深圳小产权房全揭秘

6号看房团 2022-07-20 133

深圳是全国唯一一个没有农村的城市，但是城中村密集。在这些密密麻麻的城中村里，聚集了大量的小产权房。公开数据显示，小产权房约占全市住房总套数的一半，深圳也由此成为全国小产权房问题最突出的城市之一。

在合法的商品房交易市场之外，深圳存在着一个庞大的地下住宅交易市场。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。

按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

一、实现低成本住房梦。

低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。

二、小产权房主导者的超额利益。

基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。

农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。

村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。

三、合作开发商也可按比例分成。

由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。

四、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。

一、缺少五证

五证是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。

包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有五证是不能办理房产证的。

尽管小产权房一片热销，但众多业内人士却认为，小产权房存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

二、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些便宜房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。

这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

五、遗赠也麻烦

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

借新农村建设、旧村改造名义，是小产权房目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。

一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是打一枪换一个地方，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

六、小产权房不能抵押或者上市转卖。

买个房子都不是个小事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎！

案例：深圳福永鸿福花园小产权房被勒令拆除，业主几十万元打水漂，现在龙华有些小产权都上百万了，花大价钱买没有保障的小产权。。。

有记者趣了宝安区固戍实地走访，这个靠近机场的区域，周边商品房均价已超过 5 万元 / 平方米，小产权房则只需要 8000~11000 元 / 平方米。

巨大的价差吸引了众多在深圳没购房资格，又急需住房的自住客乃至投资客购买。

其中离华丰工业区不远的航城公寓，是开发者以个人名义购买了南昌社区一宗占地面积为 165 平方米的宅基地，建了 13 层的住宅。1 层为商铺，2~12 层均对外销售，每层有 5 间房，户型面积在 53~95 平方米的一至三房。

与普通商品房不同，小产权房是按套计价，销售人员对记者表示："我们 3 层是特价单位，单间 51 万元 / 套，两房的 75 万元 / 套，其他户型都卖出去了。如果要买其他的，楼层越高价格越高。"

深圳宝安区固戍片区的小产权房华航公寓（中房报记者翁晓琳 / 摄）

该销售人员表示，这栋楼 2 楼整层都被投资客买下了。"他看重的是这个地方未来升值潜力，你看附近华丰工业区已在拆迁了，这里未来拆迁可能性也很大。再说这边地理位置也很好，靠近大前海金融圈，不能看现在有点破，如果建好了，还会是现在的价格吗？"

事实上 1 号线、11 号线地铁沿线不少小产权房都以"大前海"概念进行宣传，令购房者对拆迁可能性、物业升值潜力深信不疑。

不过，当记者表示购买小产权房没有保障时，上述销售人士给记者提供了一份"共同集资建房"的合同，"这块地是老板买下来的，共同集资说明地已经不是他一个人的，而是大家一起买的。所以说以后如果真拆迁，你们是可以拿到钱的。而且这房子是有 70 年产权的，不像其他在工业用地盖起来的，只有二十几年产权。"

同在固戍片区另一个以公司名义建设的西乡虹树湾小产权房项目提供的合同则是"合作建房协议书"，里面除了一份合同，还有一份"历史遗留违法建筑表格"。

该项目销售人员表示："我们公司已经在深圳打造了很多小产权房项目，你可以放心，土地手续都过户好的，没有任何风险。小产权房价格低就是这样，大家买的是拆迁的未来。你要是怕危险，还是买商品房吧。而且这块地已经买断了，房子是永久产权的。"

当记者表示无法一次性付清房款时，上述销售人员表示："我们能提供贷款，不过是从担保公司那里贷款，利息是 9 厘 9。首付 3~5 成，6 年内要供完。我们还是建议能一次性付清最好，如果手上有商品房，可以抵押给银行再贷款买房。"

值得注意的是，上述两个项目都表示，可以到律师事务所进行见证。

律师会出具所谓的《律师见证书》，证明"甲乙双方签订的合同其签名属实，有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。本律师特此见证。"

像模像样的律师见证书（中房报记者翁晓琳 / 摄）

不过下面附的律师声明提到"见证书仅作为见证双方当事人签名和指模真实性的凭证，不作为当事房产进入房地产市场交易的法律凭证。"

1、分布范围的缩小

以往，深圳小产权房主要分布于沙井、福永、公明、石岩、龙华、观澜、布吉、坂田...，但是2016年部分区域几乎已经无房可卖，如沙井、福永...，但是其他区域还有一些小产权房在售，但是存量相比以往减少了近六成。

2、在售类型的转变

从之前的带花园小产权房，转变成为独栋小产权房，据不完全统计，目前深圳在售的小产权房中，独栋的楼盘占到90%以上。从从业人员的房源广告中就可以看出，没写带花园，那就是独栋的，没写村委的那就是开发商自建的。

3、同类型的房子较以往规模变小

这里主要指的村委统建楼，以前的村委统建楼，几乎都是带花园小区的规模都很大，但是2016年新发售的村委统建楼，无一带花园小区的。

现存深圳小产权房主要类型

现存小产权房结构类型：5%的村委统建楼+95%独栋小产权房

现存深圳小产权房价格呈上涨趋势且幅度较大

2016年年初开始深圳小的产权房的价格就呈现出大幅度的上涨，之前也有上涨，但是随着深圳地铁11号线即将开通、6号线开挖等等各种利好消息，加上今年深圳小产权房存量上的锐减，使得小产权房价格呈现大幅度上涨。

2014 年深圳市宣布正式开始试点处理"历史遗留的违法建筑"，根据不同的情况采用不同处理办法。

其中，原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑，建筑面积在 480 平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋之外，多栋中的两栋补缴 25% 的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋及其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。

随着深圳房价高涨，现在征收成本也随之增高。就算按照政策规定，原村民一户一栋，不超过 480 平方米就可以征收，超过的需要补缴地价。超过的违法建筑，有的可以通过交钱转成合法，有些必须要拆除。但是目前很多村民都没如此做，他们认为不管是买还是出租，都是自己的经营行为，跟政府无关。政府只能在文件上规定非法，实际上拆除却比较难。

这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。

现在看来，应该要差异化解决小产权房问题：一小部分可以通过确权解决，一小部分属于严重违法违规的需要拆除，大部分因为是‘绿本’可以通过城市更新来解决，把小产权房处理和深圳的城市空间腾挪以及未来发展结合。