楼盘。新盘可以关注华润城二手房关注太古城，西岸官邸
提问：老师您好，请问龙华的龙悦居，南二外学位房，双实验南天二花园，香蜜湖明德香荟雅苑。应该如何选择考虑投资优先，学校个人理解似乎应该都可以。请您指导，感谢
回答：什么样的房子会涨？近两年看，绝大多数的学区房都在涨。恒裕和悦府也在涨？是因为学位吗？绝对不是！松坪村也在涨，连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。这是什么逻辑？答案是，涨的是稀缺。人民日益增长的学位房需求；供应紧张的优质豪宅需求；优质片区的最低总价需求。上述盘在自身所处的片区内，是稀缺的，所以涨。明德有相当一部分生源来自于非地段生，而且本身是小班制，参加考试的人数并不多，在片区所能提供的学位也比较少，导致这个学校没有被广泛的炒作。再加上，花园小、楼龄老、单价高、总价起点高，所以成交量并不大。南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。这几个选择对比，优先南二外，但是也需要看具体的房源和价格。
提问：雕叔好，从投资的角度考虑，广州7号线延长线，例如陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，哪个未来更有发展的潜力呢？
回答：朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格纯投资来看，陈村+北滘，明显好过朝安、普君，因为广州人民的购买力远远大于禅城本地的
提问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。
回答：你好，感谢大额付费！西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块投资角度首选宝安，次选龙华。
提问：你好，老师，在头条关注您觉得您分析的深圳房价走势很有道理，果断加入星球。请教一下您，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。
回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。宝安重点关注以下楼盘：万象新天大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等；富通v都会高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房缺点是花园小；富通城一期大花园、户型好缺点是地铁远幸福珺湾楼龄新、近地铁、大花园缺点是赠送少、梯户比低圣拿威楼龄新、近地铁、大花园缺点是没赠送、单价高西城雅筑楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中缺点是单价高、花园小这几个小区具备的优势有:1.都能做到7.5成左右的杠杆；2.租金都不错。
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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